2020 年1 月,，突如其來的“新型冠狀病毒肺炎”在全國(guó)蔓延,，此次疫情的發(fā)生不僅對(duì)人們的生活造成影響，對(duì)經(jīng)濟(jì)更是造成沖擊,。由于本次疫情的暴發(fā)適逢中國(guó)春節(jié)期間,，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來講，原本這是一年當(dāng)中的黃金旺季,。受疫情影響,，商業(yè)地產(chǎn)不得不按下“暫停鍵”，全國(guó)大部分城市商業(yè)零售,、住宿餐飲,、購(gòu)物中心等大面積停業(yè),，商業(yè)地產(chǎn)在此次疫情中遭遇前所未有的“黑天鵝”。

去年春節(jié)同期,，我國(guó)商品零售總額為1萬(wàn)億,，同比增速為8%。戴德梁行董事,、華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管魏建歷接受《中國(guó)房地產(chǎn)金融》采訪時(shí)表示,，雖然2020年春節(jié)期間的總體數(shù)據(jù)尚未公布，但從相關(guān)數(shù)據(jù)來看,，2020年春節(jié)的消費(fèi)大概率為負(fù)增長(zhǎng),。由于零售業(yè)又以中小企業(yè)居多，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差,，因此零售物業(yè)有可能會(huì)面臨出現(xiàn)退租,，空租等現(xiàn)象，對(duì)零售物業(yè)全年整體收入將產(chǎn)生影響,。

不過在魏建歷看來,，危情中勢(shì)必也存在機(jī)遇和機(jī)會(huì)，零售物業(yè)本身的精細(xì)化運(yùn)營(yíng),、對(duì)社群的關(guān)注,、科技賦能日常的經(jīng)營(yíng)以及零售物業(yè)的線上經(jīng)營(yíng)，都是零售物業(yè)的運(yùn)營(yíng)商未來應(yīng)該思考的問題,。

自新冠肺炎疫情肆虐以來,，絕大多數(shù)中小企業(yè)的經(jīng)營(yíng)及業(yè)績(jī)受到了不同程度的沖擊，各級(jí)地方政府也密集出臺(tái)稅收減免等相關(guān)政策支持企業(yè)渡過難關(guān),，各大房企為商戶減免租金,，共克時(shí)艱。此次大規(guī)模的租金減免政策解了商戶燃眉之急,，消解商戶部分經(jīng)營(yíng)壓力,。

2 月5 日，北京市發(fā)布《關(guān)于應(yīng)對(duì)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響促進(jìn)中小微企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干措施》,，共計(jì)16 項(xiàng)具體政策措施的全文涉及暫停收費(fèi),、免租金、貼息,、融資,、信貸、就業(yè)保障等多個(gè)方面,。

北京市發(fā)改委表示,，鼓勵(lì)大型商業(yè)建筑、購(gòu)物中心和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商在疫情期間對(duì)中小租戶給予適度的租金減免，各區(qū)可以對(duì)采取租金減免措施的租賃企業(yè)給予適度的財(cái)政補(bǔ)貼,。

截至2 月18 日，北京發(fā)改委披露數(shù)據(jù)顯示,，28 家北京市屬企業(yè)計(jì)劃減租約4.3 億元,，涉及9700 多家中小微型企業(yè)；已有鋒創(chuàng)科技園,、匯龍森下屬3 個(gè)園區(qū),、亦莊控股下屬11 個(gè)園區(qū)及嘉捷下屬3 個(gè)園區(qū)，共計(jì)18 個(gè)園區(qū)出臺(tái)了減免房租的支持政策,。

上海市亦出臺(tái)減免企業(yè)房屋租金等28 條綜合政策舉措支持企業(yè)抗擊疫情,，切實(shí)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。其中,，中小企業(yè)承租上海市國(guó)有企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,，免收2 月、3月兩個(gè)月租金,。

