上周,，濱江老板戚金興的一段話,，引爆了整個地產(chǎn)圈。杭州集中土拍,，濱江拿下的幾塊地，凈利潤能有幾個點(diǎn),？杭州土拍,，公司獲取了5塊地,，憑借團(tuán)隊精干、高效管理,、融資能力強(qiáng),、品牌影響大等優(yōu)勢，要知道,，濱江已經(jīng)是杭州最優(yōu)秀的房企了。克而瑞榜單顯示,，2020年濱江在杭州銷售額387億,，超過融創(chuàng)、綠城,、萬科等巨頭,，排名第一。同時,，憑借卓越的產(chǎn)品力和市場口碑,，濱江的產(chǎn)品均價在杭州也是最高之一。并且,，濱江在房地產(chǎn)行業(yè),，以精簡高效著稱，人均效能超過1個億,，是地產(chǎn)行業(yè)最高,。就是這樣一個本土第一、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì),、極其高效的房企,，在杭州集中土拍中拼了命搞了5塊地。結(jié)果凈利潤率只有1-2%,，連制造業(yè)都不如,，真是讓人大跌眼鏡……這就相當(dāng)于你班上的尖子生，品學(xué)兼優(yōu),、戰(zhàn)斗力爆表,，最后考高上陣，只考了個二本,。問題是,，好學(xué)生濱江都這么慘，其他人不就更慘了,？杭州土拍規(guī)則是，先競價,，價格封頂后,，競爭自持比例,，可以說血拼上不封頂。作為長三角樓市最火熱的城市之一,，杭州土拍吸引大量房企的關(guān)注,，最后成為一片紅海也就不足為奇。濤哥也跟一些業(yè)內(nèi)朋友做過交流,，以下幾點(diǎn)分析給大家參考：很多非投資口的地產(chǎn)同行,，看到戚老板發(fā)言,，表示難以置信。畢竟,，搞房地產(chǎn)的,，才1-2%的利潤，還有啥可干的,？存銀行買個理財收益都高多了。事實上,，戚老板真不是在裝,，我們在群里討論過，多家房企的中高管認(rèn)為：有人說，在當(dāng)前地價下,，考慮政府銷售限價,，把土建、精裝,、財務(wù)成本等算上,，這些地確實沒利潤，很容易虧,。還有人說,，他們做過詳細(xì)測算，這幾塊地的利潤是負(fù)的,，戚老板說要“努力”做到1-2%的凈利潤,，其實還挺激進(jìn)的。在濤哥看來，不光杭州,，如今很多城市的招拍掛市場,，都沒啥利潤,，比如深圳拍的很多地，同樣也就不到5個點(diǎn)利潤空間,。像融信,、濱江、融創(chuàng)等民營房企在杭州不惜重金拿地,，真不賺錢,，更多是為了跑流量。對房企來說,，杭州市場去化沒問題,，流速也快，能當(dāng)年形成銷售轉(zhuǎn)化,，對規(guī)模提供支撐,。規(guī)模大了，能降低融資成本,、采購成本,、攤薄管理成本，集中更多資源,。相反,，如果規(guī)模萎縮，會引起資本市場警惕,，融資一旦被收緊,，可能出現(xiàn)資金鏈問題。所以,，規(guī)模是房企的毒藥,，也是唯一解藥，就算沒利潤,，也得保規(guī)模,。3、房企利潤持續(xù)走低,，進(jìn)入個位數(shù)時代其實,，研究各大房企的凈利潤率指標(biāo)，可以發(fā)現(xiàn)很多房企的利潤水平,，都已經(jīng)降低到了10%以內(nèi),。例如，本次杭州土拍拿地王融信,，2020年凈利潤率僅7.23%,；浙系房企祥生，去年凈利潤率才6.55%。而在業(yè)績會上,，還有人問濱江去年拿的土地,，項目凈利潤率有多少？戚老板回答：按投資部測算,，濱江去年拿地項目的凈利率在 8%左右,。所以，我們必須正視一個事實,，就是房地產(chǎn)已不是暴利行業(yè),，正在越來越接近制造業(yè)，需要更加精細(xì)化的利潤管理,。戚老板一席話，揭開了房企利潤率普遍下滑的遮羞布,。本輪杭州土拍,，融信耗資142億，搶下7塊地,，其中一塊地的自持比例甚至拍到了29%。要知道，這輪杭州土拍,，眾多國企央企,，還有萬科、綠城等巨頭都沒怎么拿,，因為確實算不過賬,。而融信作為在規(guī)模、品牌,、融資成本,、操盤能力等方面均不占明顯優(yōu)勢的民營企業(yè)，卻玩命拿下了最多的地,。要知道,，2020年融信營收和利潤雙降，經(jīng)營情況迅速惡化，尤其毛利同比下降高達(dá)57.42%,，嚇?biāo)廊肆恕?/span>標(biāo)普,、惠譽(yù)等國際評級機(jī)構(gòu)，也調(diào)低了對融信的評級,。標(biāo)普將融信評級展望從“穩(wěn)定”調(diào)整至“負(fù)面”,，并對其土儲和利潤率表示擔(dān)憂。而融信這一波玩命拿下土儲,，目的在于保住規(guī)模和排名,，但從長遠(yuǎn)看會進(jìn)一步降低其利潤表現(xiàn)，并且存在虧損的風(fēng)險,。目前,，融信中國的股票市值，已經(jīng)暴跌至87億港元,，約72億人民幣,。
你能想象，一家銷售額1500億,，杭州一出手142億的公司,，在資本市場只值72億？從歷史看,，過去房企爆雷,，往往是因為發(fā)展過于激進(jìn)，對市場判斷出現(xiàn)重大失誤,。公司經(jīng)營一年，規(guī)模大,、債務(wù)高,、風(fēng)險大，養(yǎng)了很多人,，最后沒賺多少錢,。還不如干脆不干了，公司賣掉,，做做投資,；或者跟大房企合作，跟著他們干，不僅更輕松,，賺的可能更多,。這也是這兩年很多中小房企，紛紛賣身給大房企的原因,。從資本市場角度看,，房企的核心價值，就是他的土儲和經(jīng)營能力,。一旦土儲和經(jīng)營指標(biāo)下滑,，資本市場就會用腳投票，這也逼得房企不得不舍命狂奔,。要規(guī)模不要利潤,，低效競爭帶來行業(yè)的內(nèi)卷，也快走到頭了,。管理紅利時代下,，房企一方面要向制造業(yè)學(xué)，通過精細(xì)化管理維持健康的盈利,；另一方面,，也需要拓展舊改、城市更新,，以及其他新業(yè)務(wù),，創(chuàng)造新的利潤點(diǎn)。
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