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老王找到我們的時(shí)候心急火燎：他拍好的房子過(guò)不了戶,，怎么辦,？ 細(xì)問(wèn)之下，原來(lái)老王以為買法拍房是跟法院打交道,，就自己一手操辦了,，但沒想到過(guò)戶那天,，交易中心告訴他：這套法拍房不能過(guò)戶。 老王找到法院申請(qǐng)協(xié)助辦理過(guò)戶,，可法院不負(fù)責(zé)過(guò)戶事宜,，要他自己處理，全款也早就打進(jìn)了法院賬戶,，怎么辦,？他還能不能退款？ 法拍房拍中后想退款,，屬于買受人主動(dòng)毀約,，需要沒收全部保證金。 因各地的房管局政策不同,，因此各地法拍房的過(guò)戶情況也不一樣。拿上海這個(gè)城市來(lái)說(shuō),，法拍房能不能過(guò)戶,，是由房管局說(shuō)了算的。上海的房地產(chǎn)交易中心無(wú)法辦理軍產(chǎn)房的過(guò)戶,，而老王買的這套恰好就是軍產(chǎn)房,。并且法院公告上也已經(jīng)注明“能否辦理過(guò)戶手續(xù)請(qǐng)競(jìng)買人自行到相關(guān)職能部門咨詢，因標(biāo)的物現(xiàn)狀存在瑕疵等原因不能辦理過(guò)戶手續(xù)的后果由買受人自行承擔(dān)”,。也就是說(shuō),，老王拍下的法拍房不能過(guò)戶這事兒，法院不會(huì)負(fù)責(zé),。并且,，由于老王悔拍，還要扣除全部的保證金,。好在負(fù)責(zé)這次拍賣的法官比較好說(shuō)話,，做了筆錄之后，幾十萬(wàn)保證金被沒收了,，剩余的拍賣款也很快返還到老王賬戶里,。像這樣的房子，我們建議不要參拍,，不僅過(guò)不了戶,，還要白白損失幾十萬(wàn)的保證金。目前,，市面上常見的無(wú)法過(guò)戶的法拍房，有五種類型：市政配套用房的所有權(quán)是登記在市政機(jī)關(guān)名下的,，只有特定人員才能辦理過(guò)戶,。如果想拍這類房產(chǎn),，首先要確定自己是否有購(gòu)買資格，不要貿(mào)然參拍,。
有些公房的部分產(chǎn)權(quán)或者全部產(chǎn)權(quán)是歸國(guó)家所有的,，因此，交易中心對(duì)這種公房的過(guò)戶條件也很苛刻,。（標(biāo)的為歷史保護(hù)建筑拍賣頁(yè)）歷史保護(hù)建筑未經(jīng)批準(zhǔn)是不可以發(fā)生買賣,、交換、贈(zèng)與等行為的,，因此,，這類法拍房的過(guò)戶不僅需要到當(dāng)?shù)匚幕謧浒福€要報(bào)備區(qū)局批準(zhǔn),。一般情況下,，我們不建議貿(mào)然參拍這類房源，參拍前需要提前確定購(gòu)買資格,。
（標(biāo)的為不完整產(chǎn)權(quán)的拍賣頁(yè)）對(duì)于不完整產(chǎn)權(quán)的法拍房,，買受人無(wú)法取得這套房產(chǎn)的全部產(chǎn)權(quán)，交易中心雖然可以過(guò)戶,，但是產(chǎn)權(quán)是不完整的,，以后再出售或貸款會(huì)很麻煩。這一類法拍房,，只適合這套房產(chǎn)的其他產(chǎn)權(quán)人或其直系親屬參與競(jìng)拍，這樣才能完整過(guò)戶,。（軍產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)調(diào)信息）因?yàn)檐姰a(chǎn)房的房產(chǎn)證與正常的房產(chǎn)證一樣，產(chǎn)權(quán)人一欄中顯示的都是人名,，所以不管是在公告中還是在二手房成交數(shù)據(jù)庫(kù)中,，都找不到任何端倪。只有在房管系統(tǒng)里,，凡是有備注：“軍隊(duì)房改售房”的房屋就是我們所說(shuō)的軍產(chǎn)房,，交易中心是不給過(guò)戶的。老王察覺不出這其中的風(fēng)險(xiǎn),，白白損失了幾十萬(wàn)的保證金,，屬于正常現(xiàn)象,，甚至一些法拍房市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)都不知道會(huì)有這些問(wèn)題,。（標(biāo)的為集體土地房產(chǎn)拍賣頁(yè)）土地性質(zhì)是集體土地的房屋，都是沒有產(chǎn)證的,，不屬于商品房范疇內(nèi),，這就是我們經(jīng)常說(shuō)的“小產(chǎn)權(quán)房”,。像這類小產(chǎn)權(quán)法拍房在拍賣過(guò)程中，只拍賣使用權(quán),，而不是所有權(quán),，因此買受人無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，拿不到產(chǎn)證,。
在常規(guī)的拍賣流程中，一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn),，買受人都會(huì)和老王一樣被動(dòng),，拍中繳納全款之后，到交易中心辦理審稅過(guò)戶的時(shí)候,，才會(huì)被突然告知“過(guò)不了戶”,。而這個(gè)時(shí)候才發(fā)現(xiàn)，早已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了解決問(wèn)題的最佳時(shí)機(jī),，再怎么協(xié)商解決,，也都是亡羊補(bǔ)牢。每一個(gè)參拍人都應(yīng)該知道：法院是不作瑕疵擔(dān)保的,，真出了問(wèn)題,，還是得買受人自行承擔(dān)。因此,，要想安全參拍,，必須得對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行前期調(diào)查。一般辨別房產(chǎn)是否可以過(guò)戶,，主要通過(guò)這兩種方法：一般的商品房都有歷史交易記錄，非商品房的歷史交易記錄的調(diào)查會(huì)更加復(fù)雜,。2.房產(chǎn)的產(chǎn)調(diào)信息,。房屋的產(chǎn)調(diào)信息只有案件當(dāng)事人或律師法官拿調(diào)查令到當(dāng)?shù)亟灰字行牟拍懿樵兊健８?jìng)買人是無(wú)法獲得這一方面信息的,。如果有歷史交易記錄,，并且，產(chǎn)調(diào)信息中的備注信息如果沒有特別提示,，基本都可以正常過(guò)戶,。其實(shí)法拍房的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)不止過(guò)戶這一項(xiàng)，根據(jù)我們多年參拍總結(jié)的經(jīng)驗(yàn),，除了老王遇到的無(wú)法過(guò)戶的情況之外,，還有交房、貸款、附加成本,、隱形問(wèn)題等等,。 所以，如果你沒有多年的參拍經(jīng)驗(yàn),，一定不要沖動(dòng)參拍,！只有在清楚地掌握了法拍房背景的情況下，才能確保不掉坑,。 為了幫助客戶解決參拍前的擔(dān)憂,，藍(lán)鯨法拍依據(jù)近三年客戶的實(shí)操案例，總結(jié)了一套標(biāo)準(zhǔn)的法拍房盡調(diào)模板,，為每一套法拍房制作盡調(diào)報(bào)告,，幫助買房人理性參拍。
盡調(diào)報(bào)告包括：標(biāo)的基本信息調(diào)查,、下戶看樣評(píng)估,、標(biāo)的涉案信息及涉案人員調(diào)查、過(guò)戶稅費(fèi)測(cè)算,、貸款風(fēng)險(xiǎn),、價(jià)格分析、競(jìng)拍方案七個(gè)模塊,。
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