華夏幸福2018年財(cái)報(bào)附帶了一封《致股東信》,，信里調(diào)侃地把自己過(guò)去一年稱(chēng)為“水逆”,，這的確有點(diǎn)讓人始料未及,。

稍微對(duì)華夏幸福有了解的人都清楚,，在過(guò)去的一年間，華夏幸福經(jīng)歷了資金鏈危局,、平安入主,、人事異動(dòng)、發(fā)展模式備受質(zhì)疑……這些經(jīng)歷和故事可比“水逆”要驚心動(dòng)魄千萬(wàn)倍,。

年報(bào)里像華夏幸福這樣調(diào)侃自己“水逆”的房企艷姐見(jiàn)得不多,，這樣的調(diào)侃至少說(shuō)明了三個(gè)可能：

一來(lái)華夏幸福心態(tài)的確好,，別管是心大還是強(qiáng)撐；

二來(lái)可能事情沒(méi)有外界傳言的那么夸張,；

三來(lái)也可能華夏幸福的確緩了過(guò)來(lái),，有了對(duì)過(guò)去輕描淡寫(xiě)一筆帶過(guò)的心情和資本,。

這幾種可能無(wú)論哪一種,，都是基于華夏幸福經(jīng)歷過(guò)去一年種種變局之后，元?dú)馕词艽髶p,，牌面基本穩(wěn)定,，其盈利模式和邏輯未做大的變革。

這一切可以從華夏幸福2018年財(cái)報(bào)透露的信息中找到依據(jù),。

同時(shí),，在近期華夏幸福召開(kāi)的年報(bào)發(fā)布會(huì),，艷姐在現(xiàn)場(chǎng)也感受到了華夏幸福高管們摩拳擦掌的氣息。

在華夏幸?！八妗钡囊荒昀?，營(yíng)收達(dá)到837.99億元，同比增40.52%,；凈利潤(rùn)117.46億元,，同比增32.88%。

華夏幸福業(yè)務(wù)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的整體毛利率達(dá)到了42%,；ROE依舊是行業(yè)中名列前茅的35.2,，這很能說(shuō)明一家公司的運(yùn)營(yíng)能力和盈利水平，數(shù)據(jù)顯示,，2018年度,，在營(yíng)業(yè)收入相近的20家A股同行業(yè)上市公司里，華夏幸福的ROE排在第二位,。同樣華夏幸福在今年也延續(xù)了“大手筆分紅”的風(fēng)格,，預(yù)計(jì)派發(fā)現(xiàn)金股利36億元，占凈利潤(rùn)比例達(dá)31%,，連續(xù)三年分紅派現(xiàn)比率超30%,。

根據(jù)年報(bào)顯示，華夏幸福去年銷(xiāo)售額為1627.61億元,，同比增長(zhǎng)了6.93%,。其中產(chǎn)業(yè)新城結(jié)算收入額310.39億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)簽約銷(xiāo)售額1292.68億元,，簽約銷(xiāo)售面積1502.85萬(wàn)平方米,。

說(shuō)到底，財(cái)務(wù)報(bào)表可能只是個(gè)結(jié)果,，外界更好奇的是，經(jīng)歷了平安入局的這一年里,，華夏幸福究竟做了什么,，產(chǎn)生了哪些變化？

艷姐梳理了一下,，在過(guò)去一年，華夏幸福做了這樣幾件核心的事：

①首先是控風(fēng)險(xiǎn),。華夏幸福能夠順利地度過(guò)了在基本面,、宏觀(guān)面、政策面、金融面都不太確定的2018年,，為了排解風(fēng)險(xiǎn)做了很多動(dòng)作,，這些動(dòng)作體現(xiàn)在財(cái)務(wù)方面是降費(fèi)增效，體現(xiàn)在投資上就是相應(yīng)減少拿地支出,、相對(duì)控制產(chǎn)業(yè)新城投資。

根據(jù)財(cái)報(bào)顯示,，華夏幸福在去年?duì)I業(yè)收入保持40%增速的基礎(chǔ)上，仍然很好地控制了當(dāng)期費(fèi)用的水平,。在“三費(fèi)”中,，去年華夏幸福的銷(xiāo)售費(fèi)用為18.8億元，低于2017年的19.6億元,；財(cái)務(wù)費(fèi)用下降0.2億元至9.6億元,。

在負(fù)債上，2018年華夏幸福一年內(nèi)到期的有息債務(wù)從上年的31%下降至19%,，長(zhǎng)短期債務(wù)比達(dá)到4.2倍,，公司貨幣資金覆蓋一年以?xún)?nèi)到期的有息負(fù)債達(dá)1.8倍。

