人們生活水平的不斷提高和住房制度改革的逐步深入,，為物業(yè)管理的生存和發(fā)展創(chuàng)造了更加廣闊的空間,。物業(yè)管理的行業(yè)特點，決定了物業(yè)管理企業(yè)的生存必須建立在市場競爭的基礎(chǔ)上,。物業(yè)管理的市場競爭已經(jīng)成為物業(yè)企業(yè)綜合實力,、市場定位和品牌形象的競爭，因此,，塑造品牌,、經(jīng)營品牌、依托品牌,、開拓市場,，已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)的共識,。

現(xiàn)階段，我國物業(yè)管理的總體水平還不高,，但卻以其較強的生命力,，有力地沖擊傳統(tǒng)、單一的管理體制,。市場經(jīng)濟改革和發(fā)展的大背景,，為我國物業(yè)管理行業(yè)的市場開拓和發(fā)展確立了思路和對策。這就是：物業(yè)管理企業(yè)要充分的發(fā)揮自身經(jīng)濟實力,，密切地關(guān)注市場發(fā)展?fàn)顩r,，科學(xué)地探索管理前沿理論，能動地增強品位功能,。這對物業(yè)管理企業(yè)提出很高的要求,，不但要千方百計地占領(lǐng)市場、開拓市場,，而且還要積極進取,，務(wù)實創(chuàng)新，既要謀求利益,，又要穩(wěn)步發(fā)展,。

沈陽房產(chǎn)經(jīng)理有限責(zé)任公司在沈陽市物業(yè)管理行業(yè)中處于領(lǐng)先地位，在物業(yè)管理市場開拓方面進行了有益的探索和實踐,，同時也取得一定的效果和經(jīng)驗,。

一、充分發(fā)揮自身經(jīng)濟實力

物業(yè)管理企業(yè)要結(jié)合自己的有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)狀況,，深刻認(rèn)識自身發(fā)展的有利條件,，發(fā)揮一切有利和積極的因素，制定出合理的市場發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略經(jīng)營目標(biāo),。

1,、品牌感召力。品牌是物業(yè)公司綜合管理,、經(jīng)營服務(wù),、公眾信譽等多種因素在廣大業(yè)主以至社會公眾心中的綜合反映。良好的品牌不僅可以直接得到業(yè)主的認(rèn)可,，帶來可觀的經(jīng)濟效益,，而且可以作為物業(yè)公司長遠發(fā)展和規(guī)模效益的堅強后盾。

廣大業(yè)主得到的物業(yè)服務(wù)是一種虛擬的產(chǎn)品,，是通過生活的便捷,、感覺的舒適和心理的滿足來體現(xiàn)出來的。房產(chǎn)經(jīng)理公司根據(jù)合理地確定了自己的市場定位,，和品牌戰(zhàn)略,，通過制定樹立全新的品牌形象,。

2、綜合管理能力,。物業(yè)公司要將服務(wù)方法,、操作規(guī)程、經(jīng)營理念,、發(fā)展戰(zhàn)略,、人力資源等政策進行系統(tǒng)、規(guī)范的管理,，并平衡企業(yè)內(nèi)部的各種關(guān)系,，將管理意圖貫徹、落實到每一個崗位,、每一名員工,，變多方面的壓力為協(xié)調(diào)一致的動力。切實加強基礎(chǔ)規(guī)范管理,，要從人制走向法制,，要靠系統(tǒng)化的制度培育職業(yè)管理層，淡化個人管理色彩,，減少管理隨意性,，要通過管理流程的整合和優(yōu)化，減少例外管理,，減少審批數(shù)量,，提高例行管理的程序化和標(biāo)準(zhǔn)化水平。要結(jié)合管理區(qū)域,、業(yè)主層次等特點,，因地制宜地不斷完善和提高綜合管理能力。通過實施ISO9000系列質(zhì)量認(rèn)證體系,、擴展和應(yīng)用現(xiàn)代管理技術(shù)等措施,，實現(xiàn)最佳綜合管理目標(biāo)。

