但如果認(rèn)為只是辦理了抵押登記就認(rèn)為高枕無憂，也會存在很多潛在風(fēng)險,。除如之前文章所討論的應(yīng)注意多抵少貸,、抵押房產(chǎn)的租賃情況、居住情況等抵押注意事項外,，還應(yīng)著重注意以下問題,。

之前我們討論過如果抵押人的婚姻狀況是離婚,，在貸前應(yīng)讓抵押人提供婚姻情況證明,，如其已離婚，除了提供離婚證外,，還應(yīng)提供民政部門登記的離婚協(xié)議,，查看財產(chǎn)分割情況,。

但現(xiàn)在實踐中存在不少“假離婚”現(xiàn)象，夫妻雙方并非感情破裂,，而是為了逃避債務(wù)或是為了生子等原因,，到民政部門辦理了離婚手續(xù)，但未對夫妻雙方名下的所有財產(chǎn)進行分割,，民政部門登記的離婚協(xié)議只對部分財產(chǎn)的分割進行了約定,，另一部分財產(chǎn)未約定所有權(quán)人，仍在夫妻一方名下,。

如果抵押人的婚姻狀態(tài)是離婚,，提供的房產(chǎn)是在原婚姻存續(xù)期間內(nèi)取得，該房產(chǎn)也未在民政部門登記的離婚協(xié)議,、法院判決書等文書上進行分割,，這種情況下貸款人應(yīng)要求抵押人到房產(chǎn)登記部門先辦理明晰產(chǎn)權(quán)的相關(guān)手續(xù)，由抵押人與其原配偶共同到場,，確認(rèn)該房產(chǎn)的所有權(quán)人后,，才能進行抵押登記。這樣做是為了防止抵押人的原配偶提出對該房產(chǎn)的歸屬提出異議,，使抵押房產(chǎn)難以處置,。

只要借款人借款逾期,，抵押人的抵押物就可能被處置,。一旦需要抵押房產(chǎn)拍賣、變賣出去,，就需要過戶,，這時候抵押人多數(shù)情況下不會配合辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。如果抵押人不配合,，就給過戶增加了難度,，所以必須在貸前進行控制，以便于抵押房產(chǎn)的今后處置,。

一,、要求抵押人將房產(chǎn)證原件存至抵押權(quán)人處，雙方簽字蓋章封存,，如借款人借款逾期,，由貸款人處置。這樣做是為了兩點,，第一,、防止抵押人將該房產(chǎn)進行第二次抵押；第二,、一旦面臨抵押房產(chǎn)的過戶,，如果有房產(chǎn)證原件,，就無需經(jīng)過公告作廢程序，將為買受人過戶節(jié)省時間,。

二,、貸款人應(yīng)在貸前計算好房產(chǎn)過戶費用。房產(chǎn)過戶就要交稅,。不同的房產(chǎn)類型需要交不同的稅,，稅費的高低也間接決定了房產(chǎn)的價格。對于抵押人即抵押房產(chǎn)的原所有權(quán)人而言,，將其名下房產(chǎn)賣出,，多數(shù)情況是不會配合繳納賣方稅費，這部分費用就需要有人來承擔(dān),，單就稅費而言這也是一筆不小的費用,。如果讓買受人承擔(dān)，對買受人而言,，購買該抵押房產(chǎn)的成本就是房產(chǎn)成交價格加上買賣雙方需繳納的過戶稅費,。如果由貸款人承擔(dān)，則應(yīng)在貸前預(yù)估按照抵押物現(xiàn)有市值,，拍賣階段兩次均降價15%計算（具體降價要看抵押物的評估價值,，這里按照通常降價粗略估算），是否能夠覆蓋借款本息+案件受理費+財產(chǎn)保全費+執(zhí)行費+評估費+律師代理費+過戶費用等費用,。所以對于不同的房產(chǎn)類型的過戶費用，貸款人應(yīng)有一定的了解,，以便在貸前對過戶費用進行預(yù)估,。

三、要求抵押人提供抵押房產(chǎn)的購房發(fā)票,。購房發(fā)票的有無直接決定了過戶稅費的高低,。以商業(yè)用房為例，商業(yè)用房過戶賣方需繳納增值稅及附加金額,。如果有購房發(fā)票,，只需繳納增值部分的稅費，如果無購房發(fā)票,，則需按成交金額交稅,。同時如果無購房發(fā)票，還需要交費評估,，拖長過戶時間,。四、抵押房產(chǎn)價值不易過高,。如果借款人借款逾期,，貸款人進行訴訟程序,，在強制執(zhí)行階段申請法院拍賣抵押房產(chǎn)，多數(shù)司法拍賣房產(chǎn)是無法進行按揭付款的,，也就是說通過司法拍賣程序購買房產(chǎn),，必須一次性付清全款。抵押房產(chǎn)面積越大,，價值越高,，有購買能力的人也就越少，抵押房產(chǎn)拍賣成交的幾率也就越低,。如果在貸前沒有確定合適的接盤者,，我們建議抵押房產(chǎn)的價值不易過高。

實踐中有的貸款人對作為借款擔(dān)保措施的房產(chǎn)的做法是,，在貸前與房產(chǎn)所有人簽訂《房產(chǎn)買賣合同》，一旦借款人借款逾期,，就根據(jù)簽訂的《房產(chǎn)買賣合同》將該房產(chǎn)歸己所有,。這種做法反而很不保險。這樣的約定違反禁止流押法律規(guī)定,，一旦以買賣合同起訴,，如借款人有足夠的證據(jù)證明是作為借款的擔(dān)保措施，該買賣合同將無法獲得法律的支持,。

如果在貸后,，借款人逾期，根據(jù)最高院的指導(dǎo)案例72號,，借款合同雙方將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購房款并對賬清算的,，不屬于流押的約定，綜合審查可認(rèn)定房產(chǎn)買賣合同有效,。但應(yīng)注意這種情況只適用于貸款已經(jīng)放出,，因借款人無法償還，將本金及利息折算后簽訂的買賣合同,，屬于貸后的以房抵債,，即通俗理解為頂賬房。

但如果在貸前,，借款利息隨著借款期間不斷增長,，在貸前無法確定具體數(shù)額，因此如果以房抵債將損害房屋所有權(quán)人的利益,，一旦其有足夠的證據(jù)證明是作為借款的擔(dān)保措施,，那對貸款人來說，該房產(chǎn)買賣合同得不到法律的支持，也無法享有抵押登記的優(yōu)先受償權(quán),，只能對該房產(chǎn)申請法院查封,，如該房產(chǎn)所有權(quán)人債務(wù)較多，到時可能只能輪候查封,，無有效的可供執(zhí)行財產(chǎn),。因此在貸前，我們?nèi)越ㄗh辦理抵押登記手續(xù)較為保險一些,。

辦理了抵押登記并不意味著就能萬無一失，仍然可能存在可以對抗抵押權(quán)的優(yōu)先權(quán)利,，例如抵押之前的租賃權(quán),、建筑工程價款等，如果抵押人只是簽訂了抵押合同,，那只能就辦理抵押登記的房產(chǎn)要求抵押人清償,，當(dāng)該抵押物處置完畢或無法處置時，不論貸款人受償多少都無法再要求抵押人清償債務(wù),。為防止抵押人逃避清償,，制造不必要的麻煩來拖延處置抵押物，如偽造一份日期在抵押登記辦理之前的租賃合同等,，應(yīng)盡量讓抵押人簽訂擔(dān)保合同,，同時明確其對該筆借款的擔(dān)保責(zé)任。