這里給大家分享一個我們去年參與片區(qū)開發(fā)項目案例,，根據(jù)案例詳細介紹項目在合規(guī)性,、前期準備以及項目洽談的全過程，然后對項目風險及融資方式進行分析,。項目是某區(qū)域的片區(qū)開發(fā)類項目,，業(yè)主單位是某開發(fā)新區(qū)，擁有大量的土地資源,，項目總投資額在210億左右,，項目最終采用ABO模式，當?shù)卣蕴卦S經(jīng)營權招標方式授權給城投平臺公司,，由平臺公司實現(xiàn)融資,、建設、運營,，履行業(yè)主職責,，政府依約提供所需公共產(chǎn)品及服務，政府履行規(guī)則制定,、績效考核等職責，支付授權運營費用,。

根據(jù)項目資料提供的政策合規(guī)性,，主要依據(jù)《土地征收成片開發(fā)標準（試行）》以及六部委〔2015〕第25號令《基礎設施和公共事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》（以下簡稱《特許經(jīng)營管理辦法》），內容如下：

1）依據(jù)自然資源部在2020年11月頒布的《土地征收成片開發(fā)標準（試行）》標準中,，指出片區(qū)開發(fā)是指在國土空間規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內的集中建設區(qū),，由縣級以上地方人民政府組織的對一定范圍的土地進行的綜合性開發(fā)建設活動。

2)依據(jù)六部委〔2015〕第25號令《基礎設施和公共事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》（以下簡稱《特許經(jīng)營管理辦法》）第二條,，中華人民共和國境內的能源,、交通運輸、水利、環(huán)境保護,、市政工程等基礎設施和公用事業(yè)領域的特許經(jīng)營活動,，適用本辦法。即土地一級開發(fā)的大部分內容都屬于特許經(jīng)營范圍,。

3)依據(jù)《特許經(jīng)營管理辦法》第九條,，縣級以上人民政府有關行業(yè)主管部門或政府授權部門可以根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展需求，以及有關法人和其他組織提出的特許經(jīng)營項目建議等,，提出特許經(jīng)營項目實施方案,。即縣級以上人民政府的建設局、住建局等都可以發(fā)起特許經(jīng)營項目,。

ABO模式屬于政府采購行為,。《中華人民共和國政府采購法》第二條明確規(guī)定：“在中華人民共和國境內進行的政府采購適用本法,。本法所稱政府采購,，是指各級國家機關、事業(yè)單位和團體組織,，使用財政性資金采購依法制定的集中采購目錄以內的或者采購限額標準以上的貨物,、工程和服務的行為”。從而將政府投資類項目,，轉換為企業(yè)投資類項目,，城投平臺公司履行業(yè)主職責。

圖來源于網(wǎng)絡,，不代表項目

因此,，整個項目實施步驟如下：

1）政府發(fā)起某片區(qū)開發(fā)特許經(jīng)營項目；

2）政府通過競爭性采購,，確立特許經(jīng)營權人,；

3）城投平臺公司啟動項目開發(fā)，通過競爭性的方式采購社會投資人+EPC方式開發(fā)此片區(qū),；

4）城投平臺公司與社會投資人共同成立項目公司SPV,。股比：資金方占95%，工程局2%,，城投平臺公司3%,。（工程局也可以不參與項目公司）

5）項目公司負責具體的項目實施，包括融資,、建設,。承繼業(yè)主單位投融資任務，城投平臺公司在項目建設期計息不付息,，實現(xiàn)政府基礎設施建設項目投資全覆蓋,，不需要建筑央企出具任何擔保和抵押,，不需要建筑央企投資或墊資建設，符合國家層面監(jiān)管政策性要求,。

6）增量收入,。項目公司拿到融資后，對片區(qū)開發(fā)進行一級土地平整,、市政以及配套設施建設,，使開發(fā)土地具備出讓條件，政府對土地進行有償出讓,，獲得政府性基金增量收入,。項目建設后，政府有足夠的土地來招商引資,，導入優(yōu)質產(chǎn)業(yè),，增加地方性產(chǎn)業(yè)稅收，同時還能獲得項目公司在開發(fā)過程中的稅收,，以及土地二級開發(fā)稅收收入,、各類工業(yè)區(qū)企業(yè)納稅等稅收收入，同時對于城投平臺公司自持的商用辦公區(qū)域,，待區(qū)域商業(yè)化成熟后,，我方可以幫助平臺實施ABS、REITs,，也可以增加收入,。

7）依據(jù)ABO競爭性采購約定政府執(zhí)行特許經(jīng)營績效獎補。政府獲得增量收入后,，根據(jù)財政增收,、招商引資等績效向特許經(jīng)營權人（城投平臺公司）支付績效獎補。那是否存在隱性債務風險,？根據(jù)《特許經(jīng)營管理辦法》第四十三條,，實施機構同有關部門進行績效評價，并根據(jù)績效評價結果,，按照特許經(jīng)營協(xié)議約定對價格或財政補貼進行調整的機制,，績效獎補遵循“以收定支”原則，在增加政府收入的前提下,，由項目公司負責融資,，負債由項目公司承擔，不新增政府債務,，財政無隱性債風險。

8）特許經(jīng)營權的城投平臺公司向項目公司支付建設回報,。城投平臺公司獲取可行性缺口績效獎補后,，對項目公司支付開發(fā)回報,，降低整個項目的建設成本?；刭徠陂g,，城投平臺公司可根據(jù)自身情況，可選擇單一資產(chǎn)交付時回購,，也可以選擇項目整體回購,。支持業(yè)主單位在資金充裕情況下提前回購行為，減少融資成本,。