房屋買賣方便嗎,？方便,，中介公司這么多，隨便到一家中介公司就能看到大量房源,。

房屋買賣簡(jiǎn)單嗎,？簡(jiǎn)單，不就是看房,，付錢,，過(guò)戶嘛。

房屋買賣開心嗎,？開心,，當(dāng)然開心，買到中意的房屋,，交易過(guò)程順順當(dāng)當(dāng),，然后裝修入住，新房屋里來(lái)個(gè)“葛優(yōu)躺”,，舒坦,！

可是，買房子,，畢竟是人生中的一樁大買賣,，可不像與電信公司簽個(gè)定單、做筆生意,、充值100元那么簡(jiǎn)單,。在房屋買賣過(guò)程中，稍不留神,，會(huì)踩上一個(gè)“大坑”,，那事兒就大了。

怎么個(gè)事兒大,？小則過(guò)戶晚了,，交房延誤了，多花錢了,；大則房屋拿不到了,，付出去的房款拿不回來(lái)了。一旦真的踩了“大坑”,，這鬧心啊,，惡夢(mèng)啊,！現(xiàn)舉三個(gè)例子體驗(yàn)一下“踩坑”買家的悲慘購(gòu)房之旅,。

甲在中介公司掛牌出售房產(chǎn)，但房產(chǎn)是甲母所有,。乙獲得此房源信息后,，極為中意此房，購(gòu)房意愿強(qiáng)烈至極,。雖然看到產(chǎn)權(quán)信息顯示房屋權(quán)利人為甲母,，但仍輕信甲所謂的已獲得其母授權(quán)并將提供委托書的承諾，向甲付了定金十萬(wàn)后,，又與甲方簽訂了買賣合同,，向甲支付百萬(wàn)房款。結(jié)果,，甲母不愿意出售房屋,，房屋不可能過(guò)戶。為此,，乙向法院起訴要求甲退還房款,。這事堵心嗎？,！

A掛牌出售自有房產(chǎn)，價(jià)格合理公道,，并自愿承擔(dān)賣方的交易稅費(fèi)，良心大贊,！買方B大喜,，前世修來(lái)的福！雙方簽好合同,，B付了大部分的房款,，準(zhǔn)備過(guò)戶時(shí)，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)上有多重抵押,，根本無(wú)法過(guò)戶,。B在簽約前確實(shí)看了產(chǎn)權(quán)登記信息，但他沒(méi)有查看此房的權(quán)利限制登記信息,。如果B要過(guò)戶,，前提先要?dú)w還數(shù)個(gè)抵押權(quán)人的債權(quán),，滌除抵押。但他剩余的購(gòu)房款并不夠代A歸還一半的債務(wù),。問(wèn)題來(lái)了：是代A清償全部債務(wù)以便繼續(xù)交易呢,？還是算了，合同解除,？揪心嗎,？掙扎嗎？橫豎都損失不少錢,！

張某通過(guò)朋友介紹買了李某的一套別墅，價(jià)格低,，令他暗自竊喜——發(fā)財(cái)了,，發(fā)財(cái)了。張某輕信朋友的介紹,，也沒(méi)有看房,，反正撿了個(gè)大便宜唄,，房子又不會(huì)飛走的,，買了,！痛快地付了錢,，過(guò)了戶,。準(zhǔn)備收房時(shí),，傻了,，徹底傻了,，人家有租客,，租期十年,，蒼天啊,！

其實(shí)呢,，房屋買賣中，真正有“坑”的不多,，但一旦掉“坑”里,，那可是深坑！真坑,！

總得來(lái)說(shuō)就是：

（一）看房

所謂的一看房,，所有的房屋買賣，第一步應(yīng)該是看房,。實(shí)地看房是避免落“坑”的第一關(guān),。通過(guò)實(shí)地看房，可以知道房屋的居住情況（是空置,、出租還是自?。课莸慕Y(jié)構(gòu)和朝向,，裝修狀況,，小區(qū)環(huán)境、以及房屋是否存在漏水等質(zhì)量瑕疵,。

如果房屋不是產(chǎn)權(quán)人及其家人自住,，則務(wù)必了解實(shí)際居住人與產(chǎn)權(quán)人之間的關(guān)系。如果是帶有租約的房屋,，則應(yīng)當(dāng)查看房屋租賃合同,，掌握租期、租金等信息,。因?yàn)楦鶕?jù)“買賣不破租賃“的原則,，買了帶有租約的房屋后，是不能單方解除租賃合同并要求承租人搬離的,。

（二）驗(yàn)證

二驗(yàn)證其實(shí)就是查驗(yàn)兩證,，產(chǎn)權(quán)證和身份證。查產(chǎn)證是為了確定你要購(gòu)買的房屋是否具有合法產(chǎn)權(quán),。查身份證是為了確保出售人是產(chǎn)權(quán)人本人,。如果不是產(chǎn)權(quán)人本人掛牌出售，那必須要進(jìn)一步驗(yàn)證掛牌人是否具有產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)委托,，且委托書是否真實(shí),。這方面工作需要認(rèn)真審核，并且要求中介公司一起驗(yàn)證,。做這一步的目的是為了防止無(wú)處分權(quán)人擅自處分他人的房產(chǎn),，避免簽了合同但無(wú)法履行的情況發(fā)生。

在驗(yàn)證過(guò)程中,，如果發(fā)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)登記于一人名下,，但產(chǎn)權(quán)人是已婚狀態(tài),，則需要多留個(gè)心眼,，詢問(wèn)一下產(chǎn)權(quán)人的配偶是否同意出售房屋。安全的做法是,，在簽訂買賣合同時(shí)讓產(chǎn)權(quán)人的配偶在合同中也簽名,，至少可以要求該配偶在第一筆定金收據(jù)上簽名,，以印證該配偶出售房屋。

