問題之一

公房租賃戶經(jīng)分戶后又并戶為一處租賃戶名，當事人對此時重新確定的承租人資格提出異議,，要求確認公房出租人與承租人簽訂的房屋租賃合同無效,，是否屬于民事訴訟的受理范圍,？

裁判觀點

此種情況本質(zhì)上仍屬于對出租人確定的承租人資格提出異議。雖承租人的確定屬于作為出租人的公房產(chǎn)權(quán)單位或國家授權(quán)經(jīng)營管理公房的單位之職權(quán)范圍,，但當事人對出租人確定的承租人資格提出異議而訴至法院的，屬于民事訴訟的受理范圍,，法院應當受理,。

問題之二

承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權(quán)？

裁判觀點

房屋整體的出售與部分部位的出售顯然并非“同等條件”,，在判斷承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)時,，應綜合考慮房屋的使用功能是否相對獨立、承租部分占全部房屋的比例,。如房屋系整體出售,，而承租人僅對該房屋的部分部位要求行使優(yōu)先購買權(quán)，一般情況下承租人不能成為房屋優(yōu)先購買權(quán)的行使主體,。

問題之三

承租企業(yè)的股東在出資義務履行期限未屆滿之前,，是否需對承租企業(yè)的債務承擔補充賠償責任？

裁判觀點

股東依法獲得分期繳納出資的期限利益受法律保護,。當股東就認繳增資的出資期限尚未屆滿時,，難以認定股東未履行或者未全面履行出資義務，在無證據(jù)顯示股東存在欺詐或者其他惡意損害債權(quán)人利益等情形下,，原則上無權(quán)直接要求股東放棄期限利益對公司債務不能清償?shù)牟糠殖袚a充賠償責任,。

問題之四

《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中約定轉(zhuǎn)讓商鋪內(nèi)物品及租賃使用權(quán)，協(xié)議簽訂后商鋪隨即因系違章建筑而被政府拆除,，對于該《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的效力應如何認定,？

裁判觀點

《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中約定的轉(zhuǎn)讓標的包括系爭商鋪的租賃使用權(quán)。由于系爭商鋪系違章建筑,，不能成為租賃標的物,，故《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中涉及商鋪租賃使用權(quán)的部分，應認定為無效,。

問題之五

承租人的履約瑕疵能否成就合同約定之解除條件,？

裁判觀點

為鼓勵交易，改善營商法治環(huán)境,，法院應審慎適用合同解除制度,，從合同性質(zhì)、內(nèi)容,、履約情形,、誠實信用原則等角度對違約行為進行綜合考慮，以判定違約行為是否滿足行使合同解除權(quán)的條件,。即使從形式上看合同約定的解除條件已經(jīng)成就,，出租人以此為由請求解除合同,，可參考《九民紀要》第四十七條的規(guī)定，依法審查違約方的違約程度是否顯著輕微,，是否影響守約方合同目的實現(xiàn),，并根據(jù)誠實信用原則，確定合同應否解除,。在承租人的違約程度顯著輕微,，不影響守約方合同目的實現(xiàn)的情況下，一般不支持守約方行使約定解除權(quán),。

問題之六

根據(jù)商用物業(yè)租賃合同的約定,，出租人對物業(yè)公共區(qū)域的修繕無需征得承租人的同意。合同履行過程中,，出租人對系爭租賃物業(yè)所在商場進行大規(guī)模維修工程,，較大程度地影響了整個商場的經(jīng)營狀況，承租人因要求協(xié)商未果而暫停支付租金,，出租人能否因此享有合同解除權(quán),？

裁判觀點

雖然根據(jù)合同約定承租人無權(quán)限制出租人對物業(yè)公共區(qū)域進行修繕。但如果出租人的修繕行為在一定期間內(nèi)已嚴重影響到租賃物業(yè)之商業(yè)使用效能,，則應當允許承租人通過要求協(xié)商補償方案來修復該時段內(nèi)的利益失衡,。若承租人因出租人拒絕協(xié)商而暫停支付租金。出租人不能僅因承租人暫停支付租金的行為而享有單方解除權(quán),。

