編者按：本文來自微信公眾號“魔都財(cái)觀”（ID:moducaiguan）,，作者：楚門，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布,。

今天的文章很特殊,，我們不聊樓市， 來聊聊人性,。

當(dāng)一個市場能夠讓人輕易賺到幾百萬的時候,，會產(chǎn)生什么樣的蝴蝶效應(yīng)。

每個時代都會遇到不同的熱浪,，但結(jié)局似乎總是雷同,。

1

這是一個賺錢與倫理的真實(shí)案例。 

孟老師前幾天發(fā)了條微博,，主題是這樣的：想勸父母賣掉唯一住宅,，去搖新房。

主要內(nèi)容給大家提煉下——

發(fā)帖人的父母,，住在新靜安中環(huán)附近,。擁有一套將近20年的電梯兩房。 

現(xiàn)在其父母即將退休,，帖主想讓他們享受一下政策紅利,，去買套新建商品房享受一下。 

言外之意,， 想讓父母賣掉這套滿五唯一的住房,，去搖新房。

為什么好好的想放棄20年居住地,，去搖新房,？

第一，20年的老房子,，就房子本身來說,，居住舒適度大打折扣,。 

現(xiàn)在的新房,，會所,、物業(yè)、人車分流,、戶型,，樣樣都比20年的老房子強(qiáng)上百倍。 

第二,，政策紅利,，新房便宜。 

說的委婉點(diǎn),，置換成本低,，說的直白點(diǎn)，新房賺錢,。

大家應(yīng)該都知道,，最近的上海，似乎有點(diǎn)開始向杭州樓市看齊,。

沒錯,，就是“搖都”，新房只要搖到就賺幾百萬的那種,。

在這樣的行情下,，我們看到了很多很多的買房人，為了倒掛,，選擇賣掉二手去湊資金,、“曲線救國”變成無房戶。

無房戶,，加20分,。

即將退休的上海老年人，社保分高的離譜,。

綜合下來就是,，幾乎滿分。

那么帖主帶父母去看了哪里的新房,？

唐鎮(zhèn),、大虹橋。

這也是現(xiàn)在入市的新房里,，排得上號的熱門板塊,。 

唐鎮(zhèn)倒掛、大虹橋倒掛,，買到就賺二百萬,。

2

那么作為事主—帖主的父母，又怎么看待去搖唐鎮(zhèn)大虹橋新房這件事？

實(shí)話實(shí)說,，作為老上海人的觀點(diǎn),，蠻真實(shí)的。

融創(chuàng)唐鎮(zhèn)周邊,，的確有些荒涼,，對比浦西中環(huán)，看起來像是城鄉(xiāng)結(jié)合部,。

大虹橋的規(guī)劃,，又似乎浮在空中，不知何時能兌現(xiàn)—“開發(fā)商都是騙人的”,。 

綜合下來帖主父母還有這些看法：

第一,，環(huán)線論。

貼主認(rèn)為父母觀念老舊,，只盯著環(huán)線看,，必須要中環(huán)內(nèi)或附近的。而且置換只能接受傳統(tǒng)市中心的區(qū)域,，比如徐匯,，靜安，楊浦,，虹口這種,。但是貼主在張江，浦東住習(xí)慣了,，不喜歡老浦西這種地方,，路窄人多，堵的要死,。

唐鎮(zhèn)雖然是外環(huán),，但是離中環(huán)也很近，開車上龍東高架去內(nèi)環(huán),，也就10多分鐘的事,。而且現(xiàn)在很多外環(huán)地段，都很有升值潛力,。而且唐鎮(zhèn)這一波漲幅,，二手標(biāo)桿沖到了10萬，比內(nèi)中環(huán)的新房倒掛要嚴(yán)重,。第二,，價格論。

今年內(nèi)中環(huán)新房真的幾乎絕跡了,，九廬很好,，肉眼可觀三件套,，但均價差不多14萬。

中內(nèi)環(huán)二手房價也毫不遜色,，楊浦虹口的拆遷戶,，現(xiàn)在都快把二手房價頂成了長寧，擱誰都不好下手,。

一定要置換中內(nèi)環(huán)地段次新的話,，原來100平的大兩房，只能換到一個小兩房,，這就引申出了第三點(diǎn)。

第三,，面積論,。

20年前的商品房戶型設(shè)計(jì)和現(xiàn)在很不一樣，當(dāng)年是100多平的2房,，現(xiàn)在是90平的3房,。以貼主父母的觀念來看，無法接受小房間小客廳,，覺得不敞亮,，住的不舒服。

