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金錢的故事(五) 財(cái)產(chǎn)所有權(quán)民主的基石

 飄北的風(fēng) 2021-07-21

英語國家最受歡迎的游戲是大富翁游戲而今,,人們投入在房地產(chǎn)的精力可謂空前,,我們現(xiàn)在熟悉的大富翁游戲最早起源于1903年旨在揭露不公平的社會(huì)體制,,以土地做地主,,壓榨著身為租客的大眾 30年后,,一個(gè)失業(yè)的水管工,,查爾斯達(dá)羅偉新版游戲申請(qǐng)了專利游戲,,地圖已大降成為背景達(dá)羅偉游戲設(shè)計(jì)的小房子和小酒店,。

與發(fā)明者的初衷相反,,大富翁游戲教會(huì)我們的是購置地產(chǎn)是明智之舉既然購置地產(chǎn)很明智,,貸款給房屋擁有者就更,。安穩(wěn)如屋這句老話在金融界另有一層含義,,他的意思是沒有哪件事,。會(huì)比放貸給購房者來得更穩(wěn)妥為什么,,因?yàn)榧偃缳J款者違約,,你可能你永遠(yuǎn)可以收回他們的房子所謂跑得了和尚,,跑不了廟,。

而英語國家對(duì)地產(chǎn)的熱情為一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)制度新模型的誕生奠定了基礎(chǔ),。那就是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)民主,。有人認(rèn)為,,這個(gè)模型應(yīng)該在全世界推廣 地產(chǎn)所有權(quán)的增長與金融史翻開了嶄新的一頁在地產(chǎn)的背后,,是幾萬億技術(shù)的貸款,,有的被稱作次貸,,那些人的收入之間僅夠租房不足以買房,。但人們后來驚奇的發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)與其他金融產(chǎn)品并無差別它的價(jià)格可漲可跌,,能把鄉(xiāng)下陋居變成聚寶箱的金融煉金術(shù)是不存在于這個(gè)世界上的,。這讓人不得不問房屋真的夠安全嗎,?在這場(chǎng)與地產(chǎn)的愛情中,。我們是否被沖昏了頭腦

擁有房產(chǎn)曾經(jīng)是貴族的特權(quán),,地產(chǎn)和爵位與政治特權(quán)一樣代代相傳,。其他人都是按交租金給遞出的佃戶連選舉權(quán)最初也是產(chǎn)權(quán)的一部分,。從某種程度上來說,,這點(diǎn)在英國依舊成立六千萬英畝的土地中約有四千萬畝被以十八萬九千戶家庭被瓜分,。與當(dāng)年的區(qū)別在于,,這些人不再壟斷政治體系多虧了上議院的改革,,國會(huì)才逐漸取消世襲貴族制,。 貴族的沒落有很多種解釋但我認(rèn)為金融問題是主要誘因,,直到19世紀(jì)30年代,,英國地主階級(jí)的土地收益頗為可觀這30多戶貴族每年從土地上獲得超過6萬英鎊的收入,,相當(dāng)于今天的一億五千萬英鎊,。有大片土地供奉糧食價(jià)格又不斷攀升,,他們的生活自然滿是奢華享樂然而,,正因?yàn)樗麄兒雎粤说禺a(chǎn)的本質(zhì),,他們把自己推向沒落 像當(dāng)年的許多人一樣,,那群大地主們把地產(chǎn)視為搖錢樹,,作為抵押品拼命的貸款他們的借款通常遠(yuǎn)超土地價(jià)值,,他們沒能明白房產(chǎn)抵押僅僅保障了借款人的利益,。作為貸款人你仍然需要掙錢還貸,。