3,、資源啟動能力。物業(yè)公司面對巨大的市場空間和嚴(yán)峻的行業(yè)競爭形勢,、要有充分的人才優(yōu)勢,、物資優(yōu)勢和資金優(yōu)勢等作為保障。物業(yè)公司必須用系統(tǒng)的管理程序和有力的管理措施開展經(jīng)營管理工作,，要具有對相關(guān)關(guān)鍵因素進行綜合分析并采取相應(yīng)措施的能力,，必須能夠?qū)ξ磥戆l(fā)生的變化作出資源的內(nèi)外平衡、上下平衡和左右平衡,。

4,、參與競爭能力,。物業(yè)管理行業(yè)的競爭在比管理水平、比資金實力,、比管理規(guī)模的同時,，已經(jīng)上升為真正市場化運作基礎(chǔ)上的持續(xù)競爭。物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模大了,，但競爭力并不一定得到提高,，企業(yè)要在競爭中取勝，必須提高核心競爭力,。要在管理體制和模式上突破傳統(tǒng)形式的束縛,，積極策劃和實施物業(yè)管理企業(yè)體制轉(zhuǎn)軌方案，建立符合市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的現(xiàn)代企業(yè)制度,，保證物業(yè)公司的競爭和發(fā)展的動力,。創(chuàng)新機制也是競爭的重要內(nèi)容之一，企業(yè)參與競爭,，要建立一種旺盛和持久的競爭機制,。企業(yè)內(nèi)部要有有序的競爭和淘汰機制，要有公正的評價與分配制度,。競爭是活力之源,，市場的競爭力實際是從企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)出來的。

二,、密切關(guān)注時常發(fā)展?fàn)顩r

物業(yè)管理企業(yè)要在市場競爭中立于不敗之地,，必須密切關(guān)注市場的發(fā)展?fàn)顩r。只有全面,、系統(tǒng)地了解和掌握市場的發(fā)展動向,，才能制定出正確的戰(zhàn)略規(guī)劃、發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營計劃,。

1,、關(guān)注經(jīng)濟總體發(fā)展水平。物業(yè)管理市場的發(fā)展要和單地的總體經(jīng)濟發(fā)展水平相匹配,、相適應(yīng),。發(fā)達地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平較高，社會文化特別是消費文化對物業(yè)管理的完善,，規(guī)范和發(fā)展能夠起到積極的促進的作用,。而當(dāng)物業(yè)管理的層次和水平超過本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的水平時，會因為經(jīng)濟水平的落后,、人均收入較低以及消費觀念和消費習(xí)慣的相對滯后等因素,，影響物業(yè)管理行業(yè)的市場化和企業(yè)的生存發(fā)展。其物業(yè)管理也會因為沒有吸引力而沒有真正意義的市場競爭,。

2,、關(guān)注政策法規(guī)調(diào)控影響,。行業(yè)的發(fā)展受政策法規(guī)的影響非常重要。對物業(yè)管理企業(yè)而言,，政策法規(guī)決定了它的發(fā)展方向,。一個地區(qū)如果有完善的物業(yè)管理市場法規(guī)體系，必然對物業(yè)經(jīng)營運作起到促進作用,。反之,，會因為法規(guī)體系不完善，出現(xiàn)無法進行機構(gòu)和部門之間的溝通,，收費管理無法保障等難題,。因此，物業(yè)管理企業(yè)要密切關(guān)注政策法規(guī)的調(diào)控內(nèi)容,。

3,、準(zhǔn)確地選擇市場定位。物業(yè)管理企業(yè)同其他企業(yè)一樣,，也是以盈利為最終目的的,，因此，物業(yè)企業(yè)應(yīng)以自己獲取最大經(jīng)濟效益為原則,。了解自己的競爭方向,、競爭重點、競爭對手和競爭強度等內(nèi)容,，要準(zhǔn)確地確定自己的市場定位,，來占有和發(fā)揮優(yōu)勢，遠離價格競爭的圈子,。物業(yè)企業(yè)在確定市場定位時,，要根據(jù)實際情況，選擇科技含量較高,、社會信譽度較好,，成規(guī)模、上檔次的高層大廈或住宅小區(qū)實施物業(yè)管理,。對于基礎(chǔ)設(shè)施不健全,、社會信譽較差、不適合實施物業(yè)管理及物業(yè)市場不完善地區(qū)的項目應(yīng)遠離,，防止造成不應(yīng)有的損失,。

