先亮觀點——

在鄭州,，不要買，老破??！

1

最近有兩件事，聯(lián)系起來看,，很讓人振奮,。

第一件事是6月19日，國常會上釋放出一則消息,，部署推進城鎮(zhèn)老舊社區(qū)改造,。

第二件事是7月1日，國務(wù)院新聞辦舉行政策例行吹風(fēng)會,，將加大力度對17萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)加快改造,。

先出政策，再加快推進,，剩下的就是各地的行動了,。

于是,，很多人坐不住了。特別是我上一篇稿子《4萬億輸血老破??！鄭州上千小區(qū)“舊改”來襲！》發(fā)過之后,，大家紛紛留言問我——

要不要買老破?。抠I老破小有沒有意義,？有沒有增值空間,？

老破小，能買嗎,？這已經(jīng)成為一個不得不重視的問題了,，今天和大家具體說說。

2

鄭州有很多房齡超過20年的老破二手房,。

比如說——

在南陽路和老西郊,，因為是鄭州傳統(tǒng)的工業(yè)中心，分布著大量的老家屬院,。

在金水區(qū),，因為是行政中心，所以在緯幾路,、政幾街這些街道范圍內(nèi),，分布著大量的行政機關(guān)家屬院。

在二七區(qū),，特別是在火車站西廣場西邊,，分布著大量的鐵路職工家屬院。

管城區(qū)的老房子也只會多不會少,。

……

此外,，就是商品房制度實行以來，鄭州第一代商品房小區(qū),。到今天,，都已經(jīng)超過20年了。

比如,，90年代中期鄭州最高檔的商品房之一綠云小區(qū),，曾經(jīng)富豪云集。這座建于1995年的小區(qū),，已經(jīng)超過24年了,。

再比如，建業(yè)第一個小區(qū)金水花園,，由多層和別墅組成,。到今天,，房齡也超過22年了。

為什么這種老房子會被不斷提起,？

記得前段時間寫過一篇稿子,，15000左右的單價，基本上是目前鄭州四環(huán)內(nèi)正常剛需盤的準入門檻了,。

但真實的樓市呢,？

其實，鄭州存在著大量單價15000以下,，甚至10000出頭的房子。

而這些房子分布在哪里呢,，就是在老城區(qū)非常核心的地段,，面積不大，歲數(shù)很大的各種老破小,。

很典型的例子,，位置最好的金水老城，房齡超過20年的老二手房,，單價基本報1萬-1.5萬的水平,。而同一片區(qū)的新房，毛坯高層的價格,，可以賣到2萬+,。和新房相比，就是六七折的落差啊,。

都說房子的價值是地段地段地段,，那為什么和周邊新房比起來價差這么大？

原因很簡單,。

居住氛圍差,，貸款年限短，都是老破小的命門,。

一方面,，經(jīng)過一輪又一輪的新房沖擊，老破小已經(jīng)無法滿足大家對居住最基本的需求,。

我們看到的老破小大概就是這個樣子：

另一方面,，房齡超過20年的老房子，大部分銀行無法辦理二手房按揭貸款,，更不能辦理抵押貸款,。即使個別能辦理按揭，房貸的首付和年限也很難做足,。

這些,，已經(jīng)否定了老破小,。

于是，大部分老破小就這樣被禁錮著,，慢慢老去,。

3

老破小，注定被淘汰,，因為它不符合時代的主流趨勢,。

大家不要停留在鄭州房子不夠住的觀念，數(shù)據(jù)告訴我們,，越來越多的家庭正在置換二套房產(chǎn),，而這樣的客群比例已經(jīng)幾乎接近一半。

在過去的8年時間里,，鄭州100㎡以上戶型面積從8年前的32%,，激增到了如今的近50%，三房以上戶型從8年前的35%,，激增到了如今的近80%,。

鄭州的中產(chǎn)階級正在逐步覺醒，大部分人在買二套房,，希望能置換的更好,。

尤其是在鄭州過去的一輪漲價潮中，除了個別頂級學(xué)區(qū)房,，大部分老破小幾乎沒有漲幅,。

當然，也有人問,，我是純投資,，自己不住，可以不用管房子質(zhì)量嗎,？

告訴你,，不可以，為什么,？因為接盤的人,，會考慮自住加投資，會對房子的質(zhì)量有要求,。

改善置換的人群越來越多,，對應(yīng)的就是下面這張圖片。

我們發(fā)現(xiàn),，從2016年末開始,，全國19城二手房掛牌量在持續(xù)上行。也就是說,，一邊越來越多的人在改善置換,，同時也有越來越多的人在賣掉自己的房子,。

