【課程內(nèi)容】

第一課 基建籌資的路徑選擇：F-EPC？ABO,？

第一節(jié) 基建籌資方式分兩種：舉債和融資

一,、融資和舉債兩種籌資方式：“不需要還”和“需要還”

二、原來多年誤解：舉債與融資的文件提法

43號文關(guān)注的是舉債,，而不是融資,，地方政府仍然可以融資。

三,、社會資本方：關(guān)我什么事,？

舉債方式中的乙方，融資方式中的甲方,。

第二節(jié) 為什么你總是走彎路：籌資分類和選擇

路徑設(shè)計【三步走】：開源增收的融資項目

一,、是否財政? ——只有穿透來看財政承擔的，才屬于政信領(lǐng)域

二,、掙錢/花錢(融資/舉債)?

掙錢的項目用融資手段,，花錢的項目用舉債手段【犯得最多的錯誤】

三、核心要點：項目模式or金融工具,？

【項目模式】PPP,、購買服務、采購工程,，它表述的是項目或經(jīng)濟合同的甲乙雙方之間的關(guān)系,。項目模式主要是【社會資本與地方政府】之間的關(guān)系，

【金融工具】銀行貸款,、信托,，它表述的是金融機構(gòu)與借款人之間的關(guān)系?；蛘哒f：

金融工具主要是【社會資本與金融機構(gòu)】之間的關(guān)系,。

一、債務型

(一) 地方債：一般債,、專項債(土儲債除外),、專項債的拓展運用

(二) 管理庫PPP

(三) 城投債等

二、出售型——國資運營

1.融資租賃

2.TOT

(1)文件指出的模式內(nèi)容 (2) 模式利弊分析

【優(yōu)點】操作比較簡便,，資金用途較為靈活,。

【缺點】其規(guī)模依賴于標的物的規(guī)模，很難合規(guī)放大和任意拓展,。

【化債】類TOT模式是存量債務處置方向*

(3)與平臺公司

TOT是平臺公司可供選擇的融資模式,。在此模式中,，平臺既可以作為資產(chǎn)出讓方，也可以作為受讓方,。這也是傳聞主管部門叫停的原因,。

三、購買型：采購工程,、購買服務

四,、股權(quán)型：片區(qū)開發(fā)

三、購買型

(一) 采購工程 政府采購工程：與PPP相比,，政府采購工程的籌資方式具有年限短風險小,、手續(xù)簡便快捷；不過,，預算約束,、盈利來源、項目年限等多方面,，與PPP等模式相比,，還有較大差距。

(二) 政府購買服務

1. 一般購買服務,，2. 購買征拆服務,，3. 采購安置房，4.搬遷貸款*

(三) 復合采購——以購買服務或購買工程為主：ABO,、F-EPC

1. ABO定義,、性質(zhì)

(1) ABO概念的提出

(2) ABO屬于政府采購行為

(3) ABO分屬于政府購買服務和采購工程

2.購買涉及工程的服務I——ABO的合規(guī)性研討

(1)違規(guī)情形：BT ①不可BT，②按照“實質(zhì)重于形式”的原則考查

(2)常見誤區(qū)之一 ——“禁止打包工程(具備必需設(shè)施)”的規(guī)定①僅限于服務,，②不交付情形不納入,。

(3)常見誤區(qū)之二——“不能超出3年期限”的規(guī)定：是指服務完成后支付的情形，不能超出3年

2.購買涉及工程的服務II——ABO的拓展

(1)公用事業(yè)領(lǐng)域排他性運營的設(shè)想

對于必須提供功能的項目,，可以在金融機構(gòu)支持下,，考慮采取排他性條款

(2)商業(yè)服務業(yè)房產(chǎn)方向的拓展

(3)拓展方向：采購有服務條件的工程* 案例：南京六合，保定ABO項目

2.購買涉及工程的服務III——ABO采購的實施程序

2.購買涉及工程的服務IV——ABO優(yōu)缺點：便捷無約束,，很難超三年

(三) 復合采購——以購買服務或購買工程為主

3.購買包含服務的工程——F-EPC

(1)與ABO不同的是,，多數(shù)F-EPC屬于采購工程

(2)沒有服務條件的純工程，必須按進度付款

(3) F-EPC合規(guī)墊資的前提條件：加入服務類績效考核,，服務：必須具有關(guān)聯(lián)性,、不可分割性

四、股權(quán)型

第三節(jié) 土地財政

(一) 為什么PPP和專項債不受地方政府歡迎,？拉動固定資產(chǎn)投資效果不好？

(二) 土地財政的意義：高效置換低效

(三) 土地財政的替代：集體土地入市,，人力財政*

第二課 違規(guī)識別：隱性債務和更嚴重的違法犯罪

第一節(jié) 構(gòu)成違規(guī)舉債的充分條件(谷子地)

