一,、物業(yè)管理服務(wù)

物業(yè)管理服務(wù)的稅目屬于商務(wù)輔助服務(wù)——企業(yè)管理服務(wù)——物業(yè)管理服務(wù),，稅率6%，征收率3%,。

物業(yè)公司收取物業(yè)費(fèi)往往是提前一次性收取,，舉個(gè)例子，某小區(qū)的物業(yè)管理處2018年3月14日收取2018年1月-12月的物業(yè)費(fèi),，它的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是2018年3月一次性確認(rèn),，還是分期確認(rèn)？

《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件1）第四十五條（以下簡稱第四十五條）第一項(xiàng)規(guī)定：“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天,；先開具發(fā)票的,，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng),，是指納稅人銷售服務(wù),、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng),。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天,，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,，為服務(wù),、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。”

根據(jù)上述規(guī)定，收訖銷售款項(xiàng),，是指物業(yè)服務(wù)過程中或者完成后收到的款項(xiàng),。物業(yè)公司于2018年3月14日收到銷售款項(xiàng)，該收款行為發(fā)生在物業(yè)服務(wù)過程中,，符合“收訖銷售款項(xiàng)”的條件,。所銷售的是2018年1月至12月的物業(yè)服務(wù)，服務(wù)期間為一年,，因此不能簡單地按申報(bào)期間進(jìn)行分?jǐn)?。目前，總局的增值稅政策中明確可以分?jǐn)偟?，僅限于其他個(gè)人一次性收取的房租收入,。此外，物業(yè)公司一次性收取物業(yè)費(fèi),，也表明其具備了實(shí)際的納稅能力。參考《江西省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增政策問題解答六（生活服務(wù)類）》第十八條：“物業(yè)管理公司提前一次性收到的物業(yè)費(fèi),，可否分期計(jì)處增值稅,？答：不能分期確認(rèn)，應(yīng)于收到時(shí)一次性確認(rèn),?！币虼耍纠募{稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)的當(dāng)天,，即2018年3月14日,。

在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間時(shí)，還應(yīng)注意以下易混事項(xiàng)：

1.除租賃服務(wù)外,，在發(fā)生應(yīng)稅行為之前收到的預(yù)收款不發(fā)生增值稅納稅義務(wù),，但預(yù)收的物業(yè)費(fèi)先開具發(fā)票的，開具發(fā)票的當(dāng)天為增值稅納稅義務(wù)時(shí)間,；未開具發(fā)票的,，在未提供物業(yè)服務(wù)應(yīng)稅行為之前收到的款項(xiàng)不屬于收訖銷售款項(xiàng)，不能按照該時(shí)間確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生,。如2017年12月收到2018年全年的物業(yè)費(fèi),，2017年12月不能確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生，但收款時(shí)同時(shí)開具了發(fā)票,，要確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生,。

2.如果合同約定了2018年3月收取2018年1月-12月的物業(yè)費(fèi)，但因業(yè)主拖欠一直未繳納,，仍應(yīng)在書面合同確定的付款日期2018年3月確認(rèn),。

3.如果未收到物業(yè)費(fèi)，合同也未約定付款日期,，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)完成的當(dāng)天2018年12月末確認(rèn),。比如某物業(yè)公司,，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)不交，物業(yè)公司管理不是很規(guī)范,，未與業(yè)主簽訂物業(yè)合同,，應(yīng)在服務(wù)完成的當(dāng)天一個(gè)服務(wù)年度結(jié)束時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

案例：（摘自來源中國稅務(wù)報(bào)》

2023年12月,，A物業(yè)公司收取張某繳納的2024年當(dāng)年所屬的物業(yè)費(fèi)2600元,。在會(huì)計(jì)處理上，將張某繳納的物業(yè)費(fèi)計(jì)入2023年12月的主營業(yè)務(wù)收入,。2024年2月,，A物業(yè)公司收取李某繳納的2023年當(dāng)年所屬的物業(yè)費(fèi)2800元，在會(huì)計(jì)處理上,，將李某繳納的物業(yè)費(fèi)計(jì)入2024年2月的主營業(yè)務(wù)收入,。

◎政策分析◎

企業(yè)所得稅方面，根據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第九條規(guī)定,，企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算,，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用,，不論款項(xiàng)是否收付,，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。因此,，A物業(yè)公司應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)收入,，將張某繳納的物業(yè)費(fèi)2600元計(jì)入2024年?duì)I業(yè)收入，并計(jì)入2024年會(huì)計(jì)利潤總額和應(yīng)納稅所得額,；將李某繳納的物業(yè)費(fèi)2800元計(jì)入2023年?duì)I業(yè)收入,，并計(jì)入2023年的會(huì)計(jì)利潤總額和應(yīng)納稅所得額。

增值稅方面,，根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件1）第四十五條規(guī)定,，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天,；先開具發(fā)票的,，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng),，是指納稅人銷售服務(wù),、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng),。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天,，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù),、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天,。

