重慶樓市在過(guò)去幾十年一直挺特殊。

很多獨(dú)特的政策,，很多奇特的現(xiàn)象,。

比如，房產(chǎn)稅,；又比如,，房?jī)r(jià)是平的；還比如,，從來(lái)不限購(gòu)...

有人把這個(gè)歸功于重慶特別的城市面貌,、地理格局，也有人說(shuō),，重慶是國(guó)內(nèi)大城市里,，唯一一個(gè)長(zhǎng)期保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定、真調(diào)控的城市,。

過(guò)去40年,，這里到底發(fā)生了什么？

1

1980年,，中國(guó)第一家房地產(chǎn)公司--深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司成立,，在1500公里外的重慶,，則沿用住房公有制與福利化分房制度，房子和單位,、工齡,、級(jí)別、婚姻有關(guān),，和金錢(qián),？沒(méi)有半毛錢(qián)的關(guān)系。

（80年代的重慶）

當(dāng)時(shí)的重慶,，和全國(guó)大部分城市一樣,，在改革的浪潮中，在職工宿舍里,，所有人將青春獻(xiàn)給了祖國(guó),。

（1977-1980年 竣工后的石板坡長(zhǎng)江大橋）

在當(dāng)時(shí)的報(bào)紙上，沒(méi)有樓盤(pán)軟文,，也沒(méi)有硬廣,。報(bào)社跑業(yè)務(wù)的,，拉來(lái)的都是賣(mài)機(jī)床,、車(chē)床，還有煙行,、醫(yī)館廣告,。

唯一能和房子扯得上聯(lián)系的，只是《巴蜀日?qǐng)?bào)》刊登的賣(mài)地信息,。

2

80年代前后,，由重慶統(tǒng)建、改建的住宅區(qū),，大約是400余萬(wàn)平方米,。

那時(shí)的人，是簡(jiǎn)單而幸福的,。

1）一家三口擠著20㎡,，那也是家；4㎡的小陽(yáng)臺(tái)一封閉,，就是小朋友的小天地,；

2）租金非常低廉，城鎮(zhèn)居民平均住房支出還不到煙酒糖茶消費(fèi)的一半,。

小房子里發(fā)出的大多是歡笑,，晚上為了涼快，是不關(guān)大門(mén)的,。沒(méi)有拼單,，沒(méi)有擺拍，也沒(méi)有朋友圈。

（重慶80年代住宅區(qū)）

1980年,，關(guān)于住房制度改革的“試行辦法”出臺(tái),。

1981年，四川省人民政府批準(zhǔn)重慶市首批征用410畝土地,，由重慶市規(guī)劃局統(tǒng)一規(guī)劃,，南坪二小區(qū)、大坪九坑子,、江北區(qū)鷂子丘等區(qū)域開(kāi)始實(shí)施房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā),。

城市開(kāi)始變樣。

1984年,，重慶首家房地產(chǎn)公司成立（重慶市房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)公司）,。

兩年后，重慶成為全國(guó)住房制度改革第一批試點(diǎn)城市,。

重慶長(zhǎng)江輪船公司,，成了重慶首個(gè)實(shí)行住房制度改造的國(guó)企。

1988年出臺(tái)的住房分配辦法,，是不是感覺(jué)似曾相識(shí)：

• 當(dāng)年付三分之一房?jī)r(jià),，其余在十六年中付清；
• 無(wú)力買(mǎi)房者,，采用保證金住房法,，預(yù)付2500元，可分一套房,，房租略高,，租期不限；
• “鴛鴦樓”租房法,，預(yù)交1500元限期三年,，到期不搬，租金提高一半,。

1988年9月4日至6日,，重慶市首屆“市民選購(gòu)住房交易會(huì)”在市中區(qū)體育館內(nèi)舉行，向市民出售沙區(qū),、渝中,、江北、南岸幾處共353套商品房,。

出售所有權(quán)的價(jià)格550-1000元/平,，出售使用權(quán)為275-500元/平。開(kāi)賣(mài)1小時(shí),，進(jìn)場(chǎng)2300多人,，賣(mài)出129套,。

