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上海松江區(qū)啟動(dòng)十四五規(guī)劃編制帶來(lái)的思考 2019年7月,，上海松江區(qū)啟動(dòng)十四五規(guī)劃編制工作,，提出了“15X“的總體架構(gòu)：1項(xiàng)總領(lǐng)性重點(diǎn)課題；5項(xiàng)綜合性重點(diǎn)課題包括,； 20項(xiàng)專(zhuān)題性課題,，涉及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的各個(gè)方面。
梳理以上研究選題發(fā)現(xiàn),，科技創(chuàng)新,、高端制造、一體化發(fā)展,、產(chǎn)城融合等關(guān)鍵詞多次出現(xiàn),。這些關(guān)鍵詞看似跟房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有關(guān)系，但細(xì)思之下跟房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型有著密不可分的關(guān)系那么,，轉(zhuǎn)型發(fā)展能帶來(lái)哪些機(jī)會(huì),？什么是產(chǎn)城融合,？產(chǎn)城融合與三生統(tǒng)籌之間的關(guān)系是什么,？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與產(chǎn)城融合有哪些鏈接呢？經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型新形勢(shì)
1,、城鎮(zhèn)化人口紅利消失帶來(lái)的以提高人均勞動(dòng)生產(chǎn)力來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)為特征的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型2018年底,，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到59.5%，人均GDP達(dá)到9630美元,，但比歐美國(guó)家的人均3－4萬(wàn)美元還有很大差距,。我國(guó)城鎮(zhèn)化人口紅利即將消失，以投資,、出口,、內(nèi)需拉動(dòng)的城鎮(zhèn)化模式已經(jīng)走到盡頭，下一步必須轉(zhuǎn)型,，以提高人均勞動(dòng)生產(chǎn)力來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì),，走向富裕。2,、產(chǎn)業(yè)積聚：從低端生產(chǎn)走向“微笑曲線”高端在當(dāng)今世界的產(chǎn)業(yè)鏈中,，研發(fā)、生產(chǎn)、流通諸環(huán)節(jié)的附加值曲線呈現(xiàn)兩端高而中間低的形態(tài),，即研發(fā)和流通環(huán)節(jié)附加值高,、制造加工環(huán)節(jié)附加值低，大體呈“Ｖ”形,，俗稱(chēng)“微笑曲線”,。當(dāng)城市具備雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力后，只有向兩端挺進(jìn),，創(chuàng)立自主品牌以及爭(zhēng)取國(guó)際流通渠道主動(dòng)權(quán),、終端市場(chǎng)控制權(quán)，向產(chǎn)業(yè)鏈高端延伸升級(jí),，并通過(guò)創(chuàng)新性整合,，最終建立以本國(guó)跨國(guó)公司為核心的新的全球產(chǎn)業(yè)鏈條，帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)邁上新的臺(tái)階,。3,、人的積聚：從“溫飽小康”走向富裕、品質(zhì)產(chǎn)業(yè)的升級(jí),，需要產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的支撐,，而創(chuàng)新人才、創(chuàng)新環(huán)境是產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中的關(guān)鍵要素,。人們的需求變化已經(jīng)從“溫飽小康”走向富裕,、品質(zhì)。從分散化,、低品質(zhì)、產(chǎn)鎮(zhèn)混雜的小城鎮(zhèn)建設(shè)成為網(wǎng)絡(luò)化,、高品質(zhì)產(chǎn)城融合的精品組團(tuán)城市,。產(chǎn)城融合：
產(chǎn)城融合是指產(chǎn)業(yè)與城市融合發(fā)展,，以城市為基礎(chǔ),，承載產(chǎn)業(yè)空間和發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，以產(chǎn)業(yè)為保障,，驅(qū)動(dòng)城市更新和完善服務(wù)配套,，進(jìn)一步提升土地價(jià)值，以達(dá)到產(chǎn)業(yè),、城市,、人之間有活力、持續(xù)向上發(fā)展的模式,。城市是人類(lèi)高度集聚的地區(qū),，人的工作和生活要求決定了城市必須同時(shí)提供就業(yè)和居住功能,。產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)發(fā)展的根本動(dòng)力，城鎮(zhèn)是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心載體,，城鎮(zhèn)與產(chǎn)業(yè)應(yīng)該相伴而生,，共同發(fā)展。
2,、產(chǎn)城分離的表現(xiàn)形式