各大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè),，積極推出減免租金政策。萬(wàn)達(dá)商管針對(duì)全國(guó)各地所有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商戶,，對(duì)1 月24 日-2月25 日時(shí)間內(nèi)的租金及物業(yè)費(fèi)實(shí)行全免政策,。華潤(rùn)置地對(duì)全國(guó)各商業(yè)項(xiàng)目所有商戶自1 月25 日至2 月9 日時(shí)間內(nèi)的租金實(shí)行減免政策。萬(wàn)科減半收取旗下全部自持商業(yè)項(xiàng)目所有商戶2月1 日至2 月29 日期間租金,，政策覆蓋萬(wàn)科商業(yè)在南方區(qū)域所有的項(xiàng)目,。龍湖集團(tuán)旗下商場(chǎng)的所有商戶，1 月25 日至2020 年3 月31 日期間,，租金費(fèi)用( 含物管費(fèi),、推廣費(fèi)) 減半等。正大商業(yè)地產(chǎn)為旗下所有商業(yè)項(xiàng)目的租戶全額減免1 月24 日至2 月9 日租金,、物業(yè)管理費(fèi),、市場(chǎng)推廣費(fèi)，對(duì)于在2月10 日至2 月23 日期間不進(jìn)行營(yíng)業(yè)的租戶繼續(xù)實(shí)行免租,。紅星美凱龍家居集團(tuán)公告稱,，免除全國(guó)82 家自營(yíng)商場(chǎng)商戶2020 年度一個(gè)月的租金及管理費(fèi)。

“中小企業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要中間力量,。國(guó)家密集出臺(tái)一系列相關(guān)政策,，目的就是讓在疫情中受影響最大的中小企業(yè)能活下來。各大房企也通過減免租金的方式,，與租戶共克時(shí)艱,，對(duì)租戶乃至產(chǎn)業(yè)的保護(hù)其實(shí)也是對(duì)客戶及市場(chǎng)需求的保護(hù)。”戴德梁行高級(jí)董事,、中國(guó)區(qū)寫字樓部及華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部主管沈潔對(duì)《中國(guó)房地產(chǎn)金融》表示,。

2019 年以來，全國(guó)多地甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)在宏觀環(huán)境不佳及供應(yīng)放量等因素的影響下已然走弱,，而在疫情影響下,，寫字樓市場(chǎng)迎來震蕩。

沈潔認(rèn)為,，尤其是2020 年一季度寫字樓市場(chǎng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)將進(jìn)一步承壓,。短期內(nèi)，市場(chǎng)租賃活躍度將顯著降低,，辦公吸納量驟降,。相較而言，整體空置率預(yù)計(jì)不會(huì)受到過多影響,。供應(yīng)方面,，疫情會(huì)對(duì)在建項(xiàng)目工程進(jìn)度造成影響，原本預(yù)計(jì)的未來供應(yīng)會(huì)出現(xiàn)眾多交付延期的情況,。

“從需求端來看,，當(dāng)前企業(yè)對(duì)置換、擴(kuò)張辦公物業(yè)較為審慎,，甚至當(dāng)營(yíng)收受到影響時(shí),，削減高昂的寫字樓租賃成本成為重要選擇。中小型企業(yè)將面臨更大的短期財(cái)務(wù)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),，或?qū)k公租賃市場(chǎng)造成影響,，這些無(wú)疑將減少或延遲寫字樓新增需求，各業(yè)主對(duì)客戶的爭(zhēng)奪將進(jìn)一步加劇,?！贝鞯铝盒兄袊?guó)區(qū)企業(yè)服務(wù)部董事總經(jīng)理魏超英告訴《中國(guó)房地產(chǎn)金融》，從供應(yīng)層面來看,，受到疫情的影響,，投資減緩、施工周期延長(zhǎng),，市場(chǎng)供應(yīng)也會(huì)明顯變緩,，這也會(huì)從一定程度來緩解寫字樓供應(yīng)壓力。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)姚耀接受《中國(guó)房地產(chǎn)金融》采訪時(shí)也表達(dá)相同的看法,，他說：“短期內(nèi),，對(duì)對(duì)中國(guó)主要城市的辦公樓市場(chǎng)產(chǎn)生較大不利影響，主要集中于需求端,?！?/p>