本案例中，A物業(yè)公司如果與李某,、張某簽署了物業(yè)合同或者協(xié)議,，則應(yīng)于物業(yè)合同約定的付款時(shí)間確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)。假設(shè)合同約定每年物業(yè)費(fèi)付款時(shí)間為1月,，那么A物業(yè)公司收取張某繳納的物業(yè)費(fèi)2600元,，應(yīng)于2024年1月確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)；即便未收到李某應(yīng)當(dāng)繳納的物業(yè)費(fèi)2800元,，也應(yīng)于2023年1月確認(rèn)增值稅納稅義務(wù),。

二、租賃不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)

 物業(yè)公司提供的租賃服務(wù)主要有將小區(qū)的墻面,、電梯等作為廣告位出租以及提供車位,、房屋租賃，該項(xiàng)服務(wù)稅率9%,，征收率5%,。

一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇簡易計(jì)稅方法,，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

如果是預(yù)收租金的,，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間根據(jù)四十五條第二項(xiàng)規(guī)定,，提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天,，其他收款方式根據(jù)四十五條第一款規(guī)定確認(rèn)收入,。

物業(yè)公司一次性收取租金，應(yīng)一次性確認(rèn)收入,，不得在租賃期內(nèi)分?jǐn)偞_認(rèn)收入,。tips：，目前稅務(wù)總局政策中明確可以分?jǐn)偢髟吕U納增值稅的,，只有其他個(gè)人一次性收取的房租收入,。根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于明確增值稅小規(guī)模納稅人減免增值稅等政策的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第1號(hào))規(guī)定，《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條所稱的其他個(gè)人,，采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入,，可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^10萬元的,，免征增值稅,。

三、水電代收代付服務(wù)、水電轉(zhuǎn)售

物業(yè)公司代收水費(fèi),、電費(fèi),、煤（暖）氣費(fèi)、維修基金,、房租,，在收到款項(xiàng)時(shí)向消費(fèi)者開具收據(jù)，并全額轉(zhuǎn)付給水,、電等實(shí)際提供方的,，不作為物業(yè)公司的增值稅銷售額，不繳納增值稅,。注意代收代付行為,，不得開具增值稅發(fā)票，同時(shí),，其收到的增值稅發(fā)票也不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額或作為費(fèi)用列支,，否則，將視為增值稅的轉(zhuǎn)售行為,。

物業(yè)公司向提供方或消費(fèi)者收取的手續(xù)費(fèi)收入,，按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)繳納增值稅。

轉(zhuǎn)售水服務(wù)：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費(fèi)增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第54號(hào)）的規(guī)定,，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人,，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額,，按照簡易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅,。

水、電等轉(zhuǎn)售服務(wù),、收取的門禁卡工本費(fèi),，按照銷售貨物繳納增值稅，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》第十九條,，《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十八條第一項(xiàng)規(guī)定,，采取直接收款方式銷售貨物，不論貨物是否發(fā)出,，均為收到銷售款或者取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天,。

四、建筑服務(wù)和修理修配勞務(wù)

（一）建筑服務(wù),，是指各類建筑物,、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕,、裝飾,，線路,、管道、設(shè)備,、設(shè)施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務(wù)活動(dòng),。根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融,、房地產(chǎn)開發(fā),、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）第十五條規(guī)定，物業(yè)公司為業(yè)主提供的裝修服務(wù),，按照“建筑服務(wù)”繳納增值稅,，稅率為9%。納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間根據(jù)四十五條第一款規(guī)定確認(rèn),。

（二）修理修配勞務(wù),，是指受托對損傷和喪失功能的貨物進(jìn)行修復(fù)，使其恢復(fù)原狀和功能的業(yè)務(wù),。物業(yè)公司提供修理修配服務(wù),，稅務(wù)為13%，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十八條第六項(xiàng)規(guī)定,，銷售應(yīng)稅勞務(wù),，為提供勞務(wù)同時(shí)收訖銷售款或者取得索取銷售款的憑據(jù)的當(dāng)天。

五,、綠化服務(wù)

（一）物業(yè)公司提供園林綠化,、園林設(shè)計(jì)、苗木,、施工等服務(wù)屬于建筑服務(wù)——其他建筑服務(wù),，稅率為9%，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間根據(jù)四十五條第一款規(guī)定確認(rèn),。

（二）物業(yè)公司提供植物養(yǎng)護(hù)服務(wù)（指對種植后的植物澆水、施肥,、補(bǔ)種,、修剪等工作）屬于：生活服務(wù)——其他生活服務(wù)。根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2017年第11號(hào)第五條規(guī)定,，納稅人提供植物養(yǎng)護(hù)服務(wù),，按照“其他生活服務(wù)”繳納增值稅，稅率為6%,，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間根據(jù)四十五條第一款規(guī)定確認(rèn),。