然而,，在我國(guó)城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)的今天，卻出現(xiàn)了只有產(chǎn)業(yè)沒(méi)有城市的“孤島”和沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐的“空心”城市,。主要有兩種情況 ：第一,，有業(yè)無(wú)城，產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺少城市功能的配套,；第二,，有城無(wú)業(yè)：空城、鬼城現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮,。黨的十八屆三次會(huì)議通過(guò)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》，明確提出：要推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化,，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展,。《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》中指出：我國(guó)存在“產(chǎn)城融合不緊密，產(chǎn)業(yè)集聚與人口集聚不同步,，城鎮(zhèn)化滯后于工業(yè)化”的問(wèn)題,。國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)土資源部,、環(huán)境保護(hù)部,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等四部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)國(guó)家級(jí)新區(qū)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出：要推動(dòng)產(chǎn)城融合發(fā)展。堅(jiān)持產(chǎn)城一體,，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市建設(shè)互相促進(jìn),、融合發(fā)展。4,、從產(chǎn)城分離到產(chǎn)城融合的理論變遷從工業(yè)革命對(duì)城市的破壞，到伊本薩?霍華德提出“田園城市”的概念,，奠定了現(xiàn)代城市規(guī)劃的思想基礎(chǔ),；1933年，國(guó)際建協(xié)制定“城市規(guī)劃大綱”中闡述了城市規(guī)劃目的：是解決居住,、工作,、游憩、交通四大功能活動(dòng)正常進(jìn)行,；直到1977年12月,，一些城市規(guī)劃設(shè)計(jì)師制定《雅典憲章》，對(duì)“分區(qū)”概念做了糾正，從此以后,，城市建設(shè)者開(kāi)始有了產(chǎn)城融合的思想與做法,。現(xiàn)在產(chǎn)城融合更加關(guān)注：強(qiáng)調(diào)物質(zhì)空間的融合、強(qiáng)調(diào)產(chǎn)居結(jié)構(gòu)的匹配,、探討體制機(jī)制對(duì)產(chǎn)城融合的推動(dòng)作用,、對(duì)時(shí)序的探索。產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的基礎(chǔ),，城市是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，城市和產(chǎn)業(yè)共生,、共利,。產(chǎn)城融合有利于實(shí)現(xiàn)城市土地集約化，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)空間加速產(chǎn)業(yè)聚集,；以人為本方便出行,，降低工作通勤和消費(fèi)時(shí)間成本；有利于構(gòu)建城市產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系,，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)自我更新能力,；有利于城鎮(zhèn)化有序推進(jìn)，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè),。以人為本，功能高度復(fù)合,，滿足現(xiàn)代人的多元化需求,，促進(jìn)人與人之間的交流。主要有職住平衡,、布局融合,、功能混合、設(shè)施共享,、制度保障等方面的特征,。三生統(tǒng)籌：
生產(chǎn)空間、生活空間和生態(tài)空間的統(tǒng)一三生空間指城市的生產(chǎn)空間,、生活空間和生態(tài)空間,。這三個(gè)空間是城市的基本功能空間。江蘇省常熟市為了建立新優(yōu)勢(shì),，進(jìn)行了三生的改造與規(guī)劃,，根據(jù)“天然形成的水網(wǎng)不斷被填埋，水網(wǎng)生態(tài)系統(tǒng)遭受較大破壞,、內(nèi)河航運(yùn)造成由線及面的水體環(huán)境和大氣污染”等現(xiàn)狀,，進(jìn)行了生態(tài)治理,；在生產(chǎn)空間與生活空間方面，從分散到集聚,，從低端到高端,，從生產(chǎn)到宜居、生態(tài),，產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了合理的規(guī)劃：在產(chǎn)業(yè)方面,，走向集中集約，以高端服務(wù)業(yè)和制造業(yè)為主,。常熟市完成了從生產(chǎn)之城,，向科技之城、服務(wù)之城,、生態(tài)之城,、宜居之城跨越。雄安新區(qū)在規(guī)劃之初就非常重視三生統(tǒng)籌,。起步區(qū)隨形就勢(shì),，形成“北城、中苑,、南淀”的空間布局,，注重“生產(chǎn)、生活,、生態(tài)”三大空間的統(tǒng)籌,，構(gòu)建“藍(lán)綠交織、疏密有度,、水城交融”的空間格局,。綜合考慮新區(qū)定位、發(fā)展目標(biāo)和現(xiàn)狀條件,，堅(jiān)持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌,、均衡發(fā)展、宜居宜業(yè),，規(guī)劃形成“一主,、五輔、多節(jié)點(diǎn)”的新區(qū)城鄉(xiāng)空間布局,。順應(yīng)自然,、隨形就勢(shì)，綜合考慮地形地貌,、水文條件、生態(tài)環(huán)境等因素,，科學(xué)布局城市建設(shè)組團(tuán),，形成“北城,、中苑、南淀”的總體空間格局,。