姚耀表示,，影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，疫情在得到全面控制前,，租賃活躍度將顯著降溫,。短期內(nèi)新增租賃需求或?qū)⑹钟邢蕖Ｒ恍┳饧s即將到期或部分即將搬遷的企業(yè)將不得不選擇續(xù)租,，從而影響市場(chǎng)的凈吸納量,。另一方面，市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性的增加,，將顯著影響短期內(nèi)的市場(chǎng)信心，企業(yè)將采取更加謹(jǐn)慎的租賃策略,。

相比傳統(tǒng)辦公而言的聯(lián)合辦公市場(chǎng),，突如其來的疫情會(huì)帶來哪些沖擊？在線辦公的潮流在疫情結(jié)束后還會(huì)受到企業(yè)的青睞嗎,，特別對(duì)于一些小微企業(yè)來說,，為了降低辦公成本，是否會(huì)繼續(xù)采用移動(dòng)辦公的形式,？

“聯(lián)合辦公的客戶大多為中小型及創(chuàng)業(yè)企業(yè),，他們?cè)诖舜螄?yán)格的延期復(fù)工措施下，因經(jīng)濟(jì)活動(dòng)受限導(dǎo)致短期內(nèi)財(cái)務(wù)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)增大,，是受到?jīng)_擊最大的群體,，這將影響短期內(nèi)聯(lián)合辦公空間的租賃表現(xiàn)。另一方面,，疫情讓遠(yuǎn)程工作實(shí)踐更受到大家的重視,，眾多企業(yè)出于風(fēng)險(xiǎn)考慮選擇居家辦公。在線工具的推廣與普及讓企業(yè)及用戶對(duì)遠(yuǎn)程交流與在線共享的接受度得以提升,?！鄙驖嵳f，“數(shù)智化”辦公體驗(yàn)將影響當(dāng)前傳統(tǒng)辦公模式發(fā)生變化,。

從大宗交易投資市場(chǎng)角度分析,，“當(dāng)前疫情對(duì)投資市場(chǎng)的沖擊是無(wú)可避免的。2019 年大宗交易總成交額約2855 億元,，其中約30% 買家為國(guó)際投資者,，其余投資者分布全國(guó)各地，北上廣深仍最受投資者青睞,?！贝鞯铝盒写笾腥A區(qū)資本市場(chǎng)部總裁、中國(guó)資本市場(chǎng)部主管葉國(guó)平表示,，目前國(guó)內(nèi)外投資者均抱觀望態(tài)度,，短期部分項(xiàng)目進(jìn)展或受到影響。對(duì)長(zhǎng)線投資者而言，疫情帶來的影響只屬暫時(shí),，對(duì)國(guó)際投資者而言,，投資中國(guó)是考慮到全球布局。對(duì)成熟投資者而言,，投資是長(zhǎng)線的,，不會(huì)因?yàn)槎唐诓▌?dòng)而影響投資策略。

葉國(guó)平亦預(yù)測(cè)中美貿(mào)易摩擦?xí)徍?，?duì)國(guó)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)會(huì)有正面影響,。受疫情影響，或出現(xiàn)中小型企業(yè)因資金周轉(zhuǎn)原因出售資產(chǎn)的可能,，企業(yè)以便低價(jià)快速回籠資金,。葉國(guó)平引用股神巴菲特的名言，“別人貪婪我恐懼,，別人恐懼我貪婪＂,，表示目前反而是個(gè)機(jī)會(huì)，建議伺機(jī)而動(dòng),。

在疫情結(jié)束之前,，零售業(yè)中短期前景依然不明朗，大型購(gòu)物中心市場(chǎng)空置率將有所推升,，同時(shí)整體平均租金則面臨下調(diào),。

