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山東國(guó)宗律師事務(wù)所 馬敬律師成功案例 一、基本案情 李某,，系城鎮(zhèn)戶口，在某事業(yè)單位工作,。2000年,，李某通過(guò)朋友介紹購(gòu)買了奎文區(qū)某城中村舊村改造房，約定房?jī)r(jià)為5.8萬(wàn)元,，房款已交付,，房屋也已經(jīng)交付使用。十年后,，2010年,，原房主突然對(duì)李某提起訴訟，要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效,，返還房屋,。 接到起訴后，李某找到馬敬律師,，馬敬律師詳細(xì)的跟李某分析了當(dāng)前國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的政策形勢(shì),，并且舉例北京宋莊畫(huà)家村的案例。目前,，法院認(rèn)定買賣合同無(wú)效是正常的結(jié)果,，關(guān)鍵是房屋的增值部分，應(yīng)當(dāng)怎么分配的問(wèn)題,，這就要根據(jù)雙方的過(guò)錯(cuò)程度確定,，因此，建議李某收集對(duì)方有過(guò)錯(cuò)的相關(guān)材料,。 在庭審中,，律師指導(dǎo)李某果斷提起反訴，取得了很好的效果,。 二,、代理意見(jiàn)分兩部分其一為本訴的代理意見(jiàn)，其二為反訴的代理意見(jiàn) 本訴的代理意見(jiàn) 一,、原告與被告雙方簽訂的房屋交易合同是合法有效的,，并且已經(jīng)履行完畢 1、合同所涉及房屋與農(nóng)民在宅基地上建設(shè)的房屋有本質(zhì)區(qū)別 農(nóng)民在其宅基地上建設(shè)的房屋與農(nóng)民通過(guò)舊村改造,、拆遷安置而得到的小產(chǎn)權(quán)樓房不可同日而語(yǔ),，二者之間存在比較明顯的差別。農(nóng)民在其宅基地上建設(shè)的房屋與宅基地使用權(quán)緊密聯(lián)系,，宅基地使用權(quán)是土地管理法,、物權(quán)法明確規(guī)定的由農(nóng)村村民專享的一項(xiàng)用益物權(quán),。而農(nóng)民通過(guò)舊村改造、拆遷安置而得到的小產(chǎn)權(quán)樓房并不是建設(shè)在自己家宅基地上的,，因?yàn)榕f村改造后宅基地使用權(quán)消滅,，小產(chǎn)權(quán)樓房是建設(shè)在該村集體土地上的。 2,、該房屋買賣合同并沒(méi)有違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定 該合同是在2000年8月1日簽訂的,，當(dāng)時(shí)，并沒(méi)有法律明確禁止,，法不禁止皆自由,，因此說(shuō)該買賣合同是有效的。 3,、該合同的內(nèi)容是雙方真實(shí)意思表示,，并且雙方已經(jīng)履行完畢 2000年8月1日，被告與原告雙方在有兩個(gè)證明人證明的前提下簽訂了房屋交易合同,，被告按照合同的約定支付了房款,，原告也將證明該房屋所有權(quán)的交款憑證交與了被告，并且原告也交付了房屋,，至此,，合同履行完畢。 4,、雙方買賣房屋的行為沒(méi)有損害國(guó)家,、集體或者第三人的利益。村委并不禁止舊村改造而得到的小產(chǎn)權(quán)房在社會(huì)上流轉(zhuǎn),，這樣的情況在該村是普遍存在的,。 5、被告是農(nóng)村戶口,，而非被告所主張的城鎮(zhèn)戶口,。 二、原告在出賣該房屋時(shí),，屬于人為惡意 被告在購(gòu)買了該房產(chǎn)后,，貴院的工作人員曾經(jīng)多次到過(guò)該房屋，有的是去送達(dá)傳票,，有的是去查封房屋……,，搞得被告一家人不得安寧，造成這種局面的原因是原告及其家人欠了別人的債務(wù),，在此之前,，原告并沒(méi)有告知被告。