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上海新房指南 在上海,，你可能找不到比火箭哥??更懂新房的了 757篇原創(chuàng)內(nèi)容 公眾號 動(dòng)手預(yù)約下,，12點(diǎn)不見不散總價(jià)2000萬以上的新房到底有多少,，其實(shí)很好統(tǒng)計(jì)——
因?yàn)樗刑拙們r(jià)上到2000萬的小區(qū),，社保系數(shù)是都是0.24。在今年所有取證的252個(gè)新房項(xiàng)目中,，社保系數(shù)達(dá)到0.24的總共就只有6個(gè),，占比2.3%：有超過2000萬房子的小區(qū)很多，可小區(qū)清一色都是2000萬以上的小區(qū)很少——
你有想過為什么嗎,？ 不知道大家有沒有這樣的感受：無論市區(qū)還是遠(yuǎn)郊,，99平三房是幾乎所有項(xiàng)目的標(biāo)配,、最多再給你個(gè)140左右的四房，有沒有這種感覺,？
之所以會有現(xiàn)在的“小戶型”,，本質(zhì)還是政策導(dǎo)向的結(jié)果。大家如果關(guān)注土地拍賣市場的話,，會在每一次的出讓地塊要求中,，看到這樣一行字：
「本地塊內(nèi)中小套數(shù)住宅總面積不得低于地塊總建筑面積的60-80%」這句話不是我編的，而是100%出現(xiàn)在所有上海的土地出讓要求中的： 
這條規(guī)定的名字,，就是大名鼎鼎的“7090”政策：
「2006年,，建設(shè)部等九部委聯(lián)合制定了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》。其中規(guī)定：“自2006年6月1日起,，凡新審批,、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重,，必須達(dá)到建設(shè)總面積的70%以上,?！薄?/span> 雖然政策在實(shí)行中存在比例上的部分差異,，但上海在2016年2月14日《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本事土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實(shí)施意見》的通知中，明確再次強(qiáng)調(diào)了這一條鐵律不許改變,。 這條政策的目的,，是為了降低住宅面積、進(jìn)而降低總價(jià)門檻,、讓更多人能負(fù)擔(dān)得起——現(xiàn)實(shí)也的確是這樣,。 可正因?yàn)檫@樣的政策存在,，注定了在土地拍賣市場中，不會再允許大尺度豪宅的存在： 從源頭上,，豪宅小區(qū)斷供了,。 我們會發(fā)現(xiàn)，今年上市的這些豪宅項(xiàng)目,，要不就是過去通過舊改出讓,、要不就是捂盤數(shù)年，在土地產(chǎn)權(quán)年限上早就沒有70年了：
買到的房子只有50年產(chǎn)權(quán),，是很多人都沒有意識到的問題,。
這個(gè)認(rèn)同感,，可以是地段、可以是產(chǎn)品,、也可以是歷史沉淀：九廬賣的是地段,、云錦賣的是產(chǎn)品、翠湖賣的是歷史,，大抵是這么個(gè)道理,。 而在這些東西之外，在豪宅里還有一個(gè)玄學(xué)的詞匯,，叫做：再說的直白點(diǎn),，就是同一個(gè)小區(qū)的業(yè)主,，最好層次不要差太多——
600萬和6000萬平均也有3300萬、不如一個(gè)小區(qū)全部都是3300萬的房子來得好,。可是這個(gè)問題,，在2021年之后會變得越來越嚴(yán)峻：
過去囤貨的土地都已經(jīng)逐漸售罄，豪宅的項(xiàng)目沒有土地供應(yīng)只會越來越少,。但凡價(jià)格能上到2000萬,，都不會是破房子，產(chǎn)品大家其實(shí)都大差不差,，不是最核心的競爭力,；買房的第一核心要素,，就是地段——這一條對所有房子都適用，沒有例外,。在市區(qū),，定義核心地段的標(biāo)準(zhǔn)，就是中央活動(dòng)區(qū)：
在《2017-2035上海城市規(guī)劃》中,，上海首次拋開傳統(tǒng)的環(huán)線邏輯,，用一個(gè)全新的板塊邊界來定義未來可以代表上海城市形象的區(qū)域：哪些房子,，真正屬于中央活動(dòng)區(qū)內(nèi)呢？夯不啷當(dāng)加起來,，總共有7個(gè)：
沒幾個(gè)人在第5批取證之前,，聽到過安康苑的名字,。
這也正常，畢竟第5批取證的時(shí)間也就是10月16日——人家售樓處第一天開放,，在國慶節(jié),。
比起九廬翠湖這樣的大IP，安康苑相比之下并不這么耀眼：可在我看來,，安康苑是集聚地段,、產(chǎn)品和情懷于一身的好房子——
安康苑，是目前中央活動(dòng)區(qū)規(guī)劃內(nèi)為數(shù)不多的百萬方體量全新空地： 
而150米的超高層住宅高度,，也是上海繼華僑城88號院之后的第三高度：
同時(shí)，地塊中由于涉及到大量的歷史保護(hù)和名人故居,，未來整體片區(qū)將修舊如舊,，保留過去的城市面貌：
比起新天地，這里的歷史建筑實(shí)際占到了相當(dāng)高的比例—— 8.5萬方的歷史文保建筑規(guī)模,，是整個(gè)上海單體項(xiàng)目中最多的,，沒有之一。 
此次安康苑推出的1號樓主力為140-170三房戶型——這樣的小戶型，也只在1號樓獨(dú)有,，后續(xù)的2-3號樓將標(biāo)配200-260平平層產(chǎn)品：
目前,，樣板房也已經(jīng)對外開放,，是年輕一代喜歡的簡約風(fēng)格,、3.15米的層高也已經(jīng)夠用：
結(jié)合目前已經(jīng)確認(rèn)的12.88萬單價(jià),，140平3房預(yù)計(jì)在1500-1800萬、170平三房預(yù)計(jì)在1800-2300萬之間： 此次小戶型在定價(jià)上是要低于12.88萬的,，所以價(jià)格實(shí)際更親民,。 安康苑，是結(jié)合地段,、產(chǎn)品,、歷史和純粹四大邏輯后，綜合來看相對更值得的新房項(xiàng)目,。
第5批次,，給了我們不用積分就能買到好房子的機(jī)會。碧云,、九廬和海珀外灘參考翠湖的100分，沒有什么懸念,；仁恒海上源大概率不觸發(fā)積分,、招商外灘璽首日90組，觸發(fā)線773,；安康苑估計(jì)連積分都觸發(fā)不了：不要錯(cuò)過第5批——下一批什么時(shí)候像今天這樣大規(guī)模撞車,、還有沒有這樣的撞車,，都說不準(zhǔn)。
翠湖在第4批的入圍分是101.23分——開盤之后，落榜生們都去了哪,？
你是不是覺得不可思議——我剛開始聽到的時(shí)候，也覺得是不是在忽悠我,。
到人廣、南西,、陸家嘴10-15分鐘車程,、2000萬總價(jià)以上且買得到的豪宅，還有第二個(gè)嗎？我為大家建立了各大項(xiàng)目的討論群,，方便大家進(jìn)各自感興趣的項(xiàng)目預(yù)約銷售認(rèn)籌參觀。
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