有好學(xué)的同學(xué)要問(wèn)了,，既然房屋產(chǎn)權(quán)登記在產(chǎn)權(quán)人名下,，那這個(gè)產(chǎn)權(quán)人就有完全的處分權(quán)，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信力,，下家完全可以與產(chǎn)權(quán)人簽訂并履行買賣合同完成交易過(guò)戶,，憑什么還要求征求不是產(chǎn)權(quán)人的配偶的意見(jiàn)呢？其實(shí),，這也不難理解,，根據(jù)婚姻法規(guī)定，如果在婚后購(gòu)買的房產(chǎn),，即使產(chǎn)權(quán)登記在夫或妻一人名下,，但該房產(chǎn)仍是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，畢竟房產(chǎn)是家庭重要資產(chǎn),，因此任何一方未經(jīng)另一方的同意是不能擅自處置夫妻共同財(cái)產(chǎn)的,，否則就構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。

（三）查登記

所謂的三查登記,，其實(shí)是查三項(xiàng)登記信息,，即查產(chǎn)權(quán)信息，權(quán)利限制信息和租賃合同備案信息,。通過(guò)登記信息的“三查”,，可以充分了解房屋產(chǎn)權(quán)是否清潔，如果房地產(chǎn)權(quán)利限制信息中存在司法查封,，那是一顆“地雷”,，不可踩踏，被司法查封的房產(chǎn)是禁止交易的,。如果房屋存在抵押信息,，則要了解抵押債務(wù)的金額、履行期限,，并需要與出售方約定滌除抵押的期限,。如果房屋存在租賃備案信息，就必要知道剩余租期,，租金收取的情況,，以及要掌握承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

通過(guò)上述的一看房,、二驗(yàn)證,、三看信息后，基本可以做到手中有錢,，心里有底,，交易不慌了,，避免絕大多數(shù)的交易隱患。

《民法典》中新增了兩部分

對(duì)房屋買賣存在重大影響的條款，

（一）關(guān)于居住權(quán)

《民法典》第三百六十六條至第三百七十一條是關(guān)于居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定。房產(chǎn)所有權(quán)人可以對(duì)自有的房產(chǎn)設(shè)立居住權(quán),，即產(chǎn)權(quán)人與居住權(quán)人簽訂居住合同,，約定居住期限，由所有權(quán)人無(wú)償提供房產(chǎn)給居住人使用,，而且非經(jīng)居住權(quán)人同意,，所有權(quán)人不得擅自提前解除居住權(quán)合同。在居住期期限屆滿前,，所有權(quán)人不得出租,。居住權(quán)的設(shè)立需要經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的登記設(shè)立。

對(duì)于設(shè)立了居住權(quán)的房屋,，《民法典》未禁止產(chǎn)權(quán)人出售,。但是，由于經(jīng)登記設(shè)立了居住權(quán)的房屋是由居住權(quán)人無(wú)償居住,，因此即使產(chǎn)權(quán)人出售了該房屋,，買受人也不能解除居住權(quán)合同，更不能在居住權(quán)期限屆滿前提前收回房屋,。所以《民法典》實(shí)施后,，在購(gòu)買房產(chǎn)前，務(wù)必查看產(chǎn)權(quán)登記信息中是否存在居住權(quán)登記信息,。如果產(chǎn)權(quán)人與居住權(quán)人簽訂了居住權(quán)合同,，但未經(jīng)登記，居住權(quán)不生效,，更不能對(duì)抗第三方包括買受人,。

（二）抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押物

《擔(dān)保法》規(guī)定，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意是不能處分抵押物的,。但《民法典》第四百零六條第規(guī)定：抵押期間,，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的,，按照其約定,。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)人不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的,，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或提存,。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償,。

這條規(guī)定的實(shí)質(zhì)意義在于,，就房產(chǎn)而言，經(jīng)抵押權(quán)人同意的情況下,，抵押人可以將抵押的房產(chǎn)帶著抵押登記轉(zhuǎn)讓,。也就是說(shuō)，在這種情況下的轉(zhuǎn)讓,，對(duì)買家而言其買到的房產(chǎn)是帶有抵押登記的,，不是清潔房產(chǎn)。這種買賣的風(fēng)險(xiǎn)在于,，一旦賣家沒(méi)有按期向抵押權(quán)人清償債務(wù),，則抵押權(quán)人可以行使抵押權(quán)，就該房產(chǎn)進(jìn)行拍賣,、變賣,。若真發(fā)生這種情況，真的錢房?jī)煽樟?。因?yàn)?，好好掂量掂量是否值買帶有居住權(quán)、抵押權(quán)登記后房產(chǎn),。

房屋買賣對(duì)普通家庭來(lái)說(shuō),，是一項(xiàng)重大的投資，可能耗費(fèi)一生的積蓄,，甚至兩代人的全部心血,。因此，在房產(chǎn)交易過(guò)程需要謹(jǐn)慎,、細(xì)心,，萬(wàn)不可大意，更不要被人輕易忽悠,。生活中的“坑”無(wú)處不在,，偶爾跳一下“小坑”，這可能是生活中的小樂(lè)趣,，但千萬(wàn)別跳入“大坑”,，一旦入“深坑”，好不容易爬出來(lái)時(shí)也已遍體傷痕。記住哈：好好看房,、仔細(xì)驗(yàn)證,、謹(jǐn)慎簽約，一經(jīng)簽約,，全面履約,。

來(lái)源｜上海市閔行區(qū)人民法院

作者：鄒巧弟

責(zé)任編輯 | 張巧雨

聲明｜轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明來(lái)自“上海高院”