對(duì)于維多利亞時(shí)代的大地主來說,,掙錢突然變得艱難由此產(chǎn)生的痛苦,,在白金漢郡的中心地帶最為嚴(yán)重,。 斯托莊園的宏偉不可否認(rèn)這座新古典主義宮殿規(guī)模龐大,,可以說是18世紀(jì)英格蘭最壯觀的私人住宅,,它的大理石柱梁氣勢(shì)恢宏橢圓形的石膏屋頂仍令人嘆為觀止,。然而,,這里似乎少了一些東西或者說少了很多東西,,曾經(jīng)每個(gè)凹室里都有一座羅馬雕像,。華麗的喬治時(shí)代壁爐沒有了取而代之的是這些普通的款式為什么這個(gè)壯麗輝煌的宮殿怎么會(huì)剩下一個(gè)空殼,?原來這座房子的主人是第一次近代地產(chǎn)危機(jī)的受害者,,是金雀花王朝第二代白金漢公爵斯托莊園僅是公爵擁有的眾多地產(chǎn)的一部分,,他總共擁有67000英畝土地,,分布在英格蘭愛爾蘭和牙買加這片廣闊的物業(yè)似乎足以維持他的奢華生活,,他似乎怕錢也會(huì)過時(shí),,大把的鈔票砸向了情人砸給了私生子,,砸給了所有他認(rèn)為可以標(biāo)榜自己身份的人,。 災(zāi)難始于1845年谷價(jià)開始大跌,,土地收入開始減少,。鄉(xiāng)村地區(qū)的土地價(jià)格陡降夜間貴族們發(fā)現(xiàn)他們債臺(tái)高筑,,土地價(jià)值遠(yuǎn)低于債務(wù),,公爵的開銷遠(yuǎn)超過收入收入也大多用去還利息,。不過,,把他推向懸崖的是最后一次鋪張為迎接維多利亞女王和阿爾伯特親王到訪,,公爵決定重新布置將斯托莊園粉刷一新,,只要是錢能買到的奢侈品都被用來裝飾15間大廳,,熱那亞絲絨覆蓋下的地板吱呀作響,,金絲銀緞美不勝收女王看到這些后,,不免尖酸的評(píng)論到我確信我的宮殿,,沒有任何一間房間能像這里這么金碧輝煌悲劇的是這次大改造成為壓死入不敷出的公爵的最后一根稻草,。1848年8月,,公爵大驚失色他的兒子把斯托莊園所有物品全部拍賣,,父輩們傳下來的莊嚴(yán)的家產(chǎn),,被大群貪便宜的人爭(zhēng)搶包括所有的銀器和瓷器,。

如今,,這里變成了一所私立寄宿學(xué)校,。它提醒人們房產(chǎn)帶來的財(cái)富也會(huì)頃刻覆滅,。在現(xiàn)代社會(huì),,事實(shí)證明固定的工作和穩(wěn)定的收入比失去的頭銜有用得多,,無論你擁有多少畝地,。他的蘇格蘭妻子在飽受壓迫和背叛后與他離婚她的衣櫥被來自倫敦的治安長官買下,,公爵最終被迫放棄斯托,,搬去了租住的住處他整日流連于自己的卡爾頓俱樂部,,寫作一系列不可信的回憶錄,,屢教不改的追求女演員和有夫之婦 白金漢公爵的覆滅,,預(yù)示著新民主時(shí)代的來臨,。在這一刻每位乘客每位成年人都有選舉權(quán),,無論他們是坐擁豪宅還是租住綠車,,伴隨著貴族的農(nóng)業(yè)收入下降選舉權(quán)擴(kuò)大了,。但普選權(quán)的出現(xiàn)并不意味著財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的普及相反,,在1938年左右,,只有不到1/3的英國房產(chǎn)歸居住人所有在大西洋的另一邊,,第一個(gè)真正的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的民主誕生了,,而它卻形成于史上最嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)中

對(duì)英國人,,家就是安居之所,,美國人也同樣認(rèn)同家的重要性即使所有的家都大同小異,,今天我們把房屋所有權(quán)看成理所當(dāng)然之事,,但在20世紀(jì)30年代前不超過2/5的美國家庭擁有他們居住的房子如果說建立在經(jīng)營財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的舊體制是英國,,開創(chuàng)了新型財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的革命,,就脫胎于美國經(jīng)濟(jì)大危機(jī)了