這才是真火爆！

當(dāng)然,，這也是重慶首次向市民個(gè)人出售商品房,。

時(shí)間來(lái)到1989年，這家報(bào)紙?jiān)趺炊疾粫?huì)想到,，30年后,，自己會(huì)火遍大江南北。

理由是他為北京1600-1900元/㎡房?jī)r(jià)訴不平,。

另一邊的重慶,，當(dāng)年也已經(jīng)掀起住宅建設(shè)高潮，1980-1990十年間,，重慶共建新建住宅1572萬(wàn)方,，如后堡小區(qū)、南坪三四小區(qū),、建北社區(qū)等等,，城市人均居住面積由3.6㎡增加到了5.7㎡。

別笑,。

3

進(jìn)入90年代后,，重慶樓市迎來(lái)“青銅時(shí)代”。

1990年,，重慶在住房?jī)?chǔ)蓄,、集資建房的基礎(chǔ)上，推出了集資解危（集資改造危房）,。

1991年，住房信貸業(yè)務(wù)起步,，建設(shè)銀行,、工商銀行相繼成立房地產(chǎn)信貸部。

（93年風(fēng)靡全國(guó)的嘉陵摩托）

渝中,、江北,、九龍坡、大渡口開(kāi)始大量涌現(xiàn)新建集資房與新修商品房,。

1995年12月,，重慶首屆房交會(huì)在渝中區(qū)上清寺渝中大廈舉行。重慶放出重磅政策優(yōu)惠：買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)繳稅費(fèi)從11.5%減少至1.75%,！效果立竿見(jiàn)影,，房交會(huì)成交金額高達(dá)8億元。

1997年,，銀行開(kāi)始辦理按揭購(gòu)房,，民眾的購(gòu)房意愿大幅上升,。

同年，龍湖花園,、加州花園在新牌坊面世,。和過(guò)去居民樓完全迥異的花園小區(qū)，開(kāi)啟了重慶的住宅新時(shí)代,，也是很多渝派房企走上快車(chē)道的時(shí)代,。

（龍湖花園）

1998年，重慶舉辦了第一屆“十佳住宅小區(qū)”評(píng)選,，龍湖花園,、錦繡山莊、競(jìng)地城市花園等樓盤(pán)入選,，從20年后的眼光看,，那時(shí)候的“榜單”顯然更真實(shí)、更單純,。

那時(shí)候的開(kāi)發(fā)商,，顯然也更單純，知道自己的發(fā)展基石,，是把房子修好,。

而重慶城鎮(zhèn)人均居住面積，上升到8.9㎡,。

（新舊交替的重慶）

1999年3月,，重慶出臺(tái)取消福利分房政策，住宅市場(chǎng)化讓個(gè)人買(mǎi)房時(shí)代走上歷史舞臺(tái),。

同年12月,，重慶首屆房企50強(qiáng)開(kāi)始評(píng)選，重慶房企進(jìn)入品牌時(shí)代,。

（金科花園 1999年）

山城香煙逐漸退出報(bào)紙廣告界,，接替他霸版的，成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,。

（90年代重慶紙媒上的山城香煙廣告）

這是一個(gè)時(shí)代的轉(zhuǎn)變,。

4

2000年，楓香庭開(kāi)售,，3400元/㎡,，一舉成為了當(dāng)時(shí)最貴的商品房。

（2000年 楓香庭）

與這里相隔幾公里的地方,，五黃大社區(qū)也正在崛起,。

那時(shí)候的五里店到黃泥磅沿線(xiàn)，還很偏遠(yuǎn),，還是郊區(qū),，重慶市民不愿意去拓荒,。

開(kāi)發(fā)商聯(lián)手開(kāi)始炒作區(qū)域概念，“五黃大社區(qū)”這個(gè)神奇的名詞誕生,。對(duì)于多板塊發(fā)展的重慶,，你懂得，開(kāi)發(fā)商最拿手的,，就是C概念,。

（五黃大社區(qū)）

2001年，住宅施工面積2508萬(wàn)平方米,，全面進(jìn)入快節(jié)奏周期,。

2002年，重慶成為了首個(gè)按套內(nèi)面積賣(mài)房的城市,。

重慶人的幸福,，從這里開(kāi)始...