這是主動(dòng)去杠桿的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作：大幅削減短期借款規(guī)模,，以長(zhǎng)期債務(wù)替換短期債務(wù)，優(yōu)化公司的債務(wù)結(jié)構(gòu),。

控風(fēng)險(xiǎn)的另一面是抑制土地投資,，華夏幸福方面介紹，2018年華夏幸福拿地是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2015年和2016年的,，甚至比2017年還低,。

②其次是融資。過(guò)去一年,，華夏幸福公募債融資額120億,，私募債達(dá)到46.1億，短期融資券也有50億元,，加上全年發(fā)行的13.7億美元海外債券也都獲得超額認(rèn)購(gòu),。

另一邊，華夏幸福手上還有3683億元的銀行授信,，到2018年底時(shí),，未動(dòng)用授信額度還有3078億元。

③再次,，平安入局帶來(lái)的組織架構(gòu)的調(diào)整和戰(zhàn)略的重新梳理,，這對(duì)華夏幸福來(lái)說(shuō)是重中之重。組織架構(gòu)的變動(dòng)不僅體現(xiàn)在高管層面的調(diào)整，迎來(lái)吳向東,、俞建等人的加盟,，一場(chǎng)全國(guó)范圍的業(yè)務(wù)和組織架構(gòu)展開(kāi)梳理優(yōu)化，以及結(jié)構(gòu)性的人員調(diào)整,，從而更加匹配華夏幸福突圍環(huán)京,、異地復(fù)制、走向全國(guó)的戰(zhàn)略布局,。

④最后要單獨(dú)談一下吳向東領(lǐng)銜的團(tuán)隊(duì),。在財(cái)報(bào)里，吳向東坐鎮(zhèn)的南方公司將“以住宅開(kāi)發(fā)+持有物業(yè)+增值服務(wù)“的發(fā)展模式,，深耕粵港澳大灣區(qū),，開(kāi)啟更多新業(yè)務(wù)。

這和華夏幸福下一階段開(kāi)拓新領(lǐng)域,、開(kāi)拓新地域的戰(zhàn)略方向契合,。華夏計(jì)劃在做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，增加商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)中高端住宅業(yè)務(wù),，如寫(xiě)字樓,、商場(chǎng)等，這方面是吳向東擅長(zhǎng)的領(lǐng)域,。

同時(shí),，華夏計(jì)劃進(jìn)一步夯實(shí)京津冀、長(zhǎng)三角,、粵港澳大灣區(qū)等核心都市圈“3+3+4”的戰(zhàn)略布局,，通過(guò)多元渠道獲取優(yōu)質(zhì)資源和項(xiàng)目。

但不得不提到,，對(duì)比起家的京津冀都市圈擁有的固有優(yōu)勢(shì),，和進(jìn)展順利的長(zhǎng)三角都市圈，粵港澳都市圈相對(duì)顯得較為短板,。年報(bào)顯示,，華夏幸福華南區(qū)域僅有江門(mén)、中山產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目進(jìn)入了運(yùn)營(yíng)階段,；而珠海斗門(mén)區(qū)域,、佛山高明區(qū)域、惠陽(yáng)區(qū)域,、惠東區(qū)域均處于規(guī)劃定位階段,，發(fā)展相對(duì)緩慢。

但華南也是吳向東熟悉的戰(zhàn)場(chǎng),，從這點(diǎn)上看,，在熟悉的領(lǐng)域,、熟悉的戰(zhàn)場(chǎng)鞏固并擴(kuò)大華夏幸福在華南的灘頭陣地，是吳向東部下一階段的使命,。

華夏幸福2018年?duì)I收構(gòu)成中，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)占比為28.65%（收入絕對(duì)值為238.92億）,，但毛利率貢獻(xiàn)卻高達(dá)77.32%,。而基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整理,、物業(yè)管理服務(wù)等業(yè)務(wù)等毛利率基本都穩(wěn)定在了10%-15%之間,。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)的利潤(rùn)從哪里來(lái)？艷姐有以下幾點(diǎn)分析,。

首先,，產(chǎn)城模式能夠自我融資、自我造血,。華夏幸福通過(guò)PPP項(xiàng)目,，可以不斷獲得新增企業(yè)落地投資額分成收入，以及后續(xù)的物業(yè)管理服務(wù)等收入,。

其次,，華夏幸福的開(kāi)發(fā)模式，雖然只是一個(gè)產(chǎn)業(yè)園,，但是帶動(dòng)的是整個(gè)區(qū)域,、整個(gè)城市的升級(jí)，為區(qū)域及城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型提供了動(dòng)力,。

