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2023年一季度的進度條已經(jīng)過半，上海樓市也逐步回暖,，陸續(xù)恢復正常運營軌跡,。其中，1月市場受集中供應和春節(jié)假期影響,，供應和成交和成交雙雙回落,。2月更是因為前期推盤節(jié)奏放緩，一度出現(xiàn)一周內(nèi)無開盤的情況,，數(shù)據(jù)層面表現(xiàn)依舊十分低迷,。

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2月上海新建商品住宅成交面積51.6萬㎡,，環(huán)比減少46.5%,；成交均價為62810元/㎡，環(huán)比下跌11.2%,。

二手房方面,，迎來小陽春，據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示,，2月份全市共成交二手房1.9萬套,，環(huán)比增長139%，同比增長52%,；成交均價39919元/㎡,，環(huán)比下降4%，這也是自去年7月成交以來的高點,。

01

2月新房成交51.6萬㎡,，環(huán)比減少46.5%

經(jīng)過前期沖刺，2月樓市成交繼續(xù)下滑,，并且滑落幅度增加,。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2月上海新建商品住宅成交面積51.6萬㎡,，環(huán)比減少46.5%,。

相對而言，2月豪宅類產(chǎn)品成交勢頭比1月減弱,，10萬+項目成交520套,，環(huán)比減少70.1%,，因此均價出現(xiàn)回落。2月成交均價為62810元/㎡,，環(huán)比下跌11.2%,。

從成交區(qū)域來看，傳統(tǒng)交易大戶——青浦表現(xiàn)相對穩(wěn)定,，成交13.9萬㎡,，環(huán)比減少19.2%。但是其他區(qū),，比如嘉定表現(xiàn)較弱,，只成交5.2萬㎡，環(huán)比減少72.9%,。

從成交產(chǎn)品來看,，中端改善產(chǎn)品相對活躍，成交面積前十榜單中4-6萬/㎡的項目有7個,。值得關注的是,，豪宅類產(chǎn)品繼續(xù)保持較高活躍度，榜單中還有2個10萬+產(chǎn)品上榜,。

數(shù)據(jù)來源:上海中原地產(chǎn)

另外,，從榜單可以直觀看出，八批次開盤的項目在其中占據(jù)了較大的比重,，且TOP10的項目也大多是2月開盤的項目,。由于政府放寬對大環(huán)境的把控，成交基本在當月開盤后及時得到了兌現(xiàn),，因此折射到榜單上也占據(jù)了較高的席位,。

一直以來,，內(nèi),、中環(huán)項因其區(qū)位的稀缺性，在市場上十分搶手,，比如海德壹號,、城投·悅尚海和保利·瓏譽均憑借區(qū)位優(yōu)勢，在開盤當日獲得了良好的去化,，所以在金額榜單上名列前茅,。

供應方面，2月新建商品住宅供應面積為39.94萬㎡,，共13個項目,，合計3706套房源。第八批房源所剩無幾,，雖然2月也推出今年第一批集中供應名單,，但是能入市的項目不多,。

從供應項目來看，熱點區(qū)域投放依舊積極,，比如臨港有2個樓盤入市,，大虹橋也有2個盤入市，市區(qū)東外灘近期項目扎堆,，2月也有2個項目開盤,。還有1月就爆出入圍分超100分的前灘的海德壹號也于2月開盤，網(wǎng)紅熱盤帶動市場交易情緒,。

從開盤去化來看,，雖然市場繼續(xù)呈現(xiàn)冷熱不均的態(tài)勢，但樓市表現(xiàn)逐步向陽,，紅盤輩出,，2月入市的13個項目中，超6成樓盤于開盤當日售罄,。

位于青浦徐涇的蟠龍府二期,、中鐵虹橋逸都背靠大虹橋輻射紅利，幾次加推都備受青睞,，2月開盤亦是不負眾望,，再創(chuàng)“日光”佳績。

象嶼招商公園1872南區(qū)除了坐享軌交便利,，更是憑借區(qū)域內(nèi)高性價比的優(yōu)勢,，脫穎而出，重現(xiàn)“千人搖”名場面,。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示,，新房受制于供應節(jié)奏，而且從認籌到最后簽約有滯后性,。表面上數(shù)據(jù)上不太理想,，但市場溫度已經(jīng)起來，售樓處看房人數(shù)明顯增加,，認籌效果也不錯,，項目正常去化沒有壓力。二手房市場也開始活躍起來,，對市場心態(tài)以及最后轉化為“打新”客戶有幫助,。市場已經(jīng)休息1個多月，也積壓一批客戶,，一旦項目抓緊入市,，樓市成交數(shù)據(jù)會快速釋放。

02

信心增加成交活躍，價格平穩(wěn)剛需入市

節(jié)后的上海樓市呈現(xiàn)出積極的復蘇跡象,，據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示,，2月份全市共成交二手房1.9萬套，環(huán)比增長139%,，同比增長52%,，成交金額613億元，環(huán)比增長118%,，同比增長63%,，成交均價39919元/平，環(huán)比下降4%,，同比增長7%,。

從區(qū)域來看，2月份成交量TOP3區(qū)域為浦東,、閔行和寶山,。從環(huán)比來看，各區(qū)域成交都大幅增長,，增長幅度相對小的是普陀,、長寧和靜安。從累計同比來看,，下跌的區(qū)域為虹口,、寶山、楊浦,、嘉定,、奉賢、普陀和浦東,。

從成交均價來看,，成交均價TOP3區(qū)域為黃浦、長寧和徐匯,。從環(huán)比來看,，下跌的區(qū)域為長寧、虹口,、浦東,、松江,、靜安和閔行,。從累計同比來看，下跌的區(qū)域為靜安,、虹口,、楊浦和黃浦。

從成交房源的面積段來看，2月份90平以下剛需成交占比明顯增加,，較1月份增加了5個百分點,。今年前2月，70-90平的占比25.8%,，較去年同期增加了0.5個百分點,。此外，110-200平的占比較去年增加了0.6個百分點,，而50平以下的占比18.9%,，減少了1.1個百分點。

從總價段來看,，2月份600萬以下的占比90.6%,，較1月份增加了2.7個百分點。今年前2月,，400-600萬的占比11.8%,，增加了1.4個百分點，而300-400萬和1000萬以上的占比各增加了0.7個百分點,。300萬以下的占比61.6%,，減少了3.8個百分點。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認為,，2月份共成交二手房1.9萬套,，相當于去年剛解封后的成交水平，說明成交非?；钴S,。若剔除去年解封后，積壓需求釋放影響下的特殊成交情況,，2月份成交量為近一年半以來,，單月成交最高，說明節(jié)后的樓市有望逐漸步入正軌,。

另外,，成交回暖源于購房者的積極入市,。在去年一系列樓市利好政策的作用下,，市場信心得到極大的提振，購房者的觀望情緒得到緩解,。