可以想象這樣的畫面，越來越多的人想要拋掉一些不好的房子,，去置換更好的房產(chǎn),。而在盤整過程中，老破小是第一個要拋棄的,。

而被拋棄不只是因為它沒價值,，更重要的是，它已經(jīng)不符合時代的主流趨勢,。

這也是為什么如今鄭州新房市場上的一房,、兩房小戶型越來越少了。

這也是為什么買房一定要蹦一蹦,，去買那些更好的,、更符合主流趨勢的房子。

未來,，二手房市場的競爭也愈演愈烈,。

而這種現(xiàn)象,，不僅出現(xiàn)在二線的鄭州,，三四線小城也在拋棄老破小。

三四線小城的商品房本身就不貴,，那誰還住老破小啊,。

所以，如果你打算買老破小,，一定要想清楚,，未來五年十年賣掉的時候誰來接盤。

4

其實,，在鄭州,，還有一個政策一直被大家忽略了，就是租售并舉,。

值得一提的是,，在今年上半年，鄭州市域所供應(yīng)的1800多公頃的建設(shè)用地中,，出現(xiàn)了5.1092公頃的租賃住宅用地,。這也劇透了由企業(yè)拍地、建房并自持的租賃住房將在鄭州出現(xiàn),。

這些新的租賃住房,，將面向所有人群。據(jù)了解,，它們將一改之前大家對公租房,、廉租房位置偏遠,、戶型較小、容積率高的陳舊概念,，戶型更多,，居住感更好。

而在租賃住房發(fā)展的過程中,，老破小會第一個受到影響,。

因為，之前購買老破小的絕大部分人購買力不足,，不得不解決最原始的自住需求,。

而當他們的自住需求因為租賃住房得到滿足的時候，還會去浪費一張寶貴的房票去買老破小嗎,？

5

說了這么多,，那些老舊小區(qū)、居住體驗超級差,、硬件軟件都不全的房子該如何處置,？

我們再回到文章開始的會議上來。

推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,，旨在提升居住功能——

針對“管網(wǎng)破舊,、上下水、電網(wǎng),、煤氣,、光纖缺失或者老化”問題進行“優(yōu)先改造”。其次是電梯,、停車庫等配套設(shè)施,，然后是物業(yè)管理和公共服務(wù)。

我們以最典型的“加裝電梯”為例,。

乍一聽,，加裝個電梯很簡單，然而現(xiàn)實卻遠沒有想象中皆大歡喜,。

上海是有這種先例的,。

上海，自從2011年啟動加裝電梯試點以來,，出臺了一系列的扶持政策和措施,。

但數(shù)據(jù)顯示，截止到2018年10月底,，全市僅有204幢電梯計劃立項,，這還僅僅是立項，真正竣工運行的有多少呢？

只有可憐的47臺,！難度之大,，超乎預(yù)期。

解決這個問題,，有一個前置性條件,，那就是——

征得樓道里90%以上的居民同意，且沒有明確反對意見,，還要征得小區(qū)三分之二以上的業(yè)主同意,。

加裝電梯，能不能得到大多數(shù)住戶的同意才是關(guān)鍵,。實際操作中,，統(tǒng)一意見這項工作開展起來就非常困難。

誰動了誰的奶酪,？這是一場博弈,。

之后，復(fù)雜的手續(xù)誰來跑,？資金能不能順利到位,？

說到資金，有些城市是政府補貼,，比如說濟南每部電梯補助20萬,，上海每部電梯補助30萬，杭州每部電梯補助15萬,。

記得之前算過一個單子,，如下：

加上是1梯2戶,，每部電梯再算上鋼架,、電梯廳等土建差不多需要七八十萬的費用。

此刻,，我想到了上一波等待老破小拆遷的人,，有些人從小時候就開始等，一直等到自己都生娃了,，幾十年都沒等到……

甚是無奈,。

6

當產(chǎn)品價值得不到認可，未來還有租賃住房的競爭,，本身改造難度又大,，老破小的未來岌岌可危。

這時候,，一定會有人反駁,，誰說老破小沒價值，老破小值錢的是學(xué)區(qū),。

要知道,，老破小的學(xué)區(qū)價值越高,，政策風(fēng)險也就越高。任何一點點的學(xué)區(qū)變動,，或者多校劃片政策的實施,，都有可能讓這種價值瞬間歸0。

所以,，學(xué)區(qū)才是老破小最危險的投資呀,。