三、實施科學(xué)管理前沿理論

現(xiàn)代管理科學(xué)前沿理論主要包括行為科學(xué),、組織科學(xué)、系統(tǒng)科學(xué),、決策和權(quán)變理論等,。體現(xiàn)在物業(yè)管理行業(yè),，集中表現(xiàn)在以人為本、動態(tài)調(diào)節(jié)和效益統(tǒng)一理論等幾個方面,。

1,、 以人為本管理理論。把人的因素放在首位,，重視強調(diào)人的自覺性和自我實現(xiàn),，主張以挖掘人的積極性和創(chuàng)造性作為管理的核心。物業(yè)公司應(yīng)倡導(dǎo)和營造尊重,、信任,、和諧、舒暢,、有序的人力資源環(huán)境,，要樹立全新的價值觀、共同的理想,、團結(jié)協(xié)作意識和拼搏創(chuàng)業(yè)的精神,，最大限度地加強凝聚力，推動物業(yè)管理向更全面,、專業(yè),、規(guī)范的方向發(fā)展，開拓更加廣闊的空間,。

2,、動態(tài)調(diào)節(jié)理論。為實現(xiàn)企業(yè)的管理目標(biāo),，取得企業(yè)的最佳效益,，在物業(yè)管理的每一個過程和環(huán)節(jié)都要實行動態(tài)調(diào)節(jié)，使各要素保持協(xié)調(diào),、均衡,。鼓勵創(chuàng)新，加強信息溝通和應(yīng)變能力,，強調(diào)“不進則退,，不快則亡”的觀念，縮短改善和整改的周期,。

3,、效益統(tǒng)一原則。企業(yè)為社會提供產(chǎn)品和服務(wù),，不僅要滿足其他人的需要,，而且要維護和增進自身的利益。物業(yè)公司應(yīng)精心進行預(yù)測，既要以盈利作為重要目標(biāo),，保持發(fā)展后勁,，又要處理好經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益的關(guān)系,，保持長遠發(fā)展的后勁,。

四、能動地增強品位功能,。

物業(yè)管理應(yīng)該以“舒適祥和,、文明高雅”作為服務(wù)宗旨和目標(biāo)。因此,，在實行物業(yè)管理過程中要積極主動地提升管理的品位和檔次,，增強服務(wù)功能。

1,、增加物業(yè)管理的科技含量,。要充分運用現(xiàn)代科技智能化管理系統(tǒng)，增加物業(yè)管理的科技含量,，通過實施網(wǎng)上信息服務(wù)和遠程監(jiān)控管理等高技術(shù)附加值,，實現(xiàn)高經(jīng)濟回報，創(chuàng)造和鞏固物業(yè)管理企業(yè)新的效益增長點,。

2,、增加物業(yè)管理的文化含量。要建立豐富多彩的社區(qū)文化,，以人性化的管理舉措,，營造全新的生活理念，營造“保護社區(qū)環(huán)境,，創(chuàng)建綠色家園”的濃厚氛圍,，增強環(huán)保意識，倡導(dǎo)保護環(huán)境,，提倡熱愛地球,，珍愛生命，做新世紀(jì)的文明使者,。

3,、完善物業(yè)管理的商務(wù)功能。隨著社會的進步和社會分工專業(yè)的深入,，物業(yè)管理應(yīng)從大局出發(fā),，在穩(wěn)定地占有市場份額的基礎(chǔ)上，在商務(wù)服務(wù)的深度和廣度上進一步拓展思路,，與社會各專業(yè)服務(wù)機構(gòu)聯(lián)合,，以全面,、優(yōu)質(zhì)、快捷的服務(wù)來滿足廣大業(yè)主的多方面需求,，掌握管理區(qū)域內(nèi)的所有商機,。

物業(yè)管理行業(yè)正經(jīng)處于由傳統(tǒng)管理向現(xiàn)代管理，由經(jīng)驗管理向理性管理,，由人制管理向法制管理的方向發(fā)展的重要階段，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)從以上幾個方面入手,，加強自身建設(shè),，增強抵御風(fēng)險能力，積極參與市場競爭,，開拓出更加廣闊的空間,。