1929年大蕭條襲來,,美國經(jīng)濟(jì)暴跌,,少數(shù)擁有房產(chǎn)的人付不起按揭貸款而靠救濟(jì)金為生的房客付不起房租,,然而受受大蕭條打擊最受大蕭條打擊最嚴(yán)重的城市非底特律莫屬,。不久這里的汽車產(chǎn)業(yè)員工數(shù)量降至1929年的一半兒,,工資也減半了,。到1932年底特律的失業(yè)者忍無可忍,,3月7日,,5000名被福特公司解雇的工人去工廠游行,,呼吁賠償失業(yè)救濟(jì)金隨后的事情引發(fā)美國民眾重新思考他們對(duì)于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的態(tài)度,。當(dāng)手無寸鐵的人群來到位于的底特律紅河廠四號(hào)門時(shí)混亂爆發(fā)了,。突然廠門打開,,大批警察和安保沖出來向人群開火五名工人喪生,。 幾天后,,六萬人齊聚葬禮高唱國際歌,。共產(chǎn)主義報(bào)紙譴責(zé)創(chuàng)始人亨利福特的兒子埃塞爾德.福特,,指責(zé)他放任屠殺,。在事情發(fā)展成為革命斗爭(zhēng)前,,局勢(shì)能不能緩和一下呢然后賦予了福特家族,。不與貧困的工人們?yōu)閿?h-char unicode="3002">,。出于和解的目的埃塞爾德.福特找來一位墨西哥藝術(shù)家迪哥里維拉福特,,邀請(qǐng)他創(chuàng)作一幅展現(xiàn)底特律經(jīng)濟(jì)的圖畫,,一幅合作非斗爭(zhēng)的圖景迪格里維拉是忠實(shí)的共產(chǎn)主義者,,他的理想是建立一個(gè)消除財(cái)產(chǎn)私有的社會(huì)及生產(chǎn)資料公有化,,在他看來,,福特的紅河廠完全違背他的理想資本主義社會(huì)里工人工作,,而擁有生產(chǎn)資料的人掠奪工人的勞動(dòng)成果坐享其成,。當(dāng)1933年壁畫完成時(shí)城里面的顯貴們震驚了,,他們將這幅畫表達(dá)的內(nèi)容視為對(duì)共產(chǎn)主義的鼓吹,,對(duì)底特律精神的歪曲藝術(shù)的力量的確偉大,,但很顯然,,需要一些比藝術(shù)更有利的東西來治愈這個(gè)被大蕭條摧殘的社會(huì),,有些國家德國,、俄國日本轉(zhuǎn)向極端或極權(quán)主義,。 美國選擇了羅斯福新政,,包括了對(duì)住宅的新政政策

從根本上讓越來越多的美國人實(shí)現(xiàn)他們的房產(chǎn)夢(mèng),,羅斯福政府率先實(shí)踐了財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的民主理念,,它被證明是對(duì)抗共產(chǎn)革命的法寶實(shí)質(zhì)上,,政府想借助房地產(chǎn)市場(chǎng)來刺激美國民眾購買房屋,。遍地都是稱為儲(chǔ)蓄與金融提供抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)類似于房屋的建房基金會(huì),,這些機(jī)構(gòu)的儲(chǔ)蓄由政府擔(dān)保,,儲(chǔ)戶不怕銀行破產(chǎn) 新的房屋連聯(lián)邦房屋管理局在關(guān)鍵時(shí)刻成立,,提供更大更長久更低息的貸款20世紀(jì)30年代后,,大多數(shù)抵押貸款償還期為20年或30年并成立了新的聯(lián)邦住房貸款協(xié)會(huì),,俗稱房利美,,為創(chuàng)造全國性的住房貸款市場(chǎng) 這對(duì)夫婦正參觀一套樣板房,,顯然這個(gè)丈夫?qū)Υ瞬⒉粺崆?h-char unicode="ff0c">,,但他的妻子卻對(duì)許多便利的設(shè)計(jì)如堅(jiān)實(shí)的內(nèi)置燙衣板愛不釋手,。這些改革降低了按揭月供,,讓能買得起房子的美國人比以往都要多,。他們都想買下這個(gè)地方可惜他們買不起,。不過也許他們可以,,因?yàn)楦鶕?jù)這指示牌他們購買此房所需支付的月供比當(dāng)時(shí)的房租都要便宜,。 按揭貸款,,政府擔(dān)保正是新政改革塑造了當(dāng)今美國一成不變而令人垂涎的郊區(qū),,這么說并不為過,。

