2017年加拿大地產(chǎn)市場(chǎng)猶如坐過(guò)山車(chē)一樣；年初到年尾,，跌宕起伏,；地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士和普羅大眾都一同經(jīng)歷了這次巨幅動(dòng)蕩。

最近尤其是這個(gè)央行的三度加息,，更是將我們的心幾輪推動(dòng),，七上八下，忐忑不安,。

令我想起一首老歌《心會(huì)跟愛(ài)一起走》,，你看，這首歌開(kāi)始就唱著,，“從來(lái)沒(méi)有人如此貼近我的心,，總有許多許多話想說(shuō)給人聽(tīng)。從來(lái)沒(méi)有人如此打動(dòng)我的心,，偶爾無(wú)心的傷害全都為了愛(ài),。”這完全就在談我們對(duì)于這個(gè)利率變化的追求和曾經(jīng)忽高忽低,，目前對(duì)于利率會(huì)漲會(huì)跌的風(fēng)言風(fēng)語(yǔ)給我們的壓力和痛苦,。

“心會(huì)跟愛(ài)一起走，說(shuō)好不回頭,。桑田都變成滄海,，誰(shuí)來(lái)成全愛(ài)？心會(huì)跟愛(ài)一起走,，說(shuō)好不分手,。春風(fēng)都化成秋雨,，愛(ài)就愛(ài)到底?！焙芏嗳诉€在貪戀過(guò)去的那些什么P-0.1之類(lèi)的美妙時(shí)光,，頻頻回頭；就像房?jī)r(jià)一樣,，總是在唉聲嘆氣五年前十年前的房?jī)r(jià)有多么多么低,，也不理目前房市的大幅調(diào)整，還活在過(guò)去,；念叨著為什么現(xiàn)在一個(gè)TOWNHOUSE在Richmond hill這么偏遠(yuǎn)的地方都要賣(mài)到80多萬(wàn),，春風(fēng)都化成秋雨了，房子還在漲,？

其實(shí),，加息總體上是政府根據(jù)市場(chǎng)過(guò)熱的變化所作出的一個(gè)調(diào)整。首先我們要來(lái)看看政府為什么要加息,？一是平衡市場(chǎng)的必然,。二是根據(jù)目前經(jīng)濟(jì)的整體增長(zhǎng)趨勢(shì)所作出的調(diào)整。

任何變化都是有其緣由的,，無(wú)論地產(chǎn),、金融還是小到一個(gè)TTC Token這十年來(lái)的價(jià)格調(diào)整變化?？创粋€(gè)事物,，我們一定要宏觀地放在整個(gè)大環(huán)境里面，既要縱向也要橫向,，既要看時(shí)間也要看空間,，否則會(huì)陷入只見(jiàn)樹(shù)木不見(jiàn)森林的誤區(qū)。

不得不承認(rèn),，房?jī)r(jià)的漲跌取決于市場(chǎng)的供給,。供大于求,，房源過(guò)剩,，房?jī)r(jià)就會(huì)降；而供小于求,，一房難求,，房?jī)r(jià)就會(huì)漲。

2017年初以來(lái),，大家捂盤(pán),、惜售；市面上一房難求,，造成市場(chǎng)可交易量小,，房屋價(jià)格自然就越來(lái)越高,；在當(dāng)時(shí)的階段平均掛盤(pán)5天就會(huì)售出；幾乎每個(gè)房子出來(lái)都是幾個(gè)甚至幾十個(gè)offer在搶?zhuān)袌?chǎng)極為火爆,。

四月底后,，安省政府三管齊下打壓過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)?？胺Q(chēng)一場(chǎng)掃蕩式的重?fù)?。首?dāng)其沖就是額外15%的外國(guó)人購(gòu)房稅；之后央行的連連加息,；還有今年年初施行的B20政策,。可以說(shuō),，每一波政策的施行,，都對(duì)安省尤其是大多地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)雪上加霜。

根據(jù)新的要求,，加拿大購(gòu)房者在銀行貸款時(shí),，將要接受加息2%的壓力測(cè)試才能獲得貸款，因此,，大家由于恐慌心理而拋售,，市場(chǎng)放量越大，價(jià)格自然就跌得越厲害,。

雖然,，看好房地產(chǎn)走勢(shì)的依然堅(jiān)挺著信心，但是樓市何日再現(xiàn)去年的輝煌卻是個(gè)大大的問(wèn)號(hào),。

樓市的交易基礎(chǔ)是剛需的買(mǎi)家,，這個(gè)買(mǎi)家的基數(shù)，在華人集中的地區(qū)主要由新移民構(gòu)成,?；鶖?shù)每一年的擴(kuò)大，造就了剛需買(mǎi)家的持續(xù)流入,，成為了房?jī)r(jià)穩(wěn)定的中流砥柱,。