比如,，華夏幸福早年的代表作品，產(chǎn)業(yè)新城使得一些貧困縣煥然一新,。

因此，相對(duì)于短期的收取土地出讓金來(lái)說(shuō),，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展更加迎合時(shí)代的發(fā)展,。

在華夏幸福2018年的財(cái)報(bào)里，提到最多的一個(gè)詞當(dāng)屬“都市圈”,。這是華夏幸福對(duì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)新趨勢(shì)的判斷,。這里面最核心的三點(diǎn)：空間的都市圈化、地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)精益化,、地產(chǎn)金融化,。基于這三點(diǎn),，華夏幸福規(guī)劃了未來(lái)幾大板塊的業(yè)務(wù),。

①第一個(gè)最核心的觀(guān)點(diǎn)，未來(lái)是空間的都市圈化。

首先,，人口,。未來(lái)10年內(nèi)中國(guó)增量人口超過(guò)三分之二都匯集在都市圈以?xún)?nèi)。結(jié)構(gòu)性的趨勢(shì)越來(lái)越大,；

第二,，不動(dòng)產(chǎn)趨勢(shì)性的機(jī)會(huì)確實(shí)慢慢見(jiàn)頂，但是結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)在不斷涌現(xiàn),，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)里最核心的還是在都市圈,。我們常說(shuō)的一、二,、三,、四線(xiàn)城市，或許將會(huì)被都市圈市場(chǎng)和非都市圈市場(chǎng)來(lái)代替,，華夏幸福定位為都市圈開(kāi)發(fā)商,；

第三，房?jī)r(jià),。都市圈市場(chǎng)如環(huán)南京,、環(huán)北京的房?jī)r(jià)不是與行政區(qū)劃的房?jī)r(jià)高度相關(guān)，而是與他所在都市圈核心城市的能級(jí)相關(guān),，而且有相對(duì)應(yīng)的比例關(guān)系,。廊坊的房?jī)r(jià)肯定不是往石家莊上靠的，固安的房?jī)r(jià)理論上也不是與廊坊市或者河北省靠,，聯(lián)動(dòng)效應(yīng)肯定是往通州,、大興靠，而且這個(gè)趨勢(shì)越來(lái)越明顯,。

②第二個(gè)核心的觀(guān)點(diǎn),，中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)主要以運(yùn)營(yíng)為主。未來(lái)地產(chǎn)的精益運(yùn)營(yíng)化的能力會(huì)越來(lái)越強(qiáng),。在這點(diǎn)上,，主流房企從不同角度提出了類(lèi)似的說(shuō)法，也在轉(zhuǎn)型實(shí)踐階段探索,。

③第三個(gè)核心觀(guān)點(diǎn),，地產(chǎn)的金融化。為什么房地產(chǎn)公司都是高杠桿,？很多真實(shí)的REITs,、股權(quán)投資是很少的，證監(jiān)會(huì),、銀行都在推公募的REITs,，未來(lái)華夏幸福有機(jī)會(huì)在房地產(chǎn)股權(quán)融資這塊有直接受益,。另一方面，長(zhǎng)線(xiàn)資金配置不動(dòng)產(chǎn)訴求不管是國(guó)際的黑石,、貝萊德這些全球非常有名的資管機(jī)構(gòu),，還是國(guó)內(nèi)的保險(xiǎn)資金特別是偏長(zhǎng)期資金，它們?cè)谧鲑Y產(chǎn)配置的時(shí)候?qū)τ诓粍?dòng)產(chǎn)資金的比例是在逐漸上升的,，所以地產(chǎn)和金融的結(jié)合或者地產(chǎn)金融化的趨勢(shì)是非常明顯,。

基于華夏幸福過(guò)去一年的發(fā)展和變局，艷姐從“地產(chǎn)人”的角度出發(fā)總結(jié)了三個(gè)方面的問(wèn)題,，分別指向了華夏幸福戰(zhàn)略中樞,、組織架構(gòu)以及模式內(nèi)核這三個(gè)方向，這也是外界爭(zhēng)議最大,，疑惑最多的三個(gè)問(wèn)題,。

①首先，華夏幸福的治理結(jié)構(gòu)是否會(huì)因?yàn)槠桨踩刖侄l(fā)生改變,？

針對(duì)這個(gè)問(wèn)題,，艷姐覺(jué)得公司的治理絕對(duì)不僅僅只是一個(gè)董事會(huì)層面的情況，而是一整套的體系,，股東層面,、董事會(huì)層面、經(jīng)營(yíng)管理層授權(quán)的層次,。

