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5月31日,，9只REITS基金啟動網(wǎng)上申購，本來預計申購3-5天,，結果由于投資者熱情過高,，當天全部售罄。單日合計吸金超過500億元,，成為近期資本市場關注的焦點,。

REITS基金投資收益不高，所以在申購之前,，我沒有介紹這類基金,。但是看到5月31日申購的火爆場面，我想還是有必要找個時間介紹一下,。今天我們就來講講REITS基金到底是什么,？接下來投資者如何操作？

REITS基金,，中文名為房地產(chǎn)投資信托基金,，由專門投資機構向不特定投資者匯聚資金，進行房地產(chǎn)投資,，將投資收益按照比例分配給投資者的一種信托基金,。

REITS基金的主要收益來自于兩部分，一是投資的房地產(chǎn)租金收益,，二是投資的房地產(chǎn)價格增長收益,。

這次發(fā)行的REITS基金，主要開展的是基礎設施項目的投資,，收費公路項目 3個,、環(huán)保項目2個、倉儲物流項目2個,、產(chǎn)業(yè)園項目3個,。收益與傳統(tǒng)的以房地產(chǎn)作為投資標的的REITS基金基本類似。

這次發(fā)行的REITS基金,，之所以沒有開展房地產(chǎn)投資,，主要原因估計是國內(nèi)的房價過高，租金收益也就2%左右,，比如北京一套500萬的房子,，年租金不到10萬。另外國內(nèi)房地產(chǎn)已經(jīng)過剩,，在房住不炒，國家鼓勵和支持生育的政策下，房地產(chǎn)價格快速增長的時代已經(jīng)過去,。以房地產(chǎn)作為主要投資標的的REITS基金收益不高,，對投資者吸引力不大。

而以基礎設施項目作為REITS基金的投資標的,，一可以擴展基礎設施項目的建設資金來源渠道,，減輕地方政府的財政壓力。二雖然投資收益不是很高,，一般在5%～7%之間,，但為民間資金的長期投資提供了安全、穩(wěn)定,、可靠的投資渠道,。三避免民間資金過度炒作房地產(chǎn)、核心股票等資產(chǎn),，防止形成資產(chǎn)泡沫,。

REITS基金收益不是很高，一般在5%～7%之間,，高于定期儲蓄,、國債，但會低于股票型,、混合型基金,。

投資時間非常長，例如這批基金,，時間最短的14年,，最長的99年，中間不會放開贖回,，但是可以從場外轉場內(nèi),，賣給其他投資者，由于是封閉基金,，流動性差很多,，參考封閉型股票、混合基金,，估計大部分時間都是折價賣出,。

所以我認為REITS基金僅僅適合于風險厭惡的保守型投資者，不懂股票的小白投資者,?；蛘叽筚Y金量的投資者，進行資產(chǎn)配置,，對沖投資風險,。

大家拿了REITS基金,，不要光想著每年5%～7%的分紅收益，也要想著虧損,。比如收費公路項目,，不遠處又修了一條高速公路，這個時候,，您申購買入的REITS基金投資的高速公路,，跑的車少了，收益很有可能就降下了,。其他例如投資了環(huán)保項目,、倉儲物流項目、產(chǎn)業(yè)園項目等的REITS基金可能都存在類似問題,。再例如股市火爆的時候,，投資者們根本看不上5%～7%的REITS基金，這個時候基金凈值就會折價,。

所以對于已經(jīng)成功申購了REITS基金的投資者們,，上市交易后，如果大家熱情比較高,，有溢價時,，可以考慮賣出。

對于沒有申購成功的投資者,，如果您是一位風險厭惡型的保守投資者,，上市交易后，不要著急在場內(nèi)買入,，可以在股票,、黃金、大宗商品等火爆時,，大家看不上REITS基金,，REITS基金有折價時，再買入也不遲,，千萬千萬不要追高,。

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（來源：投資鑰匙的財富號 2021-06-08 19:48） [點擊查看原文]