加息，只是持有房產(chǎn)成本的變化,，這個(gè)變化已經(jīng)在房貸壓力測(cè)試的篩選下得到控制,，買(mǎi)家都是有升息壓力的抗壓能力的。

在剛需流入的推動(dòng)下,，房?jī)r(jià)穩(wěn)定的源頭已經(jīng)得到保證,，剩下的就只是信心了。

在2017年中新政打壓下,，購(gòu)房信心受到極大打擊,，買(mǎi)家基本上處于觀望狀態(tài),，這個(gè)從交易量急劇下降，市場(chǎng)存貨突然增加可以看出,。而這個(gè)觀望并沒(méi)有減緩的趨勢(shì),。

市場(chǎng)畢竟還在新政打壓的陰影之下，現(xiàn)在加息成為了另外一個(gè)觀望的借口,，自然市場(chǎng)冷淡的局面還將持續(xù)一段時(shí)間,。但是剛需買(mǎi)家卻轉(zhuǎn)而向市中心以及低價(jià)位的Condo下手，形成溢出效應(yīng),。

Condo的價(jià)格在2017年出現(xiàn)了罕見(jiàn)的上漲,，不止市中心黃金位置的樓盤(pán)，連世嘉堡華人區(qū)的30年以上的老樓都出現(xiàn)價(jià)格上升,，這個(gè)比較有意思地體現(xiàn)出剛需的能量,。

我的建議是，如果你是自住或者投資,，趕快看看現(xiàn)在真的有很多非常好的DEAL,。

另外，如果是從來(lái)沒(méi)貸款過(guò)的人來(lái)說(shuō),，最少你要有勇氣趕快去做個(gè)預(yù)批,，如果有好利率要鎖定一個(gè)。否則萬(wàn)一利息再一漲,，首先是每個(gè)月的月供變多了,，再一個(gè)是銀行審批的時(shí)候，本來(lái)剛好可以批準(zhǔn)的,，這利息一漲,，收入就不夠用了。

對(duì)于所有我的客人,，我的建議是,，先去找貸款經(jīng)紀(jì)談?wù)劊纯茨憔烤箍梢宰罡呦揞~貸款多少,，這樣才能決定你最多買(mǎi)多少錢(qián)的房子,。

換句話說(shuō)，如果你看到心儀的房子,，心里想著能買(mǎi)的起,；結(jié)果一做預(yù)批,，發(fā)現(xiàn)不成,，那時(shí)候CONDITION的時(shí)間一分一秒過(guò)，有可能好不容易看中的房子就溜走了,。

這個(gè)絕對(duì)要有個(gè)提前量,，不可任何事情都拖到最后,。而且對(duì)于預(yù)批來(lái)說(shuō)，你就算找20個(gè)貸款經(jīng)紀(jì),，因?yàn)榉孔舆€沒(méi)買(mǎi)到,，沒(méi)涉及到具體的房款，還是無(wú)法拿到一個(gè)好利率的,。

不要等到最后買(mǎi)到房子的時(shí)候,，花兩個(gè)禮拜來(lái)選擇貸款經(jīng)紀(jì)，或者選擇銀行,，那時(shí)候時(shí)間就太緊迫了,。

夕子曾經(jīng)遇上不少朋友來(lái)抱怨，說(shuō)貸款經(jīng)紀(jì)都太黑,，不肯給最好的利率,。于是大家都卯足了勁，使出圣誕節(jié)買(mǎi)電視的那股勁來(lái)四處搜索,。

其結(jié)果就是,，幾乎所有的貸款經(jīng)紀(jì)依然不能給他們口中的超低利率，要用固定利率,，鎖3,、5年，4%都辦不下來(lái),，這就奇了怪了,。這時(shí)侯，抱怨聲就更大了,，說(shuō)自己的朋友去年才做的貸款,，那會(huì)兒都是超低的利率……

如果這樣的故事發(fā)生在您身邊，您別覺(jué)得奇怪,。人,，總是有一種天性，就是喜歡套用昨天發(fā)生過(guò)的事情,，并且預(yù)言今天還會(huì)發(fā)生同樣的事情,。別人去年拿了那么低的利率，我今年也要拿相同的利率,，如果拿不到,，那就是貸款經(jīng)紀(jì)是騙子。這個(gè)極端的想法其實(shí)對(duì)于自己沒(méi)有任何好處,。