也正是這一年，重慶樓市迎來(lái)“黃金時(shí)代”,。

陽(yáng)光100,、香江國(guó)際、保利,、棕櫚泉,、中房等等全國(guó)性開(kāi)發(fā)商先后挺進(jìn)重慶。

“八大金剛鬧經(jīng)開(kāi)”,；

奧林匹克花園,，第一次替重慶喊出了“一路向北”的口號(hào)。

自此,，高端業(yè)態(tài)與品質(zhì)化大社區(qū)在重慶大量涌現(xiàn),。

（2002年 觀(guān)音橋）

在南濱路，浦輝開(kāi)發(fā)了南岸區(qū)第一個(gè)江景房--海棠曉月,，售價(jià)4000元/㎡,。

04年的珠江花園，最低售價(jià)為2600元/㎡,。

同年的水晶酈城，賣(mài)到了3000 元/㎡,！

（珠江花園）

2006年,，重慶秋季房?jī)r(jià)顯示為2964元，而2005年的重慶市人均可支配收入約為10244元,。買(mǎi)一套100㎡的房子,，兩口子大概需要存錢(qián)16年。非常健康,。

5

2007年,，重慶搜房網(wǎng)針對(duì)重慶市場(chǎng)做了一份調(diào)查：

在接受調(diào)查的人中,，能夠接受5000元以上房?jī)r(jià)的比例為7.82%，其中能夠接受6000元以上房?jī)r(jià)的人數(shù)僅占2.2%,。

大多數(shù)接受調(diào)查的人認(rèn)為重慶房?jī)r(jià)應(yīng)該在4000元/㎡附近才合理,。

距今，房?jī)r(jià)早就遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超破了6000元/㎡,。

對(duì)于房?jī)r(jià)這回事,，從來(lái)都是與大家的期望，背道而馳,。

越漲,，買(mǎi)家就越踴躍。

按新華社報(bào)道,，當(dāng)時(shí)重慶的購(gòu)房群體中,，外地人占比達(dá)到了57.5%！

這57.5%的朋友,，后面未必都是快樂(lè)的,。

至少在重慶買(mǎi)房這件事上。

從歷史看,，重慶樓市被看好,，不是一天兩天了。

但這些年來(lái),，很多人稱(chēng)重慶是“CF者的墳?zāi)埂薄?/p>

6

08年是個(gè)不太平的年份,，但辦法總是有的。

首套二套,，統(tǒng)統(tǒng)首付20%,！利率7折！

火力全開(kāi)的樓市殺紅了眼,，2009年春,，行情反轉(zhuǎn)。

至2010年底,，主城房?jī)r(jià)套內(nèi)普遍8000元/㎡以上,，中心地段，已有樓盤(pán)超過(guò) 1萬(wàn)元單價(jià),。

完成了一次價(jià)格跨越,。

隨著行情踴躍，重慶又打出大殺招,。

2011年1月28,，上海、重慶開(kāi)始試點(diǎn)房產(chǎn)稅,。

相比上海,，重慶版的房產(chǎn)稅精準(zhǔn)的針對(duì)“豪宅”以及后來(lái)的“外地三無(wú)”,，成了比限購(gòu)政策還猛的真招，因?yàn)榫拍赀^(guò)去了,，大家都敢限購(gòu),，卻沒(méi)有誰(shuí)再去品嘗房產(chǎn)稅。

限購(gòu),，容易讓人產(chǎn)生“外面還有眾多接盤(pán)俠被限著,，未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)漲”的錯(cuò)覺(jué)；