針對(duì)短期宏觀消費(fèi)市場(chǎng)的變化，姚耀表示,，將影響宏觀消費(fèi)市場(chǎng)和零售地產(chǎn)市場(chǎng)基本面,，按行業(yè)受疫情影響程度分為三大類：

第一類，獲益型業(yè)態(tài)（日用品,、醫(yī)藥,、線上消費(fèi)等），在疫情中短期內(nèi)受益,，在疫情結(jié)束后基本恢復(fù)至常態(tài)水平,，全年數(shù)據(jù)有望超出年初預(yù)期。

第二類,，補(bǔ)償增長(zhǎng)型業(yè)態(tài)（時(shí)尚零售,、旅游、線下教育,、健康等）,，在疫情中將受到顯著影響，但在疫情得到全面控制后,，受到抑制的消費(fèi)力將集中釋放,，短期消費(fèi)市場(chǎng)或出現(xiàn)補(bǔ)償式增長(zhǎng),。第三類，承壓型業(yè)態(tài)（餐飲,、娛樂,、短途通勤等），同樣在疫情中受到顯著影響,。但與補(bǔ)償增長(zhǎng)型業(yè)態(tài)不同,，因其當(dāng)期時(shí)效性高，消費(fèi)無(wú)法延期釋放,，所以相應(yīng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的全年數(shù)據(jù)將顯著回落,，承壓更為明顯。

姚耀指出,，對(duì)宏觀消費(fèi)市場(chǎng)的分析衍生到零售地產(chǎn)市場(chǎng)本身,，預(yù)計(jì)本次疫情對(duì)不同業(yè)態(tài)的零售商將帶來不同的影響。其中獲益型業(yè)態(tài)消費(fèi)更加穩(wěn)健,，社區(qū)超市、生鮮超市,、便利店等業(yè)態(tài)全年整體需求將保持相對(duì)平穩(wěn),；補(bǔ)償增長(zhǎng)型業(yè)態(tài)如時(shí)尚零售（尤其是中低端零售）、健身房,、線下教育等租戶,，雖然短期內(nèi)受到疫情沖擊極大，但疫情結(jié)束后受到消費(fèi)者購(gòu)買意愿快速恢復(fù)的推動(dòng),，相關(guān)業(yè)態(tài)活躍度將會(huì)顯著提升,；承壓型業(yè)態(tài)消費(fèi)整體受疫情沖擊更大，餐飲,、體驗(yàn)兩大類租戶整體表現(xiàn)可能相對(duì)低迷,。

“中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)及零售地產(chǎn)市場(chǎng)仍具韌性，長(zhǎng)期仍看好,?！币σ珜?duì)《中國(guó)房地產(chǎn)金融》表示，當(dāng)疫情結(jié)束后,，中長(zhǎng)期下消費(fèi)市場(chǎng)將回歸經(jīng)濟(jì)基本面,，消費(fèi)在可預(yù)見的未來仍將是驅(qū)動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心動(dòng)力。國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)積極調(diào)整轉(zhuǎn)型,，從高增長(zhǎng)轉(zhuǎn)型為高品質(zhì),，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)更具可持續(xù)性。中國(guó)高速推進(jìn)的城市化進(jìn)程將持續(xù)帶來城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng),。消費(fèi)結(jié)構(gòu)亦將發(fā)生改變,，中產(chǎn)階層,、千禧一代等消費(fèi)群體的崛起必將重塑消費(fèi)格局，激發(fā)消費(fèi)新觸點(diǎn),。主力消費(fèi)客群規(guī)模在未來的進(jìn)一步擴(kuò)張將持續(xù)利好中國(guó)內(nèi)需增長(zhǎng),。