自20世紀(jì)30年代以來美國政府為抵押貸款市場(chǎng)做保,,借貸者互通有無,,市場(chǎng)活躍這也是為何二戰(zhàn)后的幾十年間,,擁有房產(chǎn)的人數(shù)和抵押貸款的金額激增,。只有一個(gè)不利因素在美國社會(huì)里并非人人都能成為有產(chǎn)階級(jí)的一員 1941年在底特律的房屋建造之時(shí),,你是否有權(quán)獲得抵押貸款取決于你住在這道墻的哪一邊,。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商筑起這道六英寸約1.8米高的墻穿越底特律八英里街區(qū)的中心它蓋墻的目的是為聯(lián)邦住房管理局判定是否應(yīng)授予貸款,,貸款只發(fā)放給白人,,他們居住在墻的另一側(cè)兒黑人的這一邊將不會(huì)有聯(lián)邦貸款,,因?yàn)樵谌藗冄壑?h-char unicode="ff0c">,,非裔美國人基本無信譽(yù)可言 這樣的宏觀環(huán)境將整個(gè)城市一分為二,,名義上是信用評(píng)級(jí),,實(shí)則膚色之上換言之,,種族隔離并非偶然,,而是聯(lián)邦政策的直接后果聯(lián)邦住宅貸款委員會(huì)的這張地圖標(biāo)出了底特律的黑人區(qū),,下東區(qū)以及所謂的移民區(qū),,比如我們現(xiàn)在所處的伍德斯格里格斯以字母D作為標(biāo)記并涂為紅色,。從而你能明白,,為何將整個(gè)社區(qū)的信用評(píng)級(jí)定為不良這一行動(dòng)被稱為描紅,。結(jié)果是,,如果這里人需要抵押貸款他們不得不支付比白人高得多的利息,。半個(gè)世紀(jì)后,,這兩類借款人有了委婉的稱謂據(jù)我們所知的優(yōu)級(jí)和次級(jí),。但在20世紀(jì)60年代,,這條鴻溝代表了金融領(lǐng)域里的民權(quán)斗爭(zhēng),,黑人與新的有產(chǎn)階級(jí)絕緣社會(huì)將為這種排斥付出沉重的代價(jià),。人們對(duì)經(jīng)濟(jì)歧視怨氣沖天引發(fā)了連續(xù)五日的騷亂,,導(dǎo)致43人死亡因?yàn)樯钏际谴蠖啾┝π袕?h-char unicode="ff0c">,,并非針對(duì)人,,而是針對(duì)房產(chǎn),。幾近3000棟建筑被搶或是被焚毀,。給當(dāng)局決策者的真正教訓(xùn)是排斥少數(shù)民族的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)民主不過是自取滅亡的捷徑,。 想要讓人們感覺自己是社會(huì)的一份子,,必須要讓他們成為有產(chǎn)階級(jí)

事實(shí)上擴(kuò)大房屋所有權(quán)的范圍,,甚至能將激進(jìn)分子轉(zhuǎn)變?yōu)楸J胤肿?h-char unicode="3002">,。瑪格麗特.撒切爾很快明白這一點(diǎn)在英國財(cái)產(chǎn)所有權(quán)民主的思想成為20世紀(jì)80年的保守主義的基石,,通過廉價(jià)變賣政府統(tǒng)建的住房,,撒切爾確保越來越多的英國夫婦擁有自己的房產(chǎn)這也意味著借抵押貸款的人前所未有的多,。 直到20世紀(jì)80年代,,普通英國家庭都認(rèn)為政府鼓勵(lì)借錢買房的政策合情合理,,六七十年代利率相對(duì)較低,,而通貨膨脹率緩慢上升使得抵押貸款的實(shí)際價(jià)值縮水但不要高興的太早,,這個(gè)篤信財(cái)產(chǎn)所有權(quán)民主的當(dāng)局政府也致力于抗擊通脹,,而這意味著調(diào)高利率,。美英兩國鼓勵(lì)人們開展抵押貸款然后又調(diào)高利率的政策,,使得80年代后期成為房產(chǎn)市場(chǎng)有史以來最為動(dòng)蕩的浮沉錄,。這對(duì)80年代的打擊如同次貸危機(jī)對(duì)現(xiàn)今的影響一樣,,這是美國抵押貸款市場(chǎng)首次陷入徹底瘋狂,,但不會(huì)是最后一次 對(duì)很多人來說,,美國房地產(chǎn)市場(chǎng)能引發(fā)一場(chǎng)全球性的金融危機(jī),,這點(diǎn)著實(shí)令人震驚事實(shí)上如同其他金融問題,,此狀況此前也出現(xiàn)過,。