房產(chǎn)稅,，則直接告訴你未來(lái)要付出的代價(jià),，是令人始終不能愉快玩耍的“天花板”。

7

時(shí)間來(lái)到2014年,，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次進(jìn)入調(diào)整期,，房?jī)r(jià)、成交量雙雙下滑,。

西永某項(xiàng)目,，開(kāi)盤(pán)沒(méi)到半年，均價(jià)從8000調(diào)回了5000,；

大竹林某大盤(pán),，打出套內(nèi)7399元/㎡低單價(jià)促銷(xiāo)，售樓處的中介仍然比看房客戶(hù)要多的多,；

過(guò)去需要100萬(wàn)驗(yàn)資才能看房的某豪宅,，放下身段，中介全城喊話(huà)：原價(jià)28000元/㎡的精裝房,，不要25000,，不要20000，現(xiàn)在只要12000,！

樓市,，套人了！

我想起了兩句話(huà)：

• “一個(gè)普通的重慶家庭,，依靠6.5年的收入可買(mǎi)得起一套商品房,，若房?jī)r(jià)過(guò)高，就不宜居”,；
• “重慶房子就要價(jià)廉物美”,。

到了今天，房?jī)r(jià)高低到底是好還是壞的是是非非,，仍然是值得玩味的。

2016年底,，隨著一線(xiàn)樓市大漲之后的收緊,，聰明資金打飛的涌入二線(xiàn)城市,！

重慶市場(chǎng)，風(fēng)起云涌,。

土地市場(chǎng)繼續(xù)出現(xiàn)搶購(gòu)潮,，刷新樓面單價(jià)紀(jì)錄。

本地外地購(gòu)房者,，出現(xiàn)羊群跟風(fēng)效應(yīng),，大肆涌入，一段時(shí)間,，一房難求,。

2016-2017早期入場(chǎng)的買(mǎi)家，終于賺了波“快錢(qián)”,。

2018年6月,，成為一輪行情的分水嶺。

后面的故事,，大家都已經(jīng)清楚,，就不贅述了。

8

如今重慶的市場(chǎng)局面,，是比較清晰的,。

說(shuō)一千道一萬(wàn)，我認(rèn)為可用三個(gè)字形容：「穩(wěn)」「準(zhǔn)」「狠」,。

中心區(qū)新房單價(jià)的天花板,，已經(jīng)突破了套內(nèi)30000元/㎡，熱門(mén)主流的新興板塊的品質(zhì)住宅,，房?jī)r(jià)基本站穩(wěn)套內(nèi)20000元/㎡,。

成熟區(qū)常規(guī)品質(zhì)二手房普遍也在套內(nèi)20000元/㎡左右徘徊。

說(shuō)實(shí)話(huà),，換算成建面,，都不高。

政策準(zhǔn),。漲了壓,、跌了抬；

房?jī)r(jià)穩(wěn),。對(duì)于常住者而言,，相對(duì)壓力小很多；

與此同時(shí),，成交量,，還能常年全國(guó)前三，是真狠...

在房地產(chǎn)白銀時(shí)代，重慶人的居住需求,，也開(kāi)始發(fā)生深刻的變化,。

戶(hù)型、結(jié)構(gòu),、品質(zhì),、配套、容積率等舒適性要求,，越來(lái)越高,。

驅(qū)動(dòng)著重慶樓市從量到質(zhì)的變化。

縱觀(guān)重慶房地產(chǎn)的四十年,。從職工宿舍,，到高層塔樓，再到如今的低密板樓,；

從人均3.6㎡,，到如今的人均40㎡左右。

驅(qū)動(dòng)重慶樓市變化的,，更多是城市價(jià)值本身而不是炒作,。

對(duì)于一個(gè)面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，并有遠(yuǎn)大未來(lái)的城市而言,，房地產(chǎn)的穩(wěn)定,，一定是好事。

對(duì)于參與重慶建設(shè)的朋友們,，房?jī)r(jià)換來(lái)的幸福感和相對(duì)安全性,，自然也是好的。

這,，是一個(gè)好時(shí)代,。