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疫情是挑戰(zhàn)亦是試金石,，讓中國房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿,、高負(fù)債的沉疴提前暴露。資金承壓,、債務(wù)爆雷,，已不再是中小房企的專利。隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的日漸深入,，昔日無序擴(kuò)張留下的后遺癥,，仍需很長的時間來修復(fù)。但是,，一些暫時出現(xiàn)困難的大房企,，都曾縱橫市場數(shù)十年，仍然有著各自明顯的優(yōu)勢,，擁有走出泥潭的自救資本,。可以預(yù)見的是，短暫的冬天過后,，它們最終還是能迎來新的春天,。我們需要的，就是給他們一點(diǎn)時間,。這不,，最先出現(xiàn)困難的泰禾集團(tuán)，已經(jīng)基本度過了最危險的時刻,，債務(wù)壓力緩解之外,，旗下項(xiàng)目進(jìn)展亦如火如荼。去年年底,，華發(fā)泰禾·太倉院子南區(qū)高層,、上海院子二期洋房等明星項(xiàng)目順利交付，上個月月底中山泰禾·金尊府一期全部封頂,。
2月6日，泰禾集團(tuán)董事長黃其森帶隊(duì)拜訪葛洲壩集團(tuán),，雙方表示將在施工協(xié)同,、項(xiàng)目股權(quán)合作、未來社區(qū)建設(shè)等領(lǐng)域開展合作,。萬科之外,，泰禾集團(tuán)又找到了一個頗具實(shí)力的幫手。
2020年初疫情爆發(fā)，很長一段時間,，售樓部關(guān)閉,、開發(fā)停擺，讓高杠桿模式下的房地產(chǎn)企業(yè)遭遇重創(chuàng),。當(dāng)年7月,，泰禾集團(tuán)連續(xù)出現(xiàn)債券違約，揭開了房企債務(wù)問題的冰山一角,。福晟集團(tuán)那時候已經(jīng)開始被接管,，祥生地產(chǎn)、富力地產(chǎn)等房企年底被爆出大面積“優(yōu)化”員工,，巨無霸綠地控股流動性長期緊張,，無奈開啟“二次混改”……總之，安樂的房企原因相似,，困難的房企,，各有各的憂患。
更難的是償債高峰即將到來,。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì),，95家房企2021年到期債券總額7223.81億元，同比增長22.45%,。債券到期房企前5位為華夏幸福,、萬達(dá)集團(tuán)、富力地產(chǎn),、綠地控股和新城控股,，到期債券額度分別為284.85億元、250億元,、198.4億元,、197.99億元和197.57億元。已披露2020年業(yè)績預(yù)告的房企中,，只有極少數(shù)業(yè)績小幅增長,，多數(shù)業(yè)績大幅下滑，房企“困難戶”的業(yè)績更是不忍直視：中國金茂凈利潤幾近腰斬,；泰禾集團(tuán)虧損41.74億元至55.20億元,；泛海控股預(yù)虧30億元至40億元,；綠地控股歸母凈利潤同比下滑6.93%……業(yè)績承壓,，它們的債務(wù)問題更是雪上加霜。截至2020年9月,，綠地控股總債務(wù)規(guī)模達(dá)到1.03萬億元,、泰禾集團(tuán)為1974億元,，分別同比增長11.97%和1.65%；泛?？毓山?jīng)一系列減負(fù)措施,，當(dāng)期，總債務(wù)規(guī)模同比減少2.36%至1445億元,；2020年上半年,，中國金茂負(fù)債達(dá)到2980.27億元，同比增長35.75%,。
矗立在浦東的金茂大廈,，西眺整個上海市區(qū)及黃浦江，作為中國金茂的經(jīng)典之作,，1999年竣工時成為中國大陸最高大樓,。
作為中化集團(tuán)旗下重要的地產(chǎn)和酒店平臺，中國金茂長期堅(jiān)持高端定位,，特別是旗下豪宅項(xiàng)目金茂府等,，長期以產(chǎn)品力強(qiáng)、溢價高著稱,。在中國房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代,，致力于打造豪宅樣板的中國金茂高價拿地、高價賣房,，迅速做大規(guī)模,，標(biāo)桿項(xiàng)目不斷在一二線城市落地生根。隨著商品房量價齊升退潮,，熱衷角逐地王的中國金茂首當(dāng)其沖,，這正是公司2020年業(yè)績腰斬的重要原因。國泰君安研報顯示,，中國金茂近兩年銷售增速和均價優(yōu)于同梯隊(duì)房企,，此次依然計(jì)提減值，說明并非銷售端出了問題,，而是公開市場拿地價格過高碰上嚴(yán)格限價,。正常去化之后，公司未來實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長仍可期待,。