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很多人一聽到法拍房帶超長租約就下意識覺得不能拍，寧愿多花點(diǎn)錢買二手也不想陷進(jìn)坑里,?；凇百I賣不破租賃”原則，帶長租約的法拍房確實(shí)不適合一般人參拍,，但話分兩頭,，如果想低價(jià)拍到法拍房，確實(shí)要有點(diǎn)“火中取栗”的本事,。 有租約是法拍房最普遍的問題之一,，今天我們通過案例來了解下，若是拍到有租約的法拍房該怎么辦呢,？有租約的法拍房到底能不能拍,？ 深圳有這么一套法拍房，公告里提示了有18年的租約，而且租客已經(jīng)一次性支付了200多萬的租金,。法院也明確說了只給文書,，不負(fù)責(zé)清場。 這種情況下,，99%的購房者都放棄了這套房子,，畢竟要遵循“買賣不破租賃”原則。但是卻有這么一個(gè)膽大的一人參拍,，并且以底價(jià)成交,，成功撿漏116萬。 事實(shí)上,，人家可不是人傻錢多,，而是高手中的高手，在參拍前發(fā)現(xiàn)了雖然房租的繳納日期是在查封之前,，但是租賃合同的備案日期卻是查封后這一關(guān)鍵信息,，通過訴訟讓法院認(rèn)定租賃合同無效，只花了小小的訴訟費(fèi)就順順利利的把租客請走了,，最終順利收房萬事大吉,。 1 哪些情況可以突破租賃限制,？ 01 先抵押后租賃,，且抵押權(quán)已經(jīng)登記的房屋，不適用該原則 02 先查封后租賃的房屋,，不能適用該原則 查封包括財(cái)產(chǎn)保全過程中的查封和強(qiáng)制執(zhí)行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán),，房屋被查封后,，其所有人或使用權(quán)人喪失了對房屋的處分權(quán)。 03 屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的房屋,，不適用該原則 而破產(chǎn)程序的特點(diǎn)之一，就是可以使未到期的權(quán)力視為已到期,，也就是未到期的租賃合同視為已到期的合同,。 2 如何避免拍到帶租約的法拍房？ 01 前期租賃調(diào)查 通過拍賣公告,，法院官網(wǎng)查詢披露的判決信息,，個(gè)人和銀行債務(wù)關(guān)系這種拍賣比較干凈。但個(gè)人和個(gè)人糾紛這種就很麻煩,，需要花時(shí)間去了解,，不然就算你成功拍到了房子也會有很多后續(xù)問題等著你。 02 了解占用情況 大部分購買法拍房是為了居住的,，但是有一部分法拍房是因?yàn)樵恐鳠o力還債而選擇的無奈之舉,，由法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣。這就可能產(chǎn)生購房者拍了房,，原房主卻不搬家的情況。因此一定要提前了解被拍賣的房屋是否有人居住,、是否拖欠水電物業(yè)費(fèi)用,、是否有他人戶口等。 03 判斷有無參拍價(jià)值 — 關(guān)于魔都上好家 魔都上好家作為業(yè)內(nèi)唯一一家提供全渠道購房的服務(wù)者,，旨在為客戶提供更優(yōu)更好更合適的房子。 作為真正的買房者,，所以更懂您的需求,。并且同多家銀行合作，比您更了解銀行,，比銀行更懂您,，搞定您購房路上的所有資金問題。 魔都上好家運(yùn)用多年項(xiàng)目投資管理經(jīng)驗(yàn),，建立買房的六大服務(wù)體系,，讓買房不再盲目。確保買對房,，不后悔,；少花錢，少跑腿,。 |
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