在股東層面,，考慮到平安的險(xiǎn)資屬性，其對(duì)華夏幸福的投資的定調(diào)還是財(cái)務(wù)性投資為主,。在雙方第二單股權(quán)交易協(xié)議里面,，平安承諾不主動(dòng)謀求對(duì)上市公司的控制權(quán)，所以華夏幸福的大股東華夏控股第一行動(dòng)人在上市公司股權(quán)比例高達(dá)36%以上,，所以在股東層面,，王文學(xué)的華夏控股依然是華夏幸福的實(shí)際控制人,。

在董事會(huì)治理層面,，華夏控股提名的董事有4位，值得一提的是首席執(zhí)行官吳向東也是由華夏控股提名,，這點(diǎn)上和外界固有認(rèn)知有差別,，加中國(guó)平安董事提名2名，再加上3名獨(dú)立董事,，形成了4+2+3的配置比例,。這樣的董事會(huì)架構(gòu)一定程度上兼顧了投后管理的穩(wěn)定性，也兼具治理決策有效性,。這樣看來(lái),，平安身上的確沒(méi)有“野蠻人”的影子,。

在治理層面，根據(jù)華夏幸福的章程,，首席執(zhí)行官在董事會(huì)的授權(quán)之下,，對(duì)公司的業(yè)務(wù)進(jìn)行管理，一定程度上形成了一個(gè)擁有強(qiáng)大實(shí)質(zhì)實(shí)效董事會(huì),，對(duì)戰(zhàn)略性問(wèn)題,、預(yù)算問(wèn)題、投資問(wèn)題來(lái)進(jìn)行研判和決策,。

②其次,，華夏幸福深耕都市圈的導(dǎo)向是不是意味著整個(gè)戰(zhàn)略重心南移？對(duì)組織形成怎樣考驗(yàn),？

對(duì)華夏幸福來(lái)講,，戰(zhàn)略重心從京津冀南移的說(shuō)法不夠準(zhǔn)確，華夏幸福自己更傾向“從北京走向全國(guó)”,，逐漸成為一個(gè)全國(guó)性的公司,。

艷姐記得，在鼎盛時(shí)期的2016年,，華夏幸福在華南區(qū)域立起大旗,，在當(dāng)時(shí)快速擴(kuò)張的背景下，華夏幸福對(duì)新開(kāi)拓的區(qū)域已經(jīng)無(wú)人可派,，除了人力,、財(cái)務(wù)外，其余管理班子全部為空降,。

但華夏招人速度很快,，也不惜血本。彼時(shí)華南新公司人員配置就很高,，總經(jīng)理和副總的職級(jí)比其他分公司要高出一截,。

那么在異地復(fù)制擴(kuò)展的過(guò)程中，華夏幸福的組織能級(jí)跟得上嗎,？

華夏幸福表示,，在2017、2018年環(huán)北京都市圈在一定程度上是限制狀態(tài)情況下,，華夏幸福一直在為異地復(fù)制匹配組織努力,，提出了“組織先行”的計(jì)劃。當(dāng)下為了服務(wù)于粵港澳灣區(qū)的項(xiàng)目拓展,，華夏幸福也成立了南方總部,，有針對(duì)性地解決組織匹配的問(wèn)題。

③最后,，產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)最核心的是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入,，在這方面華夏幸福配置了怎樣的人才,？

我們都了解，產(chǎn)城融合,，其中最重要的,，也是最關(guān)鍵、最難的一點(diǎn),，就是產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入,。而在產(chǎn)業(yè)招商引資方面，艷姐覺(jué)得人是最關(guān)鍵的要素,。

據(jù)華夏幸福介紹,，在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入方面，華夏幸福配置了4000多人的產(chǎn)業(yè)發(fā)展團(tuán)隊(duì),，包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有幾千人專(zhuān)門(mén)做招商引資的招商人員,。

同時(shí)，華夏幸福也有負(fù)責(zé)整個(gè)產(chǎn)業(yè)促進(jìn),、落地的團(tuán)隊(duì),，所有產(chǎn)業(yè)園主體的產(chǎn)業(yè)促進(jìn)人員。

在眾多房企中,，華夏幸福顯然是產(chǎn)業(yè)新城 PPP 模式的最大受益者,。作為一家“非典型性房企”，華夏幸福從產(chǎn)業(yè)概念到投資落地,，再到產(chǎn)全國(guó)布局,，是一條漫長(zhǎng)而艱辛的路。

在如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式能不能提擋換速邁上發(fā)展新臺(tái)階,，很值得我們期待。