問題之七

承租人在轉(zhuǎn)租時向次承租人出示了產(chǎn)權(quán)人出具的授權(quán)委托出租的委托書,。后在未給予承租人合理期限的情況下，次承租人徑行以未向其提供房屋權(quán)利證明文件以及轉(zhuǎn)租同意書為由單方面通知承租人解除轉(zhuǎn)租合同,，該通知到達承租人時能否產(chǎn)生合同解除的后果,？

裁判觀點

由于租賃合同簽訂時承租人已向次承租人提供了房屋權(quán)利人出具的委托書，作為其有權(quán)出租之證明,。雖授權(quán)委托出租與同意轉(zhuǎn)租在權(quán)源上確有不同,，但均可證明承租人確有權(quán)出租房屋。在未給予對方合理期限對出租的權(quán)源進行補正,，且無相關(guān)證據(jù)證明對方將無法履行合同義務的情況下,，次承租人不享有單方解除權(quán)，其發(fā)送的解除函件不發(fā)生合同解除的法律效力,。

問題之八

合同解除后,，承租人既不實際使用租賃房屋也不騰空返還，出租人通知承租人限期搬離,，否則出租人將有權(quán)自行收回房屋,。承租人收到通知后既未回復亦未自行搬離。出租人主張的房屋占用費應計至何時？

裁判觀點

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百九十一條（1999年《中華人民共和國合同法》第一百一十九條）之規(guī)定,，當事人一方違約后,，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的,，不得就擴大的損失要求賠償,。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔,。據(jù)此,，在出租人解除合同后即通知承租人限期搬離，并明確若逾期搬離將自行收回房屋的情況下,，如承租人已收悉通知且未按期自行搬離，出租人應當及時自行收回房屋,。若因出租人未及時收回房屋,，導致房屋占用費損失擴大，出租人對其擴大損失不得要求賠償,。

問題之九

承租人在租賃期間未經(jīng)出租人同意破壞房屋承重結(jié)構(gòu),，法院在判定合同解除的同時，應如何合理判定承租人承擔修復責任的方式,？

裁判觀點

承租人在租賃期間對租賃房屋造成損壞的,，承租人應當承擔修復責任。但對于破壞房屋承重結(jié)構(gòu)等較為嚴重的損壞,，承租人自身可能不具備修復資質(zhì)和修復能力,，雙方也容易對修復的標準產(chǎn)生爭議，此時若直接判令承租人對破壞的房屋承重結(jié)構(gòu)予以修復,，可能產(chǎn)生判決難以實際執(zhí)行的問題,。故應當綜合考慮案件具體情況確定合理的修復責任承擔方式，在承租人難以承擔實際修復義務時,，可考慮判令其承擔相應的修復費用,。

問題之十

因承租人違約導致合同解除時，承租人需承擔的責任應否以不超過合同正常履行情況下出租人可得之利益為限,？

裁判觀點

因承租人違約導致合同解除時,，若承租人須承擔之責任總額超過了合同正常履行情況下出租人可得之利益，法院應當根據(jù)公平原則酌情予以調(diào)整,，即承租人應承擔之違約責任,，以不超過合同正常履行情況下出租人的可得利益為限。

問題十一

合同約定按期支付的租金,，應如何計算訴訟時效,？

裁判觀點

租賃合同約定按期給付的租金，其性質(zhì)應認定為定期給付債務，該債務在合同履行過程中不斷產(chǎn)生,，各期債務清償期屆滿后均為獨立債務,，實質(zhì)是同一合同項下約定的同一類債務，而非同一債務分期履行,。如租金履行期屆滿至《民法總則》施行時已滿一年,，則該部分租金的訴訟請求已超過訴訟時效；如未滿一年,，則訴訟時效可延長為三年,。

問題十二

房屋租賃合同的承租人對欠付租金作出未定履行期限的還款承諾，相應租金的訴訟時效應如何計算,？

裁判觀點

訴訟時效期間自權(quán)利人知道或者應當知道權(quán)利受到損害以及義務人之日起計算,。在承租人欠付合同約定之租金的情況下，出租人對其已屆履行期限的租金債權(quán)受到損害的事實是明確知曉的,，故相應訴訟時效期間已經(jīng)起算,，其應積極行使權(quán)利。承租方作出的未定履行期限的租金還款承諾,，構(gòu)成訴訟時效中斷,，自中斷時起，訴訟時效期間重新起算,。不能因租金還款承諾未明確履行期限而認為出租人得隨時主張,，自主張后才開始計算訴訟時效。