理解,，老年人喜歡住大房間,。換成我，我也不想去廚房都站不下兩個人的小兩房,。 

第四,，觀念保守，不愿貸款,。

很多銀行是可以貸款到70歲的,，這就意味著，少貸一點(diǎn),，貸個十年問題不大,。

貼主父母手頭有200萬現(xiàn)金，退休工資合計(jì)有2萬/月,。但不愿意在賣房到手價的基礎(chǔ)上,，再貼錢進(jìn)去。

那貸款呢,，思想守舊,，不愿意貸款。

所以主線矛盾很明顯,。

一個想要父母享受政策紅利,，既可以買到更新的房子,，未來也可以讓資產(chǎn)升值。

而父母呢,，接受不了中內(nèi)環(huán)以外的地段,，也不愿意再貼錢再背貸款。

大家看明白了吧,，這是一場,，老年人和新青年的思想觀念碰撞。

3

我們不評價這件事本身,，因?yàn)橥局f話是不腰疼的,，未經(jīng)他人事，莫勸他人善,。

觀棋不語,，才是真君子。

咱們來客觀評估下新靜安的20年商品房情況,。

從價值邏輯來推算,，未來新靜安二手房的長期價值真不如外環(huán)新房嗎？

隨便舉幾個,，帖主所提到的新靜安中環(huán)附近20年房齡的電梯房,。

歌林春天，新梅共和城,，東方萊茵,。

歌林春天是2002年小區(qū)，一共三期,，一期二期紅色墻磚外立面挺漂亮顯新,，三期是灰白色瓷磚略顯舊。 

小區(qū)內(nèi)環(huán)境不錯,，一二期和三期有河相隔,，有荷花景色。 

戶型尚可,，但房間數(shù)少,，2房100平左右掛牌總價差不多1200萬上下，成交總價在1100萬左右,。 

缺點(diǎn)也比較明顯,，停車位超級緊張，但學(xué)區(qū)很不錯,，門口就是風(fēng)華中學(xué),。 

再來看臨近的新梅共和城。

同樣也是2002年的小區(qū),，灰白色的瓷磚外立面,，三期相對新一點(diǎn),。 

小區(qū)之前維護(hù)管理較差，換了萬科物業(yè),，開始整頓停車,、群租、綠化,，整潔開闊很多,，成交量和價格都有提高。 

亮點(diǎn)是位置非常好,，相比歌林春天離地鐵,，商業(yè)都更近。 

戶型也不差,，三房朝南,，陽臺飄窗，毫無面積浪費(fèi),，衛(wèi)生間都是明亮通風(fēng)的。 

缺點(diǎn)是層高不怎么樣,，裝地板之后大概2.6米左右,，小區(qū)還自帶示范級幼兒園。 

掛牌單價10萬左右,，100平成交價,，也要900多萬。 

再來看看兩個小區(qū) 周邊 ,，公共交通有地鐵1號線,、7號線環(huán)繞，生態(tài)環(huán)境有大寧公園,、滬太公園,，商業(yè)配套有久光、大寧國際,、大寧音樂廣場,，醫(yī)療資源十院就在附近，雙學(xué)區(qū)閘北實(shí)驗(yàn)和風(fēng)華中學(xué)就在旁邊,。 

