陳宏飛 光大安石董事長(zhǎng)

倡議業(yè)界同仁以終為始,，秉持對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資,、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)各環(huán)節(jié)從業(yè)者所付出心血及努力的尊重,、對(duì)環(huán)境的善待之心以及助力行業(yè)參與者夢(mèng)想的情懷,，以“大資管”服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)之初心,，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)回歸共同富裕,、綠色、可持續(xù),、公平的發(fā)展理念,，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展新時(shí)代。

張平 璟源投資合伙人

不動(dòng)產(chǎn)資管是創(chuàng)造價(jià)值的過(guò)程,，它的一端是資產(chǎn)端的連接,，高效運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)。另外一端是資本端的連接,。雙輪驅(qū)動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)資管其核心是在資產(chǎn)管理周期里實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值的過(guò)程,，所以說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)資管的核心就是持續(xù)地保值和增值。

不動(dòng)產(chǎn)資管在價(jià)值重塑的周期里會(huì)面臨著非常多的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)：一方面,，CMDS部分違約,，國(guó)內(nèi)的一些類(lèi)REITs也出現(xiàn)了違約案例。另一方面,，今年一季度數(shù)據(jù)銀行不良余額是3.9萬(wàn)億元,。意味著特殊機(jī)會(huì)在中國(guó)市場(chǎng)上非常豐富。當(dāng)下,，我認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)資管人需要用藝術(shù)家的心靈和資本家的頭腦去提升資產(chǎn)價(jià)值,、完成退出，實(shí)現(xiàn)價(jià)值兌現(xiàn),。

趙明琪 普洛斯資產(chǎn)中國(guó)區(qū)聯(lián)席總裁

工業(yè)物流的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從高速發(fā)展階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段,，已經(jīng)完全從資源導(dǎo)向型轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理能力導(dǎo)向。工業(yè)物流是為生產(chǎn)性供應(yīng)鏈和生活性供應(yīng)鏈服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施,，是基于這兩個(gè)供應(yīng)鏈的發(fā)展轉(zhuǎn)型基礎(chǔ)之上的基礎(chǔ)設(shè)施要配合新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展,、新的經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向，這是作為工業(yè)物流資產(chǎn)需要思考的,。我們擅長(zhǎng)創(chuàng)造需求,，跟客戶(hù)探討選址需求,，而不是我建了房子等客戶(hù)來(lái)租。在“管”這一端,，我們對(duì)于產(chǎn)業(yè)的理解力,，對(duì)于行業(yè)影響力的關(guān)注度會(huì)更大一些。今天,，普洛斯中國(guó)工業(yè)物流的不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)遍及中國(guó)的70個(gè)城市,，在管物業(yè)面積超過(guò)了4500萬(wàn)平米，底層資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)基本形成,。

我們目前利用手上的開(kāi)發(fā)基金和并購(gòu)基金進(jìn)一步擴(kuò)大資管規(guī)模和網(wǎng)絡(luò)化,。網(wǎng)絡(luò)化更大承載的是供應(yīng)鏈金融，相當(dāng)于物流生態(tài)的股權(quán)投資,。目前進(jìn)入的也是底層資產(chǎn),，如數(shù)據(jù)中心就是純數(shù)據(jù)的倉(cāng)庫(kù)，現(xiàn)在我們數(shù)據(jù)中心的發(fā)展也非?？焖?、穩(wěn)健。

到2030年,，普洛斯中國(guó)區(qū)所有的物業(yè)要變成綠色建筑,。這對(duì)于我們的大型企業(yè)客戶(hù)來(lái)說(shuō)，對(duì)于有ESG訴求的客戶(hù)來(lái)說(shuō),，也是額外的賦能和優(yōu)勢(shì),。

陳曉歐 富尚資產(chǎn)董事長(zhǎng) 越秀房托獨(dú)董

中國(guó)的REITs市場(chǎng)相對(duì)初級(jí)，如果上REITs之前,，資產(chǎn)管理人如果沒(méi)有以退為始的目標(biāo)的話,，資產(chǎn)組合就是無(wú)本之木，沒(méi)有大的方向,，會(huì)造成REITs本身的財(cái)務(wù)管理到運(yùn)營(yíng),，指標(biāo)模糊化。

從REITs層面看,，目前國(guó)內(nèi)的公募基金作為發(fā)行通道,，幫助原始權(quán)益人發(fā)行公募REITs，這個(gè)情況是比較復(fù)雜的,。公募基金本身并不具備不動(dòng)產(chǎn)資管能力,，在發(fā)了公募REITs以后，怎么管好上市平臺(tái),？REITs退出以后,，REITs又開(kāi)始自己新的生命周期，他自己也要自我生長(zhǎng),。我們要看到REITs在中國(guó)的未來(lái),，希望它能夠被正確引導(dǎo)。

張艷如 平安信托戰(zhàn)略項(xiàng)目中心總經(jīng)理

信托產(chǎn)生的房地產(chǎn)不良有幾個(gè)明顯特點(diǎn)：一是，資產(chǎn)規(guī)模體量一般比較大,；二是，交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜,；三是,，資金使用靈活；四是,，投資人的訴求特別高,。但我們會(huì)尊重市場(chǎng)情況，也尊重利益相關(guān)方的訴求,，信托公司作為一個(gè)橫跨債權(quán),、股權(quán)融資市場(chǎng)的金融機(jī)構(gòu)，可以通過(guò)非常多的金融手段和資管機(jī)構(gòu)協(xié)同來(lái)建立共贏,。我們的目標(biāo)就是把這個(gè)蛋糕做大,，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)真正的價(jià)格恢復(fù),，最終把資產(chǎn)達(dá)到最好的處置效果。