1984年3月美國政府官員收到一份錄像,,顯示德克薩斯達(dá)拉斯郊區(qū)30號(hào)州際公路上橫亙著樹蔭里未完工房屋和公寓,。直到今天你仍能看見空蕩蕩的地基,。對(duì)未完工房屋的調(diào)查揭露了,,史上最為龐大的金融騙局使房產(chǎn)為安全投資手段的想法,,因這個(gè)騙局而變得不堪一擊,。這個(gè)故事和有形地產(chǎn)無關(guān)而是虛擬資產(chǎn)的故事,。在建面積達(dá)四年,,儲(chǔ)蓄和貸款協(xié)會(huì)及美國版建房基金會(huì)不僅是羅斯福新政住房政策的核心到20世紀(jì)70年代,,他們還成為美國財(cái)產(chǎn)所有權(quán)民主的基石,。 在20世紀(jì)70年代儲(chǔ)蓄貸款業(yè)先遭受到高通脹的襲擊,,而后又受到高利率的牽制,。這對(duì)金融機(jī)構(gòu)是致命的雙重打擊一方面根據(jù)法律,,他們不得提高儲(chǔ)戶的貸款利率,,另一方面只能按幾十年前簽訂金額向借款人收取利息 政府對(duì)此作出回應(yīng),,撤出了幾乎所有的管制,,當(dāng)撤銷管制規(guī)定于1982年生效時(shí)里根總統(tǒng)非常得意總之我們獲得了巨大的成功,。一部分確實(shí)成功了,,沒有了就條款的限制儲(chǔ)蓄貸款管理者們?cè)谶^去平淡無味的抵押貸款業(yè)務(wù)中看到了巨大的商機(jī),。通過提高儲(chǔ)蓄利率,,他們能從帶存款人那里吸引更多資金然后他們以這些存款為基礎(chǔ)無限制地放出貸款,,然而關(guān)鍵的一點(diǎn)沒有改變,,儲(chǔ)戶的存款依然由政府擔(dān)保 這份請(qǐng)柬邀請(qǐng)金融滑頭們,,來瓜分這豐盛的免費(fèi)午餐,。

這是達(dá)拉斯城外的明智燒烤每天午餐時(shí)間,,這里卻是達(dá)拉斯地產(chǎn)滑頭們的聚集處,,他們不在他們的牧場(chǎng)上狂歡時(shí)就會(huì)到明治燒烤來吃早午餐,,頗具80年代氣息,。 達(dá)拉斯開發(fā)商中的一家公司帝國儲(chǔ)蓄貸款合作社提供了空手套白狼的完美機(jī)會(huì),,或者說造假成本是極少的,,德克薩斯土地帝國儲(chǔ)蓄貸款合作社的超現(xiàn)實(shí)傳奇故事始于主管塞賓斯布萊恩他與浮夸的高中輟學(xué)的房地產(chǎn)商丹尼.??思{聯(lián)手,,此人特點(diǎn)是花起別人的錢絕不手軟問題資金以存款形式流入帝國,,提供誘人的高利率以吸引存款,。 這是福克斯福地,,丹尼??怂故着_發(fā)的地區(qū)他拍攝了一個(gè)貨真價(jià)實(shí)的帝國,。包括??思{高地??思{溪水間,、福克納新月山莊,、??思{涌泉花園福克納橡木灣,,丹尼.福克納最喜歡的策略是倒賣,,他首先低價(jià)買入一塊兒地,然后轉(zhuǎn)售給天真的投資者,。而這些投資者貸款來自你也猜到了吧,,帝國儲(chǔ)蓄貸款合作社,。丹尼.福克納聲稱自己不識(shí)字,,但他肯定會(huì)數(shù)數(shù),。很多投資者甚至沒能近距離的觀看自己的地產(chǎn)??思{會(huì)用私人直升飛機(jī)帶他們從房地產(chǎn)項(xiàng)目上方飛過,,中途不著陸

到1984年,,德克薩斯的房地產(chǎn)發(fā)展失控,,政府擔(dān)保的存款直接進(jìn)了開發(fā)商的口袋僅僅兩年,,帝國的賬面資產(chǎn)就從1200萬增加到了2億3700萬,。問題在于30號(hào)州際公路帶來的住房需求,,不可能跟上??思{和布萊恩等人制造出來的大量供給1984年,,當(dāng)管理者終于敲響警鐘,,事實(shí)上已無回旋的余地他們修建的上百座建筑最終被鏟土機(jī)鏟鋤或付之一炬,,24年后的今天,,這里依然未被開墾 1991年,,??思{和布萊恩雙雙因詐騙罪入獄一名調(diào)查員稱帝國儲(chǔ)畜社為美國史上最為肆意的土地投資欺詐案,,總計(jì)近500個(gè)信用機(jī)構(gòu)倒閉,。根據(jù)一項(xiàng)官方估計(jì)其中近五成的機(jī)構(gòu)里都有內(nèi)部交易,,危機(jī)的總損失為1530億,,是美國史上損失最為慘重的金融危機(jī)之一而為危機(jī)買單的是先前解除存款管制的聯(lián)邦政府也就是說,,納稅人不情愿地付了帳,。

