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案例一

       坐落于大同市平城區(qū)御北園東園3號樓2單元7號房屋,，由大同市南郊區(qū)新旺鄉(xiāng)五愛村村民委員會發(fā)放了房證,，房證標(biāo)明產(chǎn)別為私產(chǎn)。2018年5月28日,，經(jīng)大同市城區(qū)房管家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司居間介紹,，李某梅與李某琦簽訂了《房屋買賣合同》，約定李某梅向李某琦購買上述房屋,，房屋交易總價款為385000元,，如李某琦不賣此房則違約，退還雙倍購房定金及中介費,，如李某梅不買此房則違約,，購房定金不退，中介費不退，此房為大同市南郊區(qū)新旺五愛村集資小產(chǎn)權(quán)房,，李某梅同意購買此房,，此房留下家具及其固定設(shè)施。同日,，李某梅支付購房定金6500元,，向大同市城區(qū)房管家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司支付中介費3500元。

       一審法院認(rèn)為,，雙方簽訂的《房屋買賣合同》,，是雙方當(dāng)事人真實意思表示，且不違反法律的強制性規(guī)定,，為有效合同,。李某梅主張合同無效，無事實及法律依據(jù),，不予支持,，其基于合同無效要求退還購房定金及中介費的主張，不予支持,。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條,、第五十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規(guī)定,，判決：駁回原告李某梅的訴訟請求,。案件受理費150元，減半收取計75元,，由李某梅負(fù)擔(dān)75元,，該院退還75元。

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       本院認(rèn)為,，訴爭房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房屋，不具有上市交易條件,，亦為國家明令禁止交易的房屋類型,，故雙方所簽訂的《房屋買賣合同》無效。大同市城區(qū)房管家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司作為專業(yè)的房屋買賣居間人,，應(yīng)當(dāng)對該房屋禁止交易的相關(guān)法律法規(guī)熟知,，但其仍然進(jìn)行居間活動，故其對此交易應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要過錯責(zé)任,。李某琦作為房屋使用權(quán)人,，其亦應(yīng)當(dāng)知曉房屋禁止買賣的情形，存在過錯,。同時其主張賠償房屋租賃費的損失,，不僅未起訴,，而且未提交證明該期待利益造成損失的證據(jù)，故本院對其該項主張不予支持,。李某梅在明知房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房屋依然購買,，其自身亦存在過錯。

     綜上所述,，李某梅的上訴請求部分成立，一審判決認(rèn)定事實清楚,，但適用法律錯誤,，應(yīng)予糾正。

——————李某梅與李某琦,、大同市城區(qū)房管家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司買賣合同糾紛二審民事判決書

案號：（2018）晉02民終2452號

案例二

       本院認(rèn)為,，文昌社區(qū)居委會提交《集體土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》載明的內(nèi)容顯示,，案涉房屋所使用土地的性質(zhì)為集體所有的農(nóng)村宅基地，使用權(quán)人為水西街道辦事處,，建造方為黔西縣城關(guān)鎮(zhèn)城北村民委員會,，故案涉房屋非商品房，系農(nóng)村宅基地上的農(nóng)民集中建房,，即小產(chǎn)權(quán)房,。原審適用無權(quán)處分的相關(guān)法律法規(guī)處理本案，屬適用法律錯誤,。鑒于小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)主體資格,、購買人的主體要件、土地使用權(quán),、房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等均尚未納入現(xiàn)行法律,、法規(guī)所調(diào)整的范圍，相關(guān)政策規(guī)定亦不明確,，故涉及小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)爭議,，不屬于人民法院受理民事訴訟案件的范圍，依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百三十條之規(guī)定,，裁定如下：

     一,、撤銷貴州省黔西縣人民法院（2016）黔0522民初4211號民事判決；

     二,、駁回被上訴人楊某的起訴,。

    本裁定為終審裁定。

————貴州省冶金建設(shè)公司,、楊某買賣合同糾紛二審民事裁定書

案號：（2018）黔05民終2198號

案例三

       二,、關(guān)于兆發(fā)公司是否返還購房款的問題。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓,、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),。且根據(jù)現(xiàn)有政策和法律，在農(nóng)村集體用地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房禁止在市場進(jìn)行交易,。兆發(fā)公司建設(shè)的涉案房屋系小產(chǎn)權(quán)房,，并無商品房預(yù)售許可證，不能在市場上交易,。雙方的買賣合同關(guān)系應(yīng)屬無效,。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后,，因該合同取得的財產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的,，應(yīng)當(dāng)折價補償,。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的,，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。兆發(fā)公司就涉案買賣合同而取得的購房款應(yīng)當(dāng)返還給李光華。故李光華訴求兆發(fā)公司返還購房款于法有據(jù),，本院予以支持,。而李光華對購買小產(chǎn)權(quán)房亦存在過錯，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,。一審判決對李光華訴求利息損失等不予支持,，并無不當(dāng)，予以維持,。兆發(fā)公司關(guān)于不予返還購房款的主張沒有事實和法律依據(jù),，本院不予支持。

——————三亞兆發(fā)實業(yè)有限公司與李光華買賣合同糾紛二審民事判決書

案號：（2016）瓊02民終1481號