產(chǎn)城融合： 房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型新選擇1,、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行隨著經(jīng)濟(jì)新常態(tài)與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型,，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去,。今后10年房地產(chǎn)行業(yè)將回歸理性中速發(fā)展。近幾年以來(lái),，中央出臺(tái)房住不炒的政策,；房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出重構(gòu)、金融化,、專(zhuān)業(yè)能力輸出,、跨界、品質(zhì)化,、社區(qū)商業(yè)化等幾大趨勢(shì),，很多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型，積極尋找非相關(guān)多元業(yè)務(wù),，尋找地產(chǎn)行業(yè)之外新的利潤(rùn)突破點(diǎn)或?qū)ふ铱缃鐟?zhàn)略合作,。2、產(chǎn)城融合就是房地產(chǎn)公司很好的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型選擇房地產(chǎn)公司可以通過(guò)參與到“產(chǎn)業(yè)新城”的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié),，加入到“產(chǎn)城融合”中來(lái),。產(chǎn)業(yè)新城以實(shí)現(xiàn)區(qū)域和諧、經(jīng)濟(jì)高效,、生態(tài)良性循環(huán)的人類(lèi)居住形式為終極目標(biāo),，以建設(shè)產(chǎn)業(yè)新城為基礎(chǔ)，通過(guò)以規(guī)劃為龍頭,，招商為支撐,，實(shí)現(xiàn)區(qū)域的全面進(jìn)步和人的全面發(fā)展。在整個(gè)新城建設(shè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中,，城市地產(chǎn)的開(kāi)發(fā),，城市配套體系的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)成為不可或缺的部分,。3,、房地產(chǎn)公司要積極參與城市地產(chǎn)綜合體開(kāi)發(fā)在城市綜合體的開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司要從城市建設(shè)的高度出發(fā),，根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃,，在住宅配套的基礎(chǔ)之上，做好商業(yè)配套,、休旅娛吃等的配套的規(guī)劃與建設(shè),。在城市地產(chǎn)綜合體的開(kāi)發(fā)中,，房地產(chǎn)公司在傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理的基礎(chǔ)上,，要加大商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā),，加大文旅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，甚至在商業(yè),、休閑,、文旅等業(yè)態(tài)的招商與運(yùn)營(yíng)方面發(fā)力，進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的切入點(diǎn),。
4,、房地產(chǎn)公司要積極參與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)同樣，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合體的開(kāi)發(fā)過(guò)程中,，涵蓋了工業(yè)園區(qū),、文化創(chuàng)意、總部研發(fā)基地,、特色商貿(mào)等業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng),。作為房地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)型方向，做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的整體規(guī)劃,，各種產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā),，以及各種產(chǎn)業(yè)的招商與運(yùn)營(yíng)，甚至產(chǎn)業(yè)的投資等等,，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的轉(zhuǎn)型突破口,。
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