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疫情沖擊下,商業(yè)地產(chǎn)的困境與變革

 新用戶3817DiPs 2021-08-03




自2020年1月新型冠狀病毒爆發(fā)以來,,我國對于疫情的發(fā)展防控也逐步進(jìn)入到了“嚴(yán)陣以待”的狀態(tài),。
在疫情沖擊之下,商業(yè)地產(chǎn)首當(dāng)其沖,,不僅未能迎接春節(jié)的消費(fèi)紅利,,反而隨著群眾大幅減少外出聚集,客流量急劇減少,,不少商戶仍需支付春節(jié)期間的人工費(fèi),,餐飲商戶還面臨著食物報廢等問題,為本就艱難的運(yùn)營狀況雪上加霜,。
若實(shí)體商戶運(yùn)營艱難或大批倒閉,,會導(dǎo)致商場空置率抬升,租金下滑等諸多問題,,為日后商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營帶來更多困難,,如何改善商戶的經(jīng)營現(xiàn)狀成為了當(dāng)前的主要挑戰(zhàn)。

房企,、商業(yè)運(yùn)營商通過減免租金可以有效穩(wěn)定商戶信心,,在目前中小商戶運(yùn)營艱難的背景下及時止損,但同時減免租金對于運(yùn)營方而言,,也無疑意味著業(yè)績和資金的雙重壓力,。
*本文共2103字,閱讀大約需要11分鐘,。

近日,,全國各地政府包括北京、上海,、廣東,、浙江、湖北等都出臺了相應(yīng)政策,,承諾對承租國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房的中小企業(yè)實(shí)施減免租金,,同時鼓勵大型商務(wù)樓宇、商場,、市場運(yùn)營方等業(yè)主對中小微租戶適度減免疫情期間的租金。

不少商業(yè)運(yùn)營商也公布了租金減免措施,,與合作商戶共同承擔(dān)危機(jī),。據(jù)統(tǒng)計(jì)的85家典型房企商業(yè)運(yùn)營商對本次疫情反應(yīng)來看,共有60家宣布對旗下持有物業(yè)商鋪進(jìn)行減租或者免租,,免租物業(yè)形式包括商場,、公寓,、酒店、寫字樓等,,共涉及項(xiàng)目總數(shù)約達(dá)1515個項(xiàng)目,。

從減免企業(yè)來看,國內(nèi)大部分商業(yè)地產(chǎn)布局較廣的企業(yè)都進(jìn)行了不同程度的減免,,如萬達(dá),、龍湖、保利,、華潤等等,,或減半或全免旗下各大商城商戶的租金費(fèi)用。







房企收入多元受到?jīng)_擊較小

在商業(yè)運(yùn)營企業(yè)中,,房企如華潤置地,、龍湖集團(tuán)、萬科地產(chǎn)以及中海發(fā)展等都公布了自己的租金減免措施,。

雖然房企在租金減免方面力度較大,,但由于其收入結(jié)構(gòu)主要以物業(yè)銷售為主,此次疫情下,,受租金減免措施的影響不及其他以商業(yè)運(yùn)營為主的企業(yè),。

以華潤、龍湖,、萬科,、中海為例,2019年上半年四家房企的投資物業(yè)營收占比均不及15%,,其中華潤占比最高達(dá)12.42%,,萬科及中海僅為1.50%、2.37%,。故,,實(shí)際損失對企業(yè)營收相對影響較小。

從2019年上半年的財務(wù)情況來看,,四家企業(yè)的財務(wù)表現(xiàn)均十分穩(wěn)健,,凈負(fù)債率均在60%以下,且現(xiàn)金充足,,融資成本位于行業(yè)低位,。其中華潤、龍湖的現(xiàn)金短債比更是達(dá)到了4.2,,而萬科,、中海的凈負(fù)債均在40%以下,可見春節(jié)期間的租金損失對于其財務(wù)而言,壓力不大,。