戴德梁行的《新冠肺炎疫情對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的影響及應(yīng)對(duì)》報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)疫情短期對(duì)消費(fèi)的影響仍將大于對(duì)生產(chǎn)率的影響,。實(shí)體零售的線上渠道或多或少幫助其緩解疫情帶來的壓力,。在疫情期間，生鮮超市和外賣的業(yè)績(jī)井噴式增長(zhǎng),，這既擴(kuò)大了線上平臺(tái)的受眾,，也促使運(yùn)營(yíng)商進(jìn)一步思考統(tǒng)籌整合商戶，線上線下相結(jié)合的戰(zhàn)略,。零售業(yè)中短期前景依然不明朗,，直至疫情結(jié)束，預(yù)計(jì)大型購(gòu)物中心市場(chǎng)空置率將有所推升,。

受此次疫情影響,，人們外出減少，在家辦公,、遠(yuǎn)程辦公出現(xiàn)新的需求,。“此次疫情對(duì)中小企業(yè)發(fā)展提出了更高要求,。數(shù)字化,、互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)、在線模式需求等等,，會(huì)催生各類全新業(yè)態(tài),，讓中小企業(yè)煥發(fā)出全新的生機(jī)?！鄙驖嵳f,。

2 月3 日開工首日，就有超過2億人次啟動(dòng)遠(yuǎn)程辦公,，釘釘一度陷入服務(wù)器“崩潰”狀態(tài),，企業(yè)微信、金山辦公,、華為云WeLink 這些辦公類軟件,，在應(yīng)用程序APP 下載排行榜中躋身前列，釘釘甚至超過微信成為沖上APP Store 免費(fèi) App 榜首,。根據(jù)天眼查的數(shù)據(jù)顯示,，當(dāng)前國(guó)內(nèi)一共有約4500家云辦公企業(yè)，在線上辦公聚焦的視頻會(huì)議,、文檔協(xié)同,、員工管理等領(lǐng)域,， 越來越多的科技企業(yè)迅速成長(zhǎng)起來。

對(duì)于零售商而言,，轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上尋求 主動(dòng)“自救”,，以緩和實(shí)體零售中的 損失。餓了么數(shù)據(jù)顯示,，2 月以來至2 月16 日,，全國(guó)有近10 萬(wàn)家門店經(jīng)審 核入駐平臺(tái)，通過上線外賣功能恢復(fù) 營(yíng)業(yè),。美團(tuán)外賣的數(shù)據(jù)顯示,，在近期 通過綠色通道極速入駐平臺(tái)的3058 個(gè) 商家中，不乏成都希爾頓,、西安曲江 銀座這樣的高端星級(jí)酒店,。

服裝品牌如太平鳥利用微信線上會(huì)員專場(chǎng)、微信秒殺,、小程序分銷 等形式,，通過線上平臺(tái)、直播平臺(tái)連接消費(fèi)者,，實(shí)現(xiàn)了半數(shù)暫停營(yíng)業(yè)門店有銷售,，日均總零售額超800 萬(wàn)元。361°,、安踏除了原有電商平臺(tái)外，啟動(dòng)微商直播渠道進(jìn)行現(xiàn)時(shí)銷售,，安踏集團(tuán)推出“全員零售”項(xiàng)目,，超過3萬(wàn)名員工及經(jīng)銷商伙伴參與。

姚耀表示,，零售或餐飲品牌積極打通線上渠道,，開展或加大外送外賣服務(wù)，這將保證疫情恢復(fù)后更強(qiáng)的韌性,。

疫情的發(fā)生對(duì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域會(huì)產(chǎn)生哪些潛在影響,，市場(chǎng)各方的應(yīng)對(duì)及其可能衍生的趨勢(shì)如何？戴德梁行研究院副院長(zhǎng)張曉端表示：“疫情的發(fā)生對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)造成不可避免的影響,，但無(wú)論是寫字樓還是商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)者,、業(yè)主方、租戶,、商戶以及設(shè)施管理,、物業(yè)服務(wù)公司等市場(chǎng)各方均積極摸索應(yīng)對(duì)，在此過程中啟發(fā)的思考與嘗試也往往衍生出行業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì),?！?/p>