這次危機(jī)提第一次提醒了人們產(chǎn)權(quán)民主可能存在弊端,,而儲(chǔ)蓄和儲(chǔ)貸危機(jī)和20年后美國遭受的房地產(chǎn)崩盤相比,,不過只是輕微的搖晃儲(chǔ)貸危機(jī)僅僅影響了美國,,而次貸危機(jī)卻讓全球金融體系搖搖欲墜,。 20世紀(jì)40年代人們建起墻以區(qū)分白人房東和黑人租戶時(shí),,黑人發(fā)現(xiàn)自己幾乎無法獲得貸款,,60年后一切都改變了2002年10月,,小布什總統(tǒng)如是說,,我們希望每個(gè)美國人都擁有自己的家要求放貸人在十年內(nèi),,讓550萬黑人自己買上房屋,。在聯(lián)邦政府放寬貸款要求的督促下貸款公司紛紛涌入這樣的地區(qū),,提供各種各樣的義務(wù)人條款,。因?yàn)楹芏嘈沦J款人有不良信用使這些貸款被稱為次級(jí)貸款,。無收入,、無工作也無資產(chǎn),,那么你就是三無貸款的絕佳候選人,。問題在于在低首付的背后,,形式按揭和過去期限為30年,,還款利率固定的貸款相差甚遠(yuǎn) 在20世紀(jì)80年代,,英語國家的房屋貸款情況改頭換面,,貸款期限越來越短而更多的貸款人選擇了支付利息貸款,,這使得買房人對(duì)加息更為敏感,。一旦利率上升這些刺激借款人就會(huì)違約,,為何貸款并不擔(dān)心呢,?這個(gè)問題的答案以及刺激危機(jī)的關(guān)鍵是一個(gè)詞,,即證券化 次級(jí)貸款債權(quán)人沒有用自己的錢冒險(xiǎn),,而是立刻把貸款賣給了華爾街的銀行,。銀行把這些貸款證券化就是把他們捆綁起來,,然后細(xì)分,,至少最好的部分可以被歸為3a級(jí)的投資品然后銀行把這些證券賣給距離底特律千里之外的投資者,,他們很愿意為增加萬分之幾的收益而投入資本證券化的關(guān)鍵是抵押借款人的所在地,,比如底特律和利息支付對(duì)象之間的距離,,如挪威小鎮(zhèn)上的人買了這些證券卻不知道錢到底投在了哪里,。 金融煉金術(shù)嗎,?它是一種行之有效的商業(yè)模式只要利息仍舊低下,,人們沒有失業(yè),,而房產(chǎn)價(jià)格一路走高不幸的是,,底特律并非如此,。

僅2006年次貸貸款人就像這座房價(jià)連續(xù)下跌而失業(yè)率和貸款利率持續(xù)上升的城市,,注入了超過10億美元,。 底特律帶頭其他城市步其后塵,。孟菲斯田納西州,,現(xiàn)在是星期四中午我在孟菲斯法院的臺(tái)階上見證每兩天舉行一次的儀式,,大約有30所房子正要被拍賣,,原因是借款人無法支付利息而失去了房屋的贖買權(quán)孟菲斯現(xiàn)在真是不可救贖之城,。在過去五年1/4的家庭,,已經(jīng)收到了紙書寫警告自2007年夏天,,次貸抵押貸款市場(chǎng)狀況開始惡化,,沖擊了全世界的金融市場(chǎng)摧毀的對(duì)沖基金讓投資銀行破產(chǎn),,花費(fèi)了為破產(chǎn)的幸存者上萬億美元,。 20世紀(jì)30年代,,羅斯福新政下抵押信貸市場(chǎng)的標(biāo)志房利美還有他的兄弟房地美,,它擁有或擔(dān)保了全美近一半兒的房屋貸款,,2008年9月為了避免抵押貸款市場(chǎng)徹底崩潰,,兩家公司被收為國有,,曾經(jīng)在華爾米華爾街赫赫有名的公司像貝爾斯登雷曼兄弟和美林證券都消失了,。這場(chǎng)危機(jī)馬上擴(kuò)散到了全世界,。四個(gè)挪威城市漢達(dá)漢尼斯,、漢飛德戴爾和威克斯奈爾將城市的稅收投資于基于次級(jí)貸款的證券,,現(xiàn)在這些證券的價(jià)值只有他們買入時(shí)的15%損失了1億美元,。

