@知乎網(wǎng)友 阿里拍賣上拍賣法拍房可以放心買嗎,?哪位知道這可靠嗎啊,? 我總感覺法拍的房子會有產權糾紛的問題出現(xiàn),,老公卻說在阿里拍賣上拍賣法拍房可以放心的,哪位知道這可靠嗎??? 這是知乎平臺上一位朋友提出的問題。 對于這個問題我們的答案是: 作為一個有多年參拍經(jīng)驗的法拍服務商,,可以先肯定的回答你,,大部分的法拍房是可靠的,可以放心參拍,。 但是我們有時在新聞或者其他渠道看到過法拍有風險,,拍后住不進去等報道,這就是那少部分有風險的法拍房了,。 那么什么樣的法拍房會有風險呢,?怎樣規(guī)避風險放心購買呢? 友情提示:文末有福利?。,。?/strong> 法 拍 房 十 大 風 險 NO1:房屋無法過戶 房子拍中后,,房地產交易中心不允許該房屋的過戶交易,。像這樣的房子,我們建議最好不要參拍,,不僅耗費大量時間,,其金錢成本也無法預估。 如何識別無法過戶的房子呢,? 我們總結出了這幾種真實發(fā)生過的例子:市政配套用房,、歷史保護建筑,、不完整產權、連體房屋,、軍產房,、公房等,這些類型的標的在房地產交易中心辦理過戶時都會遇到不小的波折,,有的甚至過不了戶辦不了房產證,。 市政配套用房 市政配套用房 歷史保護建筑 歷史保護建筑 不完整產權 軍產權房 軍產權房 集體土地小產權房 規(guī)避風險方法: 針對第一類無法過戶或者難以過戶的情況,我們盡調時應該注意:房屋權屬狀況,,特別是土地性質,,交易中心或有關部門的交易規(guī)則。 解決辦法:盡調得出不符合過戶條件的法拍房,,不要競拍,! NO2:房屋被租賃 一般我們遇到的有租賃情況的標的大致可分為五種: (1)無效租賃,但被執(zhí)行人及案外人極度不配合,; 無效租賃 無效租賃 (2)長期抵債的租賃,; 長期抵債租賃標的 長期抵債租賃標的 (3)長期租約真實付租金 長期租約真實付租金 長期租約真實付租金 (4)真實短期租賃; 真實短期租賃 真實短期租賃 (5)原本無租約,,卻突然冒出租約,。 原本無租約 公告里寫明無租約 無端冒出租約 規(guī)避風險方法: 針對第二類房屋被租賃的情況,我們盡調時應該注意: (1)租賃信息:房屋使用人情況 租賃備案情況 租賃合同 合約雙方 租期 金額 付租方式 違約成本等 (2)合同合法性:是否有租賃備案 是否有惡意租賃 是否有真實資金往來等 (3)后期租金情況:收取主體租金流向 解決辦法:評估租賃違約成本,,清場費用,,綜合參考后參拍。 NO3:房屋難以交付 經(jīng)常關注【拍賣公告】的朋友們會發(fā)現(xiàn),,法院公告對責任描述會比較嚴謹,、遇到“按調查時現(xiàn)狀拍賣”、“不詳”等情況,,需要多關注。 按調查現(xiàn)狀拍賣 但實際上,,標的是個什么情況,,只有真實下戶走訪才能發(fā)現(xiàn)。 像是爛尾樓,、被大火燒毀過,、沒有水電煤開戶、公告時沒有人實際有人居住,、公告空置實際有群組等等這些情況都要在拍之前核實清楚,。 如果標的被占用,且占用人極不配合,,那么房屋交付就會有一定的風險,,甚至會造成有產證卻住不了的尷尬境地,。 基本上分為六類: ①被執(zhí)行人占用②案外人占用③有一定條件才搬離的占用④有關債權人⑤“物”的占用,物品沒人清空⑥標的涉及違章 規(guī)避風險方法: 針對第三類房屋難以交付的情況,,我們盡調時應該注意:占用人情況及關系 案件情況 物業(yè)及鄰里反饋 房屋違章登記,。 解決辦法: 有老人、幼兒占用的房屋請避免,。 其余類型確定好清場方案及成本,,按測算總價競拍 NO4:原房主身份風險 司法拍賣房產的來源一般分為銀行貸款、民間借貸,、國家沒收,、無主財產。這其中牽扯到的原房主身份殘次不齊,有風險的身份雖不常見,,但是一旦出現(xiàn)就會很麻煩,。 主要分為三類:兇殺、黃賭毒,、民間高利貸涉黑,,就算順利過戶、順利交付,,住著也不安心,。 房屋周邊有不受控制的影響因素 被執(zhí)行人本身是老賴、“混社會” 具體點擊《騰退不了住不進的法拍房,?好疼,!》查看 規(guī)避風險方法: 針對第四類原房主身份風險的情況,我們盡調時應該注意:查封信息,、抵押信息,、案件來源,涉案人員,、被執(zhí)行人,、占用人、鄰里情況等背景調查,。 解決辦法:將瑕疵折算成能接受的成本,,按照測算總價競拍。 NO5:高額稅費未事前評估 造成高額稅費的,,無外乎這幾種情況:多次過戶,、權利人差異、權利來源,、土地性質,、房屋性質等。 