綠地控股20年間,，在全球100多座城市打造城市地標(biāo)，業(yè)務(wù)雖仍以房地產(chǎn)為主,，但最近幾年逐漸向大基建,、大金融、大消費(fèi),，以及科創(chuàng)、康養(yǎng)等多元業(yè)務(wù)加大布局，產(chǎn)業(yè)集群協(xié)同優(yōu)勢日漸顯現(xiàn),。如果說中國金茂和綠地控股是房地產(chǎn)行業(yè)高端化和多元化的代表,，那么，泰禾集團(tuán)則因?yàn)樽≌坊@行業(yè)內(nèi)外認(rèn)可,。泰禾集團(tuán)曾是行業(yè)TOP20,，以開發(fā)精裝別墅院落產(chǎn)品“中國院子”，在業(yè)內(nèi)獨(dú)樹一幟,。公司早期的成功,，有賴于黃其森對產(chǎn)品設(shè)計(jì)和細(xì)節(jié)的嚴(yán)苛追求，泰禾的“院子”始終是精品住宅的代名詞,。依靠“文化筑居中國”的品牌理念,，黃其森將泰禾從區(qū)域帶向全國，公司業(yè)績在2012年至2018年間實(shí)現(xiàn)快速增長,，2017年銷售規(guī)模首次突破千億,。
尤其值得一提的是，泰禾在一二線城市囤積了大量優(yōu)質(zhì)土地,，這些都是稀缺資源,。據(jù)2020年中報，公司土地儲備集中在珠三角,、長三角及京津冀等國內(nèi)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的區(qū)域,，總土儲建筑面積3270.14萬平方米，對應(yīng)可售貨值數(shù)千億,。這個土儲規(guī)模,，已經(jīng)夠公司賣好幾年了。泰禾集團(tuán)在土儲,、產(chǎn)品,、建造和集采等多個方面的優(yōu)勢，正是萬科愿意出手相救的重要原因,。
2020年,，萬科重點(diǎn)干了3件大事，養(yǎng)豬,、為廣信資產(chǎn)包引入戰(zhàn)投,，以及向老朋友泰禾集團(tuán)伸出援手。為營救泰禾集團(tuán),，萬科準(zhǔn)備拿出24億元成為其二股東,。當(dāng)然，更重要的是,，萬科這家最優(yōu)秀的房企,，對泰禾集團(tuán)的信譽(yù)背書,。這在很大程度上替求援屢屢碰壁、內(nèi)外焦灼不安的黃其森解了圍,，也讓債主們懸著的心放了下來,。其實(shí)，早在2019年,，泰禾集團(tuán)就已經(jīng)意識到可能出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險,，當(dāng)年先后出售10多個項(xiàng)目，以減輕債務(wù)壓力,。截至去年10月,，泰禾集團(tuán)有到期未歸還債務(wù)487.1億元，尚未支付的利息為64.76億元,。為此,，公司積極和金融機(jī)構(gòu)溝通借款展期。截至2020年12月,，已有138億元債務(wù)得到金融機(jī)構(gòu)展期,，其中，長城資管深圳公司將120.03億債務(wù)展期至2023年12月18日,，民生銀行將18億貸款展期至2023年6月10日,。公司開啟的債務(wù)重組正有序進(jìn)行、穩(wěn)步推進(jìn),，顯示出泰禾集團(tuán)積極償債,、推動企業(yè)走上正軌的誠意和決心。
在債務(wù)壓力面前,，“困難戶”們各有各的難處,，積極自救始終是主旋律。富力地產(chǎn)如今的流動性危機(jī),，可能在4年前接盤萬達(dá)酒店資產(chǎn)時就已注定,。這筆177億的交易，讓富力成為了全球最大酒店業(yè)主,，也就此背上了沉重的包袱,。2020年上半年，富力地產(chǎn)裁員2萬多人,，減少成本開支20多億元,；在年底，拿出房源號召員工買房,、以44億元出讓廣州國際機(jī)場富力綜合物流園70%股權(quán)給黑石集團(tuán),，公司這才稍微喘了口氣。
萬億負(fù)債加身的綠地控股也在尋求改變,。在1月21日的媒體交流會上,，公司董事長張玉良給出降負(fù)債方案,，圍繞3年降負(fù)債,，力求一年降一檔,。身在轉(zhuǎn)型中途的泛?？毓桑瑸闇p少金融業(yè)務(wù)受資金短缺的影響,，選擇再次賣地。1月初,，泛海將武漢中央商務(wù)區(qū)一處土地以30.66億元出售給綠城集團(tuán),，以此改善公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及資金狀況。2月1日,，在金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人委員會組建暨第一次會議上,，華夏幸福大股東、董事長王文學(xué)明確表態(tài)：堅(jiān)決不逃廢債,。這是大局觀,、是困難房企的承諾，也是市場需要的定心丸,。
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