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通過(guò)對(duì)170家房地產(chǎn)企業(yè)在2020年第二季度的到期情況的研究,，截至4月26日，有12家房企發(fā)行的13筆美元債將在6月30日之前到期,，去除佳兆業(yè)集團(tuán)在2019年6月提前贖回的2.5億美元本金,，待償還美元債金額總計(jì)為34.67億美元。

從單筆金額來(lái)看，佳兆業(yè)集團(tuán)剩余待償還金額最高,，達(dá)5.4億美元,，雅居樂(lè)集團(tuán)、綠地控股,、正榮地產(chǎn)需要償還的債券金額也比較大,，金額均在4億美元以上。

為量化疫情對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)償還美元債的實(shí)際影響,，我們篩選出了2019年12月至2020年3月主流房企的期債務(wù),，總共有23家房企到期債務(wù)合計(jì)129.9億美元，期內(nèi)共發(fā)行美元債金額合計(jì)約148.9億美元,。

23家主流房企各自債務(wù)壓力分化嚴(yán)重,，我們通過(guò)對(duì)比發(fā)行債券能否覆蓋存量到期債券，來(lái)判斷房企償還債務(wù)壓力情況,，并將房企類(lèi)型大致分為三類(lèi),。

第一類(lèi)房企第一季度無(wú)存量到期債務(wù)，暫無(wú)償還債務(wù)壓力,。典型如佳兆業(yè)集團(tuán),、遠(yuǎn)洋集團(tuán),、富力地產(chǎn)以及世茂房地產(chǎn),，這類(lèi)企業(yè)能夠根據(jù)市場(chǎng)以及自身資金的情況選擇提前贖回美元債。

第二類(lèi)房企期內(nèi)新發(fā)行的美元債皆可完全覆蓋其待償還債務(wù),，安全邊際較高,。典型如中國(guó)恒大、碧桂園,、萬(wàn)科A,、新城發(fā)展、花樣年控股等公司,，在考慮“借新還舊”的邏輯后篩選2019年12月-2020年3月新發(fā)行的債券,，這類(lèi)房企借新還舊后完全可以覆蓋待償還債務(wù)。

第三類(lèi)房企仍需資金去償還美元債務(wù),。典型如國(guó)瑞置業(yè),、時(shí)代中國(guó)控股，兩家公司雖然提前贖回了部分金額,，但由于無(wú)新發(fā)行債務(wù)覆蓋,，導(dǎo)致仍有資金需求；中國(guó)奧園,、新湖中寶雖然在期間內(nèi)有新發(fā)債務(wù),，但金額不足以覆蓋待償金額，導(dǎo)致額外資金需求。

資金需求量大的時(shí)代中國(guó)控股,、中國(guó)奧園,、新湖中寶還將考量在2019年12月-2020年3月境內(nèi)人民幣債發(fā)債及償還情況。

中國(guó)奧園,、時(shí)代中國(guó)控股的國(guó)內(nèi)發(fā)債主體期內(nèi)可用金額分別為20.4億以及38.15億人民幣債,，使用兩家公司美元債的到期日的美元兌人民幣匯率進(jìn)行換匯，分別為2.94億美元及5.52億美元,，完全可以覆蓋兩家公司2.37億以及3.75億美元的資金需求,。

而新湖中寶期內(nèi)發(fā)行人民幣債金額為9.2億元，換匯后為1.32億美元,，仍有3.68億美元規(guī)模的資金需求,。為了及時(shí)償還債務(wù)，需要?jiǎng)佑冒ㄤN(xiāo)售回款,、出售資產(chǎn)等其他的資金渠道,。但新湖中寶的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)并不靚麗，無(wú)法單純依靠銷(xiāo)售回款這條渠道,，從公司近期頻頻出售資產(chǎn)之舉也印證了其面臨的償債壓力,。

3月下半旬,，美聯(lián)儲(chǔ)在7000億美元購(gòu)債計(jì)劃基礎(chǔ)之上,，再度推出一項(xiàng)范圍廣泛的無(wú)限制量化寬松舉措，此舉對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期影響尚未可知,，但是短期來(lái)說(shuō)市場(chǎng)流動(dòng)性得到一定修復(fù),。

整體來(lái)看，全球疫情仍未得到有效抑制,，對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的沖擊在2-3季度才會(huì)逐漸顯現(xiàn),，疊加原油暴跌，市場(chǎng)消費(fèi)信心低迷的情況,，信用利差繼續(xù)上行的可能性依舊存在,。

后續(xù)疫情平復(fù)期需要時(shí)間確認(rèn)，流動(dòng)性傳導(dǎo)需要過(guò)程,，信心需要逐漸積累,，對(duì)于投資級(jí)地產(chǎn)美元債而言，預(yù)計(jì)投資級(jí)信用利差仍將維持平臺(tái)震蕩,。而高收益美元債的收益率調(diào)整幅度較大,，投資者比較偏好于高評(píng)級(jí)主體的短久期債券。

在美國(guó)債券市場(chǎng)中,，中資地產(chǎn)美元債中大量為高收益?zhèn)?，目前中資地產(chǎn)債券二級(jí)收益率有所回落,，但仍處高位。

在中資地產(chǎn)美元債范圍內(nèi)，萬(wàn)科,、華潤(rùn)置地等所發(fā)的投資級(jí)個(gè)券收益率走勢(shì)平穩(wěn),，在恐慌期間表現(xiàn)出安全資產(chǎn)的特性，收益率略微下行,，目前其買(mǎi)價(jià)收益率低于票息,。評(píng)級(jí)在BB及以下的房企，如旭輝控股,，此類(lèi)房企發(fā)行的個(gè)券交易活躍度略低于高評(píng)級(jí)個(gè)券,、收益率一般呈先升再降的走勢(shì)。

2020年一季度,，多數(shù)需要償還債務(wù)的房企通過(guò)提前布局,，對(duì)于未來(lái)一年內(nèi)即將到期的美元債，已做好了償還債務(wù)的準(zhǔn)備,，安全邊際比較高,。根據(jù)穆迪預(yù)計(jì)，大部分受評(píng)高收益開(kāi)發(fā)商擁有現(xiàn)金和未動(dòng)用的承諾銀行信貸,，能應(yīng)對(duì)2021年4月底之前到期的920億美元境內(nèi)外債券(包括可回售債券),，多數(shù)房企已為較大比例的境外到期債券預(yù)籌資金。

但仍需警惕的是部分面臨償債高峰,、又缺乏資金渠道的房企,，可能會(huì)背負(fù)較大的償債壓力,，對(duì)于自有資金的籌措和公司的銷(xiāo)售回款的要求也會(huì)更高,。而作為債券投資人，也需要密切關(guān)注此類(lèi)公司的短期風(fēng)險(xiǎn),。