疫情對零售物業(yè)影響

1）消費的巨大沖擊導(dǎo)致零售物業(yè)受到影響

根據(jù)萬商俱樂部統(tǒng)計數(shù)據(jù),，為了防止人群在商業(yè)場所聚集,，春節(jié)以來各大商業(yè)體開業(yè)情況大幅下降：全國商場總體開業(yè)率在40%-50%之間，開業(yè)的商場也大多縮短了營業(yè)時間,，根據(jù)高力國際統(tǒng)計數(shù)據(jù),，有65%的零售物業(yè)業(yè)主認(rèn)為疫情造成商場客流下降85%或以上，其中近三成業(yè)主的商場已暫停營業(yè),，即使是尚在營業(yè)中零售物業(yè),，開業(yè)時間亦大幅縮減，除超市外,，多數(shù)于下午5點-7點即結(jié)束營業(yè)。部分城市的商戶開業(yè)需要政府嚴(yán)格審批,。

資料來源：高力國際

2）核心城市零售物業(yè)空置率可能短暫提升

受影響最大的當(dāng)屬商業(yè)地產(chǎn)密集的核心城市，那么我們來看一下北上廣深的空置率情況,。北京,、廣州、深圳截止去年末數(shù)據(jù),，零售物業(yè)空置率均在5%附近,，不超過6%，而上海位于較高水平8.4%左右（數(shù)據(jù)來源：wind）,。受到疫情的影響,，消費行業(yè)短期內(nèi)受到重創(chuàng)，也導(dǎo)致了商業(yè)零售物業(yè)板塊的空置率將短暫上行,。

從下圖可以看出,，在2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)時期，北上廣深的零售物業(yè)空置率出現(xiàn)了短暫上行,，各城市最高點在9%-12%區(qū)間震蕩,，而短期上行結(jié)束后，轉(zhuǎn)而下滑到合理區(qū)間,。由于本次疫情影響損失最嚴(yán)重的就是消費領(lǐng)域，預(yù)計在疫情結(jié)束之后,，消費積累的大量需求將會出現(xiàn)報復(fù)性反彈,，同理零售物業(yè)的空置率也將隨之回到正常水平。

數(shù)據(jù)來源：wind

3）租金減免政策,，以期保護(hù)產(chǎn)業(yè),、客戶的良性發(fā)展

突如其來的疫情再次讓很多中小企業(yè)深陷水深火熱，擺在面前高昂的租金和人力成本讓不少中小企業(yè)主一籌莫展,。往年人滿為患的購物中心如今門可羅雀,，商場紛紛把開始營業(yè)的時間推后，不少商鋪已經(jīng)關(guān)門,。行業(yè)協(xié)會,、基層政府發(fā)起減租倡議，為中小企業(yè)減輕負(fù)擔(dān),，減輕此次新型冠狀病毒給中小企業(yè)帶來的財務(wù)壓力,。一些大型商戶特別是頭部房企積極響應(yīng)號召，主動采取各種租金減免,、延期等活動,，幫助入駐商戶能夠熬過這段艱難的時期。

靈活主動的共擔(dān)風(fēng)險舉措將一定程度減緩租戶的損失,，對租戶乃至產(chǎn)業(yè)的保護(hù)也是對客戶及市場需求的保護(hù),。可以預(yù)見未來地方政府也將有所行動,，針對中小企業(yè)以及商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域采取減稅降費相關(guān)措施,，給予財政方面的支持，幫助商業(yè)地產(chǎn)運營回歸正常運轉(zhuǎn),。

辦公樓市場分析

1）疫情或?qū)е罗k公物業(yè)租金出現(xiàn)調(diào)整

受疫情影響，一季度辦公物業(yè)帶看,、成交數(shù)量將出現(xiàn)下滑；另外,，由于復(fù)工延遲,，中小企業(yè)現(xiàn)金流壓力過大，也導(dǎo)致很多租賃客戶延緩換租,，也有部分客戶為了節(jié)約成本,，大面積換小面積，高檔辦公物業(yè)換中低檔辦公物業(yè),。根據(jù)《財經(jīng)》新媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn),，2019年四季度至今，不少辦公樓成交租金下滑20％-40%,。目前受疫情影響,，不少辦公樓繼續(xù)降價，并推出更優(yōu)惠的免租政策,。

其實在去年以來,，北京的辦公樓租金就出現(xiàn)了明顯的下滑。這主要是由于在經(jīng)濟(jì)放緩,、供應(yīng)持續(xù)加碼,、需求走弱以及疫情因素的疊加，預(yù)計未來，辦公樓租賃市場將延續(xù)供過于求的租戶市場現(xiàn)狀,，預(yù)計租金下行趨勢不變,。

數(shù)據(jù)來源：wind

2）核心城市辦公物業(yè)空置率情況

從辦公物業(yè)板塊來看，雖然受到此次疫情影響不及消費,，但根據(jù)截至去年末數(shù)據(jù)，上海和深圳優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)空置率水平到達(dá)了歷史較高位置,，接近20%,，其次是北京高于10%,，而表現(xiàn)較好的是廣州,，其辦公物業(yè)空置率僅為5%。（數(shù)據(jù)來源：wind）

對比2008年金融危機(jī)時期的情況,，北京的空置率甚至攀升到了23%的高點，但隨著流動性的釋放,，經(jīng)濟(jì)逐漸好轉(zhuǎn)，需求回升,，各大一線城市的空置率大幅下滑至低點。

一線城市的辦公物業(yè)空置率從2018年開始逐漸攀升,，其背后是一線城市新供應(yīng)量增加、需求疲軟,。一線城市辦公物業(yè)市場供應(yīng)龐大，市場壓力巨大,，可以說2019年是辦公物業(yè)行業(yè)的寒冬。而受疫情影響全國企業(yè)復(fù)工延遲,，特別是中小企業(yè)承擔(dān)了較大壓力,，不得不退租或轉(zhuǎn)租到更加便宜的辦公樓,，這也導(dǎo)致辦公物業(yè)市場冷淡的氛圍加劇，預(yù)計空置率高企的趨勢在短期內(nèi)不會改變,，未來辦公物業(yè)行業(yè)亟待轉(zhuǎn)型。