造成了：

①固(gu)化或相對固化的

②滯(zhi)后的延期的支出責任

③地(di)方政府財政終將承擔的支出責任

第二節(jié) 其他違規(guī)-籌融資合規(guī)審核要點

1. 違反國有資產(chǎn)管理規(guī)定

2. 違反土地管理規(guī)定

3. 捆綁市場收益

4. 兜底承諾

5. 財政收入分成

6. 回購項目公司股權(quán)

籌融資合規(guī)審核要點匯編

一,、政企分開等方面

二,、注入資產(chǎn)等方面

三、融資擔保等方面

四,、以地融資等方面

注：參考資料(請在公號后臺自取)

第三節(jié) 疑似違規(guī)舉債“創(chuàng)新”模式大全(案例)

第四節(jié) 隱債辟謠

1. 預算與違規(guī)舉債沒有必然聯(lián)系

2.“墊資”并不必然違規(guī)(分析投資條例)

3. 有無收益不是違規(guī)判定依據(jù)

4. 競爭與否不影響項目舉債合規(guī)性

5. 跟是否形成“財政負擔”沒有關(guān)系

第三課 土地一級開發(fā)的監(jiān)管與模式選擇

第一節(jié) 對于土地開發(fā)的監(jiān)管

一,、地產(chǎn)歧視思路：土地儲備Vs一級開發(fā)

(一) 土地儲備和一級開發(fā)的異同及委托

(二) 財綜4號文：關(guān)于規(guī)范土地儲備和資金管理等相關(guān)問題的通知

(1)“土地儲備工作只能由納入名錄管理的土地儲備機構(gòu)承擔”

(2) 叫停土地儲備貸款， (3) 土地儲備資金來源：一二級聯(lián)動是違規(guī)做法

(4) “積極探索”購買征拆服務

(5) 不存在：預期土地出讓收入用作還款來源的情況

(三) 8號文規(guī)定土地儲備資金來源

(四) 10號文禁止土地收入安排支出

二,、89號文重啟利好土地一級開發(fā)的新篇章

(一) 切割債務是合規(guī)邊界

(二) PPP模式可為主要參照

(三) 購買征拆服務前景尷尬

(四) 復合建設(shè)必須依規(guī)操作

(五) 片區(qū)開發(fā)成為趨勢

第二節(jié) 土地一級開發(fā)的若干籌資路徑

一,、購買征拆服務+儲備土地前期開發(fā)【簡單粗暴：短平快】

二、搬遷安置融資在土地開發(fā)領(lǐng)域的應用【狹隘片面：需改造】

三,、片區(qū)開發(fā)成為趨勢【龐大復雜：大趨勢】

四,、管理庫內(nèi)PPP土地一級開發(fā)已叫停

五、城市更新類型開發(fā)模式

六,、集體土地入市

七,、財政資金及地方債

地方政府/平臺做什么: 識別！

第三節(jié) 一級開發(fā)環(huán)節(jié)的合規(guī)要點和負面清單

一,、一般基建籌資領(lǐng)域

二,、政府購買服務領(lǐng)域

三、PPP領(lǐng)域土地相關(guān)負面清單

一級開發(fā)主要錯誤思路列舉

1.用其他收益取代土地出讓收益,，2.一二級聯(lián)動的收益分成,，3.用二級開發(fā)覆蓋一級開發(fā)投入，4.土地裝入平臺,，5.土地國資補償

第四課 片區(qū)開發(fā)：合規(guī)架構(gòu)與融資破解

第一節(jié) 片區(qū)開發(fā)核心邏輯,、概念辨析

一、片區(qū)開發(fā)的核心邏輯

(一) 片區(qū)開發(fā)的定義和特征

片區(qū)開發(fā)是以受托區(qū)域的①綜合性營商環(huán)境作為交付產(chǎn)品和②績效考核對象,，③以土地一級開發(fā)收入為主要收入來源,，以土地整理和基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)、投資促進,、人才培養(yǎng)招引和經(jīng)濟社會發(fā)展等公共服務職能為項目內(nèi)容,，④按照“各司其職、收益共享,、風險共擔”的總體原則,，地方政府主管部門通過競爭方式選定受托單位，由項目主體獨立排他地進行片區(qū)投資建設(shè),、運營或者托管,，主管部門依照績效考核目標標準和既定優(yōu)先/劣后收益安排進行支付的⑤政府和社會資本合作模式。