在英語國家里,,我們總認(rèn)為房產(chǎn)穩(wěn)掙不賠最簡(jiǎn)單的支付手段就是投資房地產(chǎn)市場(chǎng),,好像把錢投入任何其他事業(yè)都是傻瓜,,但值得注意的是這這個(gè)想象中的事實(shí),,實(shí)際上常常只是謊言,。就像股市一樣房產(chǎn)價(jià)格會(huì)猛漲,,也會(huì)以最驚人的方式崩潰,。 在英國1989年到1995年間,,房產(chǎn)均價(jià)下跌了18%,,但這與日本的狀況相比是小巫見大巫,。在日本東京我問一位高級(jí)公寓德銷售小姐,,我們開門見山吧如果現(xiàn)在買這個(gè)地方要多少錢,?她笑著說近200萬美元,。 我說好的那差不多是100萬英鎊在東京只能買這個(gè)小公寓,。但這里是富人區(qū)是吧,。她說也許聽上去很貴,,但與不久之前相比,,它真的很便宜,。這套公寓以前接近大概600萬美元300萬英鎊,。我們認(rèn)為西方遭遇了一場(chǎng)房地產(chǎn)崩潰,,但這才是真正的房地產(chǎn)崩潰啊

所以房產(chǎn)不是絕對(duì)安全的投資,。房產(chǎn)價(jià)格可升可降,,作為資產(chǎn)房產(chǎn)無法立刻變現(xiàn),,那就意味著當(dāng)你捉襟見肘時(shí),,無法馬上脫手賣掉而這便是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)民主不好的一面,。現(xiàn)在的問題是,,我們這些說英語的人是否在努力將我們的模式向世界其他地方輸出呢 正如近期事件所證明的那樣,,財(cái)產(chǎn)所有權(quán)民主的真正缺點(diǎn)是就是房地產(chǎn)市場(chǎng)向其他資產(chǎn)市場(chǎng)一樣,,很容易繁榮或者蕭條,,但或許還可以從另一個(gè)角度看待房產(chǎn),。有抱負(fù)的企業(yè)家將其作為擔(dān)保品以發(fā)展新財(cái)源,。 財(cái)產(chǎn)所有權(quán)能夠解決世界最窮國的問題嗎,?你已經(jīng)知道了刺激借款人那么歡迎來到刺激國家的地方,,那就是阿根廷,。

這里經(jīng)濟(jì)低迷已經(jīng)作為一種生活方式持續(xù)100年了布宜諾斯艾利區(qū)郊區(qū)的貧民窟,,與首都市中心漂亮的林蔭路無法相提并論,。但這里的人們真的像看上去那么窮嗎有個(gè)人不相信,,秘魯經(jīng)濟(jì)學(xué)家赫爾南多德索托發(fā)現(xiàn),,全世界的發(fā)展中國家都有類似的破舊住宅他在這些貧民窟中看到了尚未開發(fā)的億萬財(cái)富,。但問題在于住在這里的人們,,乃至世界上所有貧民區(qū)的居民對(duì)所住的房子都不具有法定所有權(quán),。而缺少法定所有權(quán),。你就無法將其作為抵押品向銀行貸款而無法貸款則意味著無法籌集資金,,從而導(dǎo)致無法創(chuàng)業(yè),。 問題是,,和英語是國家相比在這里建立法定的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是政府官員無法接受的噩夢(mèng),,將多花費(fèi)幾個(gè)月甚至幾年的時(shí)間才可能實(shí)現(xiàn),。對(duì)菲爾南多德索托來說將金融的活水引入這片干涸的資本和床,,是讓窮人實(shí)現(xiàn)富足生活的關(guān)鍵,。 坐落在布宜諾斯艾利斯南部郊區(qū)基爾梅斯的貧民窟為他的理論提供了絕好的實(shí)驗(yàn)場(chǎng)所,,城鎮(zhèn)的一邊分布著我所見過最臟亂的貧民窟,。而幾英里里外卻是另外一番景象在80年代早期,,一群違章占地者,,曾游說政府尋求房屋的法定所有權(quán)他們最終得到了批準(zhǔn),,只要愿意支付名義上的租金,,就能獲得租約并在20年期滿后轉(zhuǎn)變?yōu)槿珯?quán)所有,。這些圍欄粉刷過的墻壁,,表明了該房為私人所有畢竟比起租房客,,擁有者傾向于保護(hù)自己的房產(chǎn),,一些房主甚至已開始意識(shí)到房產(chǎn)的價(jià)值于是將它們掛牌兒出售,。但他的理論似乎仍有漏洞,,因?yàn)榧词箵碛蟹课?h-char unicode="ff0c">人們依舊很難獲得貸款,。只有4%的人成功得到抵押貸款,。