以商業(yè)為主企業(yè)受波及較大

相比房企,,還有一些企業(yè)由于收入來源主要依靠租金,受到的影響也相對較大,,如萬達(dá),、紅星美凱龍、凱德,、恒隆等,。

萬達(dá)于1月28日對外宣布,1月24日至2月25日期間,,旗下全國已開業(yè)萬達(dá)廣場的商戶租金及物業(yè)費(fèi)實(shí)行全免政策,,以2019年萬達(dá)租金收入384.8億元來預(yù)估,一季度預(yù)計(jì)損失租金約最低35億左右,,預(yù)計(jì)第一季度的運(yùn)營收入將下滑超30%,。紅星美凱龍也表示,本次免租將涉及公司2020年?duì)I業(yè)收入(租金及管理費(fèi)總金額)約5.3至5.9億元,,對2020年歸母凈利潤影響約3.8至4.3億元,。

由于即使疫情能在3月或4月完全結(jié)束,疫情所造成的恐慌仍將延續(xù)一段時間,,尤其是武漢等湖北地區(qū),,人們外出消費(fèi)的信心與習(xí)慣的回調(diào)會有一定滯后,可能會繼續(xù)影響該地區(qū)的商場運(yùn)營情況,。預(yù)計(jì)在之后的一段時間內(nèi),,武漢等湖北區(qū)域的商場仍將面對客流量不足,商戶運(yùn)營困難,、工期延后等問題,,租金收入也將受到一定影響。




未來三年品牌競爭壓力加劇

整體來看,,房企業(yè)績主要依靠物業(yè)銷售,,在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域受到的影響相對較小,;而萬達(dá),、凱德等以租金收入為主的企業(yè),則受到疫情波及更大,。

雖然在短期內(nèi)會損失一定的租金收入,。但長期來看,同時也避免了空置率上升,,額外招商等問題,。在疫情等特殊情況下,,進(jìn)行社會捐助或租金減免,同時也彰顯了身為大型企業(yè)所應(yīng)肩負(fù)的社會責(zé)任,。

值得注意的是,由于在過去十年,,房地產(chǎn)業(yè)的火爆發(fā)展直接拉動了對商業(yè)地產(chǎn)的廣泛開發(fā),,眾多投資商、開發(fā)商紛紛投入到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中來,,商業(yè)供應(yīng)也從2010年的1.3億平方米增長至2019年的5.4億平方米,;10年增長3倍,人均商業(yè)面積1.8平方米超過國際標(biāo)準(zhǔn),,供應(yīng)過剩壓力明顯,。這就導(dǎo)致了近兩年商業(yè)品牌同質(zhì)化、電商沖擊,、行業(yè)大數(shù)據(jù)分析薄弱等難題,。

從商業(yè)未來供應(yīng)總量來看,武漢,、上海,、杭州三城市未來三年供應(yīng)超過200萬平方米。考慮到現(xiàn)有的存量規(guī)模,,武漢,、寧波、杭州,、南京,、天津、長沙未來三年供應(yīng)將超過目前存量一半以上,,而武漢未來三年供應(yīng),,將超過目前存量,供應(yīng)風(fēng)險較高,。

隨著未來商業(yè)市場供應(yīng)持續(xù)上升的情況來看,,短期疫情的沖擊可從后續(xù)的市場復(fù)蘇中尋找增長,但是未來較大體量的新增供應(yīng),,則會更加加劇項(xiàng)目間的品牌競爭壓力,,這也是各大企業(yè)需要注意的。

 

 

未來,,商業(yè)地產(chǎn)最大的挑戰(zhàn)是自身的變革,。

十年前,電商的崛起,,對傳統(tǒng)零售業(yè)造成了巨大沖擊,,從而改變了整個商業(yè)地產(chǎn),。

十年間,商業(yè)地產(chǎn)從原先以零售為主的業(yè)態(tài)逐步轉(zhuǎn)向體驗(yàn)式的商業(yè)業(yè)態(tài),,這是當(dāng)年電商沖擊所發(fā)生的變革,。

十年后的今天,商業(yè)地產(chǎn)的模式與十年前已有天翻地覆的變化,,在當(dāng)前疫情情況下,,目前已經(jīng)出現(xiàn)了許多變化,比如教育培訓(xùn)類業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)成線上后接下去會大幅度從商業(yè)項(xiàng)目中退出,??梢哉f,本次疫情使得體驗(yàn)式商業(yè)受到重創(chuàng)的同時,,也會讓商業(yè)業(yè)態(tài)模式發(fā)生全新的改變,。

未來隨著行業(yè)的逐步復(fù)蘇,這段時間所出現(xiàn)的各種新商業(yè)模式,,或?qū)⒁I(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)再次走向新的變革,。

— END —

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