(二) 片區(qū)開發(fā)的核心邏輯

二,、片區(qū)開發(fā)的概念辨析

1. 土儲中心之土地儲備,，2. 自然資源部門之成片開發(fā)，3. 與特許經(jīng)營混淆：定義角度不同：權(quán)利的授予，4. 與管理庫PPP混淆,，5. 與城市更新的混淆：1) 老舊改造,，2) 一二聯(lián)動(包含二級開發(fā))，6. 與綜合建設(shè)開發(fā)混淆,，7. 與土地一級開發(fā)混淆,，8. 與目標理念相混淆，9. 與金融工具相混淆,，10. 與ABO/F-EPC環(huán)節(jié)混淆

三,、片區(qū)開發(fā)的文件依據(jù)

第二節(jié) 項目內(nèi)容和收入來源

一、片區(qū)開發(fā)的內(nèi)容范圍

(一) 必須包含的項目內(nèi)容：土地征拆交付至出讓,，招商引資產(chǎn)業(yè)導入

(二) 允許包含的項目內(nèi)容：產(chǎn)業(yè)和投融資規(guī)劃,、管理公益基礎(chǔ)建設(shè)、組織公用基礎(chǔ)建設(shè),、產(chǎn)業(yè)設(shè)施開發(fā)服務

(三) 禁止包含的內(nèi)容：純二級開發(fā)和捆綁商業(yè)

除外情況：回遷房和特殊政策區(qū)域

二,、片區(qū)開發(fā)的收入來源——【唯有土地】

第三節(jié) 投資主體：合作架構(gòu)和風險分配

第四節(jié) 績效考核：產(chǎn)業(yè)導入

一、可用性和運營維護,，二,、地方增收，三,、新增投資,，四、產(chǎn)業(yè)和社會發(fā)展,，五,、增長能力

第五節(jié) 分層剝離融資法：現(xiàn)狀與原因

一、片區(qū)開發(fā)融資現(xiàn)狀

二,、融資難主要源于土地收入誤解

三,、片區(qū)開發(fā)項目建設(shè)內(nèi)容的組成

四、片區(qū)開發(fā)模式中安置房建設(shè)的應用

五,、項目建設(shè)內(nèi)容分層剝離方法

六,、原有項目與剝離部分緊密共存

七、立項程序中的分層安排：

八,、已立項招采的在建項目如何分層融資

九,、平臺公司東山再起的技術(shù)機遇來了

第六節(jié) 專項資金、金額確定,、征拆路徑和成本測算

一,、發(fā)展專項資金：①多種功能，②增量財政,，③封閉管理

二,、合同金額及其調(diào)整

①合同金額的確定仍為“成本加成”,，②違約及資金占用的補償

三、征拆款項路徑安排

(一) 征拆款路徑是個偽命題,，(二) 社會資本出資拆遷未違規(guī),，

(三) 征拆款路徑的常見安排：①歸墊，②共管賬戶

四,、土地征拆成本測算

第七節(jié) 滾動開發(fā)的規(guī)模和期限、投融資規(guī)劃,、整改

一,、滾動開發(fā)的規(guī)模和期限

二、投融資規(guī)劃

三,、送分題/整改：做不到,，做錯了，怎么辦,？

1.只需達到兩層功力：①土地一級開發(fā),，→ ②加入績效考核

2.整改：加入上面兩個環(huán)節(jié)

第五課 政信領(lǐng)域主要文件解讀

第一節(jié) 理解文件常見誤區(qū)

文件誤區(qū)一：文件效力都小于法律

文件誤區(qū)二：部委文件存在相互矛盾

文件誤區(qū)三：部委文件都不溯及既往

第二節(jié) 監(jiān)管文件回顧

第六課 轉(zhuǎn)型再來的融資平臺

第一節(jié) 融資平臺定義和本質(zhì)

一、融資平臺不同角度定義的核心內(nèi)容和遇到困難

二,、融資平臺公司的辨析

三,、融資平臺的本質(zhì)職能

第二節(jié) 轉(zhuǎn)型目標的路徑指引

一、平臺公司的轉(zhuǎn)型方向

二,、平臺公司轉(zhuǎn)型的宗旨

三,、平臺公司轉(zhuǎn)型的原則

第三節(jié) 業(yè)務方向的階段選擇

一、宗旨是實現(xiàn)市場化籌資

二,、業(yè)務方向的階段性選擇

三,、淘寶、京東與當當?shù)谋容^

第四節(jié) 業(yè)務角色的實操指引

第五節(jié) 轉(zhuǎn)型失敗的主因探究

【新基建投融資創(chuàng)新課堂現(xiàn)場圖】