事實(shí)上你的房屋能保護(hù)債權(quán)人,,卻不能為你自己提供保障,,真正的保障來源于收入現(xiàn)金流19世紀(jì)40年代,,白金漢公爵發(fā)現(xiàn)了問題,,底特律人在今日也有所發(fā)現(xiàn)而基爾梅斯的居民想必也會(huì)深有同感,。因此,,發(fā)展中國家的企業(yè)家們也許不一定非要用房產(chǎn)做抵押來進(jìn)行按揭貸款,,這一法則男女皆適用,,事實(shí)上財(cái)產(chǎn)所有權(quán)并非是致富的唯一途徑,。

玻利維亞南美洲西部的內(nèi)陸國家,,她是貝迪.弗洛雷斯,,在首都拉巴斯的郊區(qū)阿爾巴托經(jīng)營著一家小咖啡鋪,。她和世界上很多女性一樣,,無需抵押即可貸款而在這一群體人數(shù)正在日漸上升,。她的經(jīng)歷代表,,一項(xiàng)非凡的新金融政策及小額信貸我問她您是通過借錢才開啟這咖啡鋪嗎,?她說我借錢開了這個(gè)小攤位,,用借來的錢經(jīng)營這個(gè)小鋪?zhàn)?h-char unicode="201d">”那您還清借款了嗎,? 我很久以前就還清了,。 貝迪的經(jīng)歷體現(xiàn)了小額信貸給玻利維亞等國家?guī)淼膫ゴ笞兏?h-char unicode="ff0c">比起男性女性的信用度更高,。無論是否可有功抵押的房屋,,這完全顛覆了女性花錢如流水的傳統(tǒng)印象你很難將這些女性稱為高信用者,。他們口袋里也許只剩幾塊錢,,但沒有抵押保障,,他們也可以借到錢,。 在玻利維亞貸方們逐漸意識(shí)到女性的信用度普遍較高,。卡門.戴維斯哥創(chuàng)立女性貸款機(jī)構(gòu),,為有經(jīng)商渴求但缺乏資本的女性提供借款但這種借款是沒有財(cái)產(chǎn)抵押保障的,,其風(fēng)險(xiǎn)在于這些女性是否按時(shí)還錢,但她們做到了,。我說從一開始我就會(huì)強(qiáng)調(diào)要按時(shí)歸還借錢有利息,,他們必必須盡量節(jié)約,,這是一個(gè)逐漸領(lǐng)會(huì)的過程這很艱難,,因?yàn)樗麄冞^去對(duì)貸款全無概念,,當(dāng)他們逐漸熟悉起來后都以及時(shí)還錢為榮,。 必須承認(rèn),,在這里,,所見所聞深深震撼了我通過這些繁忙的活動(dòng)交易,。能感到小額貸款,,給他們的生活帶來了改變我身后的這一幕就是轉(zhuǎn)變的情景,,女性來排隊(duì)按時(shí)歸還借款,。我們總說謀事安穩(wěn)如屋也許是時(shí)候改一改,,應(yīng)該說像主婦一樣穩(wěn)妥,。

當(dāng)然把小額貸款看為拯救經(jīng)濟(jì)的良方也是錯(cuò)誤的,。因?yàn)閱渭兺ㄟ^借貸并不能絕對(duì)消除貧窮,,但將全部身家都?jí)涸诜课萆贤瑯硬豢赡?h-char unicode="3002">眾所周知,,房產(chǎn)是穩(wěn)掙不賠,,但意外時(shí)有發(fā)生在全球范圍內(nèi),,房價(jià)似乎都有所回落,。從孟菲斯到圣地亞哥從倫敦到拉巴斯,,鼓勵(lì)房產(chǎn)所有權(quán)或許為資本主義拉得不少支持者,,但也會(huì)扭曲資本市場(chǎng)因?yàn)槿藗冏兊眠^分依賴于房子,。人們的確需要通過借錢來創(chuàng)業(yè)或購買昂貴的東西,,但又使人們冒著風(fēng)險(xiǎn)將全部資本投向高風(fēng)險(xiǎn)的樓市,,似乎過于危險(xiǎn),。

無論在世界的哪個(gè)角落收支平衡才是金融活動(dòng)的關(guān)鍵,。而下一集,,我將為您描述世界經(jīng)濟(jì)正如何一步步走向危機(jī)四伏的收支失衡,。

中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)完全是學(xué)習(xí)英國美國50年前玩過的游戲,,可想而知美國的次貸危機(jī)一定會(huì)在未來中國重演,。

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