文/戎欣然

從業(yè)十幾年，見(jiàn)過(guò)許多開(kāi)發(fā)商,，明明放著好好的路不走,，七拐八拐的，非常巧妙的掉進(jìn)一個(gè)個(gè)坑里,，今天來(lái)給大家梳理一下,，開(kāi)發(fā)商可能掉進(jìn)去的幾個(gè)坑。今天來(lái)說(shuō)第一個(gè),。

第一個(gè),，面積坑。

絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商要進(jìn)入一個(gè)市場(chǎng)時(shí),，心里想的都是,，做出的東西要比原來(lái)更好，要更高端,，尤其是一些沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的土豪開(kāi)發(fā)商,，總愿意說(shuō)自己開(kāi)發(fā)的是高端樓盤，一上來(lái)就要超過(guò)市場(chǎng)上所有的產(chǎn)品,。結(jié)果,，帶來(lái)的后果就是把戶型面積做大，好像只有單套面積大了,，才能吸引來(lái)高端客戶,，才能突出項(xiàng)目的豪宅屬性。

真實(shí)的事實(shí)是,，往往樓盤開(kāi)盤時(shí),，中小戶型很快就賣完了。大面積戶型的房子,，賣得特別慢,。就像母雞下蛋一樣，每天能下一個(gè),，你想要再多的蛋,，對(duì)不起，你再著急也沒(méi)有用,。你想把母雞殺了吧,，還能每天一個(gè)蛋，也有些舍不得,。應(yīng)了一句老話,，食之無(wú)味，棄之有肉,。

資金足的,，還能挺著,。大戶型的房子又是降價(jià)，又是促銷,，生生拼了半條命,，耽誤好幾年，才能勉強(qiáng)把房子賣出去,。

資金不足的,，挺不住的，很可能就爛尾了,，待在那里,，進(jìn)也不能進(jìn)，退也不能退,，在那里活受罪,。

這類開(kāi)發(fā)商還有一個(gè)共同點(diǎn)，就是在做市場(chǎng)調(diào)研的時(shí)候喜歡問(wèn)自己身邊的人,，主要包括兩種,，1是開(kāi)發(fā)商的朋友，2是開(kāi)發(fā)商接觸到到職能部門的領(lǐng)導(dǎo),。開(kāi)發(fā)商向他們來(lái)征詢意見(jiàn),，得到的一致結(jié)果就是開(kāi)發(fā)大戶型的，你要開(kāi)發(fā)了我們自己就回去買兩套,。這樣一聽(tīng),，開(kāi)發(fā)商心里甭提多高興了，結(jié)果就掉坑了,。

如何能避免掉入這個(gè)面積坑呢,？

其實(shí)很簡(jiǎn)單，也就兩條

一,、就是遵從市場(chǎng)的喜好,，而不是自己的喜好。

沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商在進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)候,，做市場(chǎng)調(diào)研的,，但是往往調(diào)查的對(duì)象不對(duì)。第一他會(huì)詢問(wèn)身邊的朋友,。2是咨詢職能部門的領(lǐng)導(dǎo),。這些人有一個(gè)共同點(diǎn)，就是身份和地位在當(dāng)?shù)剡^(guò)的都屬于不錯(cuò)的,。能和開(kāi)發(fā)商交上朋友,，自然身價(jià)也差不多，領(lǐng)導(dǎo)更是屬于高收入階層。問(wèn)他們的喜好,，當(dāng)然是大面積的好,，這里沒(méi)有胡說(shuō)，還真的是他們發(fā)自內(nèi)心的想法,，給予了最真誠(chéng)的建議,。

可是這個(gè)建議是錯(cuò)的。因?yàn)樗麄冎荒艽砩贁?shù)的高端人群,。這樣的人，在一個(gè)地方只能是極少數(shù)的人,。一個(gè)樓盤少則幾百套房子,，如果是為了滿足他們的需求，那就是嚴(yán)重的供大于求了,。造成房子不好賣是必然的情況,。

但是這個(gè)逃脫不了市場(chǎng)的規(guī)律，客戶買你的房子,，不是因?yàn)槟阆矚g,，而是客戶喜歡。在如今房?jī)r(jià)高漲的年代,，如果你把房子單套面積搞得那么大,，客戶是喜歡，可是客戶的腰包不喜歡啊,。

二,、聘請(qǐng)專業(yè)的咨詢公司

在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的時(shí)候，一個(gè)可靠的辦法是聘請(qǐng)專業(yè)的營(yíng)銷策劃公司或者代理公司,。這里倒不是說(shuō)代理公司的水平會(huì)有多高,，最重要的是，第三方的調(diào)查是客觀的,。就是常說(shuō)的兩人打架,，旁觀者清。

因?yàn)槭桥杂^者的身份,，代理公司更能從客觀實(shí)際出發(fā),，來(lái)規(guī)劃項(xiàng)目的戶型配比，出來(lái)的產(chǎn)品更加受到目標(biāo)客戶的喜歡,，能夠提供很高的性價(jià)比,。當(dāng)然，絕大多數(shù)的代理公司都要比開(kāi)發(fā)公司的領(lǐng)導(dǎo)更加深入市場(chǎng),，熟悉市場(chǎng),，這個(gè)是不爭(zhēng)的事實(shí)。

如果做項(xiàng)目的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商能夠做到這兩點(diǎn),，一拋棄自己本身的好惡,，二聽(tīng)從專業(yè)的客觀建議，就能避免調(diào)進(jìn)面積坑這個(gè)陷阱,。

作者介紹：戎欣然,，人稱“老戎”，2005年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè),，多年一直從事地產(chǎn)營(yíng)銷策劃工作,，專注中小項(xiàng)目和實(shí)戰(zhàn)操作。擅長(zhǎng)解決尾盤,、滯銷盤銷售中的疑難雜癥,。個(gè)人微信號(hào):tianming511382135