被告曾經(jīng)想方設(shè)法找原告理論，但是一直沒(méi)有找到,，為處理此事,，被告耗費(fèi)了大量的精力和財(cái)力，在這里被告相當(dāng)于受害者,。 三,、如果貴院確認(rèn)合同無(wú)效，被告保留追究原告締約過(guò)失責(zé)任的權(quán)利 雙方簽訂合同時(shí)是完全自愿的,，房屋已經(jīng)交付完畢已達(dá)十年之久,；經(jīng)過(guò)十年的時(shí)間，該房產(chǎn)已經(jīng)有很大的升值,。被告保留進(jìn)一步追究原告的濫用訴權(quán)的行為給被告造成的經(jīng)濟(jì)損失的權(quán)利。 四,、原告受利益驅(qū)動(dòng)起訴被告,，法律不應(yīng)支持這種見(jiàn)利忘義、背信毀約的行為 反訴的代理意見(jiàn) 一,、本案中無(wú)效合同的簽訂完全是由被反訴人導(dǎo)致的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任，反訴人沒(méi)有過(guò)錯(cuò) 1,、被反訴人簽訂合同是為了逃債,，屬于人為惡意。 在合同簽訂后,，及反訴人入住后,，接踵而至的是奎文區(qū)人民法院的工作人員多次到該房屋處粘貼傳票及裁定書(shū)，及要查封該房屋等,，使反訴人一家人不得安寧,，為處理這些事情，反訴人耗費(fèi)了大量的精力及財(cái)力,，給反訴人造成了極大的損害,。顯而易見(jiàn)，簽訂合同時(shí),，被反訴人及其配偶欠債很多,，已經(jīng)意識(shí)到即將被起訴，被反訴人就是在這種背景下與反訴人簽訂了房屋買賣合同,，在主觀上是為了逃債,，是惡意的。在這次房屋交易中,，反訴人是不折不扣的受害者,。 2、被反訴人背信棄義，惡意毀約,，不應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù),。 被反訴人在看到房?jī)r(jià)上漲后，就見(jiàn)利忘義,，背信毀約,，這種行為有違中華民族的傳統(tǒng)美德。被反訴人不但不應(yīng)當(dāng)?shù)玫狡湎胍睦?，反而?yīng)當(dāng)受到懲罰,。如果讓沒(méi)有誠(chéng)信的人得到了本不屬于他們的利益，必然會(huì)助長(zhǎng)他們的氣焰,，社會(huì)誠(chéng)信缺失將會(huì)更加嚴(yán)重,，不利于維護(hù)社會(huì)交易秩序。 二,、涉案房屋的增值部分應(yīng)當(dāng)全部賠償給反訴人 1,、本案的過(guò)錯(cuò)方為被反訴人，應(yīng)當(dāng)本著“不讓過(guò)錯(cuò)方獲利,，不讓無(wú)過(guò)錯(cuò)方遭受損失”的原則來(lái)處理涉案房屋的增值部分,，將差價(jià)部分作為本案的賠償范圍將有利于維護(hù)社會(huì)交易秩序的穩(wěn)定。 2,、房屋乃老百姓安居樂(lè)業(yè)之本,，買房對(duì)一個(gè)普通老百姓而言是終生大事，因?yàn)楸环丛V人的過(guò)錯(cuò),，使反訴人徹底失去了低價(jià)買房的機(jī)會(huì),，不得不面對(duì)今天的高房?jī)r(jià)，如果不將全部差價(jià)賠償給反訴人對(duì)反訴人是不公平的,。 3,、買房時(shí)，反訴人是以市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買的,，在房屋增值期間,，該房屋完全由反訴人占有、使用和維修,，在這期間的增值理應(yīng)歸反訴人所有,。 綜上所述，本案中,，被反訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同無(wú)效的全部責(zé)任,，涉案房屋的增值部分應(yīng)當(dāng)全部賠償給反訴人。 三,、案件結(jié)果 奎文區(qū)人民法院依法判決確認(rèn)買賣合同無(wú)效,，返還李某房屋款5.8萬(wàn)元，房屋增值部分的80%歸李某所有！ |
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