產權人是公司 多次過戶、產權人是公司等 稅費全部由買受人承擔 規(guī)避風險方法: 針對第五類高額稅費未事前評估的情況,,我們盡調時應該注意:產權人,、房屋來源,土地性質,,房屋性質,,上一次交易價格,上一次交易時間,。 解決辦法:拍前計算清楚 NO6:被忽略的成本 有車位強制綁定購買,、裝修家具強制綁定購買、面積差異等,,實際與公告有差異的情況,,不去實地勘測、調研,,根本發(fā)現(xiàn)不了,。更甚者,直到審稅繳稅被拒批,,才被發(fā)現(xiàn)這些潛在因素,。 規(guī)避風險方法: 針對第六類被忽略的成本的情況,我們盡調時應該注意:公告,,除了文字部分還有照片,。房屋實際面積,區(qū)分地上地下,,區(qū)分預售面積與交房面積 解決方法:算清面積差異,、裝修、車位等所有成本,,按照測算總價競拍 NO7:非理性參拍 下面我們來看幾個非理性參拍的情況: 同一套標的,,被悔拍后重新上拍,原因在于參拍時沖動,,拍中后仔細想想又覺得不值,,結果被沒收全部保證金。 規(guī)避風險方法: 針對第七類非理性參拍的情況,,我們盡調時應該注意:二手市場價 法拍歷史成交記錄 稅費成本 清場成本 瑕疵成本 其他費用 貸款上限 解決方法:制作測算表,,出價時動態(tài)測算 NO8:付款風險 主要分為以下幾類: ①法院不接受貸款 ②銀行未按時放款 ③貸款額度發(fā)生變化 即使提前做了準備,但是還是可能有些風險不能避免,。比如銀行關賬、銀行審批出現(xiàn)問題等一些突發(fā)情況,。 這個時候就要啟動墊資,。墊資的周期比較長(2-4個月),成本也較高。 規(guī)避風險方法: 針對第八類付款風險的情況,,我們盡調時應該注意:最晚放款時間、貸款上限,、產證辦理時間,、房齡,、違章信息、查封信息,、租賃信息 解決方法:貸款預審、維護好征信,、資金B(yǎng)計劃(最壞情況的應急方案) NO9:流程出錯 法官業(yè)務出錯,、擔保公司業(yè)務出錯,、房地產交易中心業(yè)務出錯等等,,像這些問題的解決免不了資金成本、出差成本,、時間成本等,心里煩躁不說還無可奈何,。 外地法官業(yè)務不熟悉,協(xié)執(zhí)抬頭出錯,、產權證號出錯 協(xié)執(zhí)抬頭出錯 裁定稅費承擔方式和拍賣公告中不符 規(guī)避風險方法: 針對第九類流程出錯的情況,,我們盡調時應該注意:產權信息 查封信息 交易中心辦理手續(xù)及流程 解決方法:外地法院協(xié)助法官告知流程,,法律文書第一時間核對 NO10:選擇不適合需求的房源 很多人在選擇法拍房時會比較傾向于“好看”的。一些房子里有些臟亂差,,有些小區(qū)正在整改,,道路坑坑洼洼等,這些房子往往很多人不做選擇。 但實際上有些臟亂差只是暫時的表象,,需要以后長遠考慮,。 上圖這套房子成交價1571萬,實際市場價在1300萬左右,。因為上拍圖片拍攝較“好看”,,裝修也不錯,所以溢價較高,。 但有些“好看”的房子可能局部存在一定的質量問題或其他未發(fā)現(xiàn)的瑕疵,比如房屋破損,、房屋漏水等情形,,此類情況一定要多加注意。 上圖這套房子,,起拍價236萬,,評估價418萬,最終354萬成交,,看上去折扣非常大,。其實這套房子的市場價只有242萬基本和起拍價持平。不要只看評估價來判斷折扣如何,,還是要實際調研匹配二手房價格。 對于買第一套房子的朋友來說,,沒有買賣房經(jīng)驗,評判不好房子的價值和自己的需求,??紤]房子的時候應該多加考慮房子的流動性、在市場上的增值性等,,而不是暫時的享受性,。 規(guī)避風險方法: 針對第十類情況,,我們盡調時應該注意:實地考察、市場價值,、交易換手率 解決方法:網(wǎng)上查找,,二手門店調研,做好價格測算,,拿數(shù)據(jù)說話 如 何 規(guī) 避 風 險 總體來說怎么完美規(guī)避風險呢,?那就是在拍房前一定要做好盡調,。 關于法拍房的交易,,看似簡單,,但實際操作起來會有意想不到的突發(fā)狀況出現(xiàn)。這就是為什么我們一直強調做好法拍房盡調的原因,,只有清楚地掌握法拍房背景信息之后,才能確保法拍房交易不會出現(xiàn)重大問題,。 |
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