辦公物業(yè)方面,，第一，對(duì)線上平臺(tái)及智能化在內(nèi)的整體辦公生態(tài)的打造,，成為辦公物業(yè)運(yùn)營(yíng)中的新趨勢(shì),。第二，對(duì)空氣質(zhì)量關(guān)注度的提升轉(zhuǎn)換為對(duì)物業(yè)空調(diào),、新風(fēng)系統(tǒng)的關(guān)注,，更加健康、智能成為物業(yè)發(fā)展趨勢(shì),。第三,，物業(yè)及設(shè)施的管理水平、專業(yè)系統(tǒng)的防護(hù)舉措更易獲得用戶信任,，同時(shí)也增強(qiáng)客戶黏性,。第四，減免租金及靈活調(diào)整租賃政策,，以期保護(hù)產(chǎn)業(yè),、客戶的良性發(fā)展。未來,，智能樓宇管理,、健康和安全管理將是提升寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的主要因素。

商業(yè)方面,，第一,，遠(yuǎn)程教育、線上醫(yī)療/ 藥店,、新零售生鮮超市,、泛娛樂等業(yè)態(tài)在疫情之下也得以更快速發(fā)展，也將對(duì)商業(yè)模式構(gòu)成影響,。第二,，非核心商業(yè)迎來進(jìn)一步發(fā)展，隨著職住一體化的推進(jìn),，非核心商業(yè),，有望以其前瞻性設(shè)計(jì)，配合硬件優(yōu)勢(shì)的打造,，在未來承接一些外溢的消費(fèi)和一些外溢的商戶,。第三，未來商業(yè)建筑上也將更多考慮綠色,、健康,、開放空間。

經(jīng)歷了此次疫情,，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)未來的挑戰(zhàn)和機(jī)遇又將如何,？魏建歷認(rèn)為,，由于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展離不開零售業(yè)的發(fā)展，在此次疫情下,，大家的活動(dòng)范圍縮小到社區(qū)范圍,，給了社區(qū)商業(yè)發(fā)展的契機(jī)。因此線下的消費(fèi)一定離不開社區(qū),，有人的地方就有商業(yè),，未來的商業(yè)不在社區(qū)，就在交通樞紐,。未來,，社區(qū)商業(yè)會(huì)成為行業(yè)另外的一個(gè)關(guān)注點(diǎn)，社區(qū)商業(yè)不管提供服務(wù)還是商品,，都有著無(wú)可比擬的距離優(yōu)勢(shì),。

“本次疫情短期內(nèi)對(duì)于進(jìn)出口貿(mào)易、零售,、旅游及線下教育培訓(xùn)等行業(yè)的不利影響或?qū)⒆顬轱@著,。疫情結(jié)束后，預(yù)期醫(yī)藥健康和保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè),、線上服務(wù)供應(yīng)商類的TMT 行業(yè)以及環(huán)境保護(hù)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)會(huì)保持相對(duì)韌性并醞釀出新的機(jī)遇,。”姚耀認(rèn)為,。

從商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展看,，姚耀表示，租賃市場(chǎng),，由于商業(yè)地產(chǎn)與基本面非常相關(guān),，宏觀經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致不同的行業(yè)分化。投資市場(chǎng),，短期內(nèi)受到的影響較為明顯，疫情控制以后,，會(huì)有一些機(jī)會(huì)出現(xiàn),。中長(zhǎng)期看，大宗交易市場(chǎng)是一個(gè)機(jī)會(huì),，今年年末到明年可能會(huì)出現(xiàn)較好的機(jī)會(huì),。未來是結(jié)構(gòu)化的轉(zhuǎn)型，從高速的增長(zhǎng)到高質(zhì)量的增長(zhǎng),，進(jìn)而帶來生產(chǎn)力和土地價(jià)值的提升,。