房地產(chǎn)企業(yè)小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用的征收率為5%,，其采取預(yù)收款方式銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí),，按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅,，如月銷售額未超過15萬元的，當(dāng)期無需預(yù)繳稅款,。

一,、稅款預(yù)繳

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人(以下簡(jiǎn)稱小規(guī)模納稅人)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅,。

（二）應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+5%)×3%

（三）小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,。

二、稅收優(yōu)惠

按照現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)當(dāng)預(yù)繳增值稅稅款的小規(guī)模納稅人,，凡在預(yù)繳地實(shí)現(xiàn)的月銷售額未超過15萬元的,，當(dāng)期無需預(yù)繳稅款。

三,、納稅申報(bào)

小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額,，抵減已預(yù)繳稅款后,，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減,。

四,、政策依據(jù)

1.《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）

2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)）

3.《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā),、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）

4.《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)）

5.《國家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2021年第5號(hào)）

五,、總結(jié)

一、小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用的征收率為5%,，而不是3%,。

二、小規(guī)模納稅人釆用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法應(yīng)納稅額的計(jì)算方法與一般納稅人完全相同,，收到預(yù)收款時(shí),，預(yù)繳稅款的計(jì)算方法也完全相同。按照全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為計(jì)稅依據(jù),，依照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額,，收到預(yù)收款時(shí)，依照3%的預(yù)征率計(jì)算預(yù)繳稅額,。

三,、小規(guī)模納稅人月銷售額未超過15萬元的，當(dāng)期無需預(yù)繳稅款,。

六,、案例解析

某房地產(chǎn)公司（小規(guī)模納稅人）2020年4月開工建設(shè)某小區(qū),，從政府受讓該宗土地直接支付土地價(jià)款為1000萬元。2020年8月開發(fā)支出超過25%,，企業(yè)辦理了《商品房預(yù)售許可證》,，并開盤預(yù)售商品房。2020年8月預(yù)售住房20套,，總建筑面積為2400平方米,，共取得含稅預(yù)收款400萬元。

該公司繳納增值稅金額計(jì)算方法如下：

該地產(chǎn)公司收到預(yù)收款應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+征收率）×3%=400÷（1+5%）×3%=11.43（萬元）

該房地產(chǎn)公司2020年8月收到預(yù)收款應(yīng)預(yù)繳增值稅額為11.43萬元,。