莊巍  上海地鐵資管董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理

近些年,，很多人都在有意回避“房地產(chǎn)”詞匯。實(shí)際上,，資管和地產(chǎn)有著密不可分的關(guān)系,，在行業(yè)發(fā)展推進(jìn)的過(guò)程中,，要把握市場(chǎng)趨勢(shì)、關(guān)注政策紅利,。真正做到穩(wěn)健,、以終為始、將項(xiàng)目做成行業(yè)和區(qū)域的標(biāo)桿,、寧缺毋濫,，是很重要的成功保障。

周頌明 光大安石資管總裁

傳統(tǒng)重開(kāi)發(fā),、輕運(yùn)營(yíng)的思路易形成項(xiàng)目偏差,，應(yīng)在項(xiàng)目之初即打通定位、規(guī)劃,、設(shè)計(jì),、施工、策劃,、運(yùn)營(yíng)及管理各環(huán)節(jié),；對(duì)于已陷入困境的資產(chǎn)，要梳理風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策,、處置策略,，對(duì)項(xiàng)目重新定位、設(shè)計(jì)改造,、重新招商運(yùn)營(yíng),，從而極致化挖掘和提升資產(chǎn)價(jià)值。

真正能夠提供全鏈條,、定制化服務(wù)的機(jī)構(gòu)方能看“透”項(xiàng)目,，從而在從項(xiàng)目啟動(dòng)到退出的各環(huán)節(jié)提供完整的解決方案，打造高質(zhì)量,、穩(wěn)定回報(bào)的成熟物業(yè),。光大安石始終堅(jiān)持長(zhǎng)期投資理念，注重價(jià)值創(chuàng)造與長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng),，沉下心來(lái)做服務(wù),、做運(yùn)營(yíng)，我們的口碑皆來(lái)自于我們所呈現(xiàn)的項(xiàng)目,，對(duì)于光大安石而言聲譽(yù)最為重要,。

潘迪青 鐵獅門(mén)中國(guó) 董事總經(jīng)理

鐵獅門(mén)作為一家百年企業(yè)，一直以穩(wěn)健發(fā)展作為自己的行動(dòng)綱領(lǐng),。在美國(guó),，我們的杠桿率一般要比同行低，萬(wàn)一發(fā)現(xiàn)各種市場(chǎng)波動(dòng)，要留好余地,。我們2006年進(jìn)入中國(guó),，17年的時(shí)間里，我們?cè)谥袊?guó)做的項(xiàng)目總共十幾個(gè),，寧缺毋濫,。

第一，我們對(duì)項(xiàng)目的篩選非常嚴(yán)格,，進(jìn)入成本要絕對(duì)低,，我們一般不太會(huì)做需要競(jìng)價(jià)的項(xiàng)目。第二,，我們對(duì)前期項(xiàng)目定位,、設(shè)計(jì)花的時(shí)間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)同行,，我們會(huì)做大量的市場(chǎng)調(diào)查,。上海或者其他地方,，鐵獅門(mén)項(xiàng)目的租金基本會(huì)比周邊降10%-15%,，這也是我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

俞晨君 錦和資管副總經(jīng)理

現(xiàn)在的資管市場(chǎng),，更多的定價(jià)是以運(yùn)營(yíng)管理的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)為前提,，錦和上市公司板塊做的就是現(xiàn)金流生意，現(xiàn)金流生意對(duì)于未來(lái)的投資估值,、項(xiàng)目退出都會(huì)涉及到ROI,，這也為錦和在2019年與華平形成戰(zhàn)略合作的重要的戰(zhàn)略基點(diǎn)。

正是有了運(yùn)營(yíng)管理的核心競(jìng)爭(zhēng)力,，我們跨越到了資產(chǎn)管理。我們的資產(chǎn)管理都是以小股操盤(pán)的方式,，以收并購(gòu)業(yè)務(wù)進(jìn)行項(xiàng)目的城市更新,。

崔霽  上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)

房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模在去年從17萬(wàn)億跌到13萬(wàn)億，收入結(jié)構(gòu)從以資本利得為主,，轉(zhuǎn)向以現(xiàn)金流收益為主的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)性收入,。一旦轉(zhuǎn)成了持有運(yùn)營(yíng)的模式，就會(huì)涉及到不動(dòng)產(chǎn)資管,。

去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出房地產(chǎn)業(yè)要向新發(fā)展模式過(guò)渡,。我認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)資管就是房地產(chǎn)行業(yè)重要的新發(fā)展模式。中國(guó)大概有存量住房400億平米,，如果每年自然更新按照2%的速度進(jìn)行更新的話,，每年大概有8-10億平米的存量住房需要更新，這還僅僅是存量住宅領(lǐng)域,，不包括很多土地,、商辦,、工業(yè)廠房，這些更新的空間也是很大的,。

在新發(fā)展格局下,，高質(zhì)量發(fā)展的目標(biāo)會(huì)另整個(gè)行業(yè)進(jìn)入到精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的階段了。這就要匹配不動(dòng)產(chǎn)資管能力,，包括開(kāi)發(fā)能力,、運(yùn)營(yíng)能力、資管能力,。如何把這些長(zhǎng)周期的資管能力集合于一身,，這也是我們整個(gè)行業(yè)，包括參與主體需要重視的問(wèn)題,。

宇文靜  光大安石投研發(fā)展中心總經(jīng)理