地段,、學(xué)區(qū)、配套,，每一樣都不差,。

每一項(xiàng)單獨(dú)拎出來，都吊打外環(huán),。

按照帖主邏輯,，外環(huán)是有潛力不錯,，但像這樣直線距離通達(dá)人民廣場、陸家嘴,、南西的地段,，是很難再復(fù)刻的。

本身地段價值就是很難遷徙的,，而指望外環(huán)的配套能上升到這個成熟度,，我個人是嚴(yán)重質(zhì)疑的。

有人可能會說,，你這兩個例子雖然是新靜安,，但大寧是難得的好地段，不全面不客觀,。 

那我們說說東方萊茵,。

標(biāo)準(zhǔn)的位于老閘北吧，距離老火車站只能這么近了,。 

小區(qū)內(nèi)隨便拎出來,，都是大型景觀綠地、景觀長廊,、室內(nèi)游泳池,、會所等附屬設(shè)施。 

連大堂都是羅歐式建筑,，而且內(nèi)部綠化面積大,，綠化率達(dá)到驚人的43%，更有蘇州河景觀,。 

小區(qū)周邊配套也很強(qiáng),，長征醫(yī)院、靜安區(qū)中心醫(yī)院距離都不遠(yuǎn),，靜安實(shí)小,、靜附校、五四中學(xué)都在周邊,，商業(yè)有凱德星貿(mào)和各種菜場,，公共交通有1號線和12號線。 

三個例子可能還不客觀,，但2000年左右?guī)щ娞莸纳唐贩?，在上海中?nèi)環(huán)，都是數(shù)得上的標(biāo)桿,。 

唐鎮(zhèn)和大虹橋都不用多作介紹,，和中內(nèi)環(huán)之間的配套、價值,，高下立判,。

4

回到這件事本身,。

賣掉二手房去置換新房，不置可否,。

人性都一樣,，所有人都喜歡漂亮的新房，同等戶型房間多,、人車分流帶會所,、外立面新到可以在陽光下熠熠生輝。

但地段呢,？

這何嘗不是一種降維置換,。

不帶電梯的破舊老工房，遠(yuǎn)離地鐵商業(yè)醫(yī)院學(xué)區(qū)的老破小,，戶型極差萬年不漲的老房子,，賣掉就賣掉了。

但這套,，可是唯一,。

更何況老人已經(jīng)住了20年，人際關(guān)系和煙火氣都交給了這里,，何必折騰他們,。

這里放出孟老師這條微博的三條評論，僅供參考——

自己喜歡唐鎮(zhèn)自己買,，尊重父母意愿；

房子父母住的舒心最重要,，不要你以為,；

你年輕一腳油門哪里都可以去，但父母不行,。

另外勸那些想賣掉二手住房去搖新房的朋友們,，想清楚幾個問題。

如果你不是唯一住房,，如果你社保年限不高,，如果你的積分總值不高，請參考以下情況——

大虹橋招商虹橋公館是65.39分,；閔行新城千禧公園的分?jǐn)?shù)線為66.2分,；松江泗涇的泗水和鳴68分；浦東金橋的仁恒世紀(jì)75分,；青浦新城淀山湖大道的寶業(yè)活力天地,，都要57.4分。

所以各位在做這個決定前,，一定要想清楚兩個問題： 

第一,，你的分?jǐn)?shù)夠嗎,？

目標(biāo)網(wǎng)紅盤沒有65分，目標(biāo)五大新城熱門盤沒有55分,，不要賣房搖號,。 

如果你說，實(shí)在不行隨便買一個不要積分的,，那可能選的還不如老房子,。 

第二，你的置換決策真的對嗎,？

如果是各方面都很差的老破小,，那 么另說 。 

可如果地段不可復(fù)刻,，房子本身沒有問題,，配套也成熟，那么去置換外環(huán)新房的意義在哪,？ 

只有浮盈這一個出發(fā)點(diǎn)嗎,？連外環(huán)都8萬10萬了，那么以后的樓市價值會不會回歸中內(nèi)環(huán),？ 

賣房搖號賺錢本身是沒問題的,，但一定要想清楚這兩個問題，再去做決定,。

5

希望今年的上海樓市,，大家不要做這兩件事—— 

1.別勸父母賣房搖號，因?yàn)樗麄冮_心最重要,；

2.別勸身邊人賣房搖號,，一旦決策錯了，責(zé)任誰也無法承擔(dān),。

衷心希望“搖都”,，不要改變我們的人性。

最后的最后,，送上一句馬克吐溫的話：

“讓我們陷入困境的不是無知,，而是看似正確的謬誤論斷?！?/strong>

以上為正文,，來自楚門。  

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