貸款利率什么時(shí)候才能拿到最好呢,？這個(gè)問(wèn)題很多人都會(huì)問(wèn)，今天鎖定是不是合算？如果不鎖定,，用浮動(dòng)是不是合算,？為什么別人都比我的便宜，我就拿不到那么好的deal呢,？

夕子想和大家講的是,，利率沒(méi)有什么時(shí)候合適之說(shuō)，而只有在你需要貸款買(mǎi)房的時(shí)候,，做一個(gè)符合當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況的,，適合自己未來(lái)需要的產(chǎn)品最為重要。

貸款利率每隔一段時(shí)間就會(huì)調(diào)整一下,，漲漲跌跌,，取決與國(guó)債市場(chǎng)上需求的變化，以及利率的變化,。

銀行貸款實(shí)際上不是使用我們傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)的存款來(lái)借錢(qián),，而是在金融市場(chǎng)上通過(guò)債券融資從而拿到資金進(jìn)行貸款，簡(jiǎn)單一點(diǎn)說(shuō),，就是去債券市場(chǎng)批發(fā)錢(qián),，然后化整為零地零售給客戶(hù)。

銀行在其中賺取差價(jià),，如果批發(fā)的錢(qián)成本貴了,，自然零售的價(jià)格也就貴了，銀行能給的折扣,，就是從其中的差價(jià)里面進(jìn)行補(bǔ)貼,，從而薄利多銷(xiāo)。

所以說(shuō)什么時(shí)候貸款利率便宜,，取決于什么時(shí)候債券市場(chǎng)利率便宜,。

債券市場(chǎng)是一個(gè)每天資金進(jìn)出規(guī)模達(dá)萬(wàn)億元的市場(chǎng)，就好比股票市場(chǎng)一樣,。夕

子一直和朋友講的一個(gè)道理,，就是如果有人告訴你過(guò)一陣子利率比現(xiàn)在好，那一定是胡扯,，就像無(wú)數(shù)的股市專(zhuān)家預(yù)測(cè)明天的股市會(huì)漲會(huì)跌一樣,，真正有能力去預(yù)測(cè)的，或者說(shuō)預(yù)測(cè)準(zhǔn)確率稍微好一點(diǎn)的,，寥寥無(wú)幾,。

如果有能力預(yù)測(cè)未來(lái)的利率走向，為什么不去用在股票市場(chǎng)上,，那賺來(lái)的錢(qián)可不是0.5%或者1%利率差別能比的,。

真正說(shuō)到應(yīng)該怎么做,，夕子建議以下兩個(gè)策略：

1、及早做準(zhǔn)備,。

準(zhǔn)備包括了解市場(chǎng),，了解產(chǎn)品,，了解基本的操作步驟,，咨詢(xún)相關(guān)的專(zhuān)家。

專(zhuān)家的作用在于對(duì)市場(chǎng)的了解程度比普通人更深,，對(duì)于市場(chǎng)變化的掌握更快,。

普通人畢竟沒(méi)有專(zhuān)業(yè)人士的資源豐富，經(jīng)驗(yàn)豐富（當(dāng)然也有滿(mǎn)口大話的不良專(zhuān)業(yè)人士是例外）,。

在做分析判斷的時(shí)候,，這些資源就能夠比較完整地給客戶(hù)一個(gè)全面的學(xué)習(xí)和認(rèn)識(shí)，從而為做決定鋪墊,。

貸款其實(shí)不是一個(gè)很麻煩的產(chǎn)品,，但是由于很多細(xì)節(jié)問(wèn)題，比如未來(lái)的加速還款的比率,，還款頻率的設(shè)定,，未來(lái)可能出現(xiàn)的轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)利率等等的限制,，如果沒(méi)有完整的了解,，未來(lái)有可能遇上比較尷尬的狀況。

2. 聽(tīng)從專(zhuān)家的建議,，同時(shí)也要用自己的腦袋去思考建議的合理性,，從而決定選擇的產(chǎn)品。

別人的話,，需要自己去做判斷,，而不是說(shuō)別人說(shuō)什么就是什么，這些話都需要自己去弄清楚,，想明白,。

夕子最?lèi)?ài)做的比喻就是，如果銀行可以以那么低的利率借錢(qián),，那么我們想辦法去借個(gè)一百萬(wàn),，然后存到銀行定期，賺這個(gè)差價(jià),，銀行要虧損虧到倒閉了,。

與其一天到晚地哼哼心會(huì)跟愛(ài)一起走，還不如就從現(xiàn)在開(kāi)始,，坐下來(lái)跟你的貸款經(jīng)紀(jì)談?wù)?，了解清楚才?huì)事半功倍。