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臨港新片區(qū)在5年內(nèi)至少再添60萬(wàn)人口,，

達(dá)到百萬(wàn)量級(jí),。

臨港新片區(qū)在5年內(nèi)房?jī)r(jià)控制3萬(wàn)元單價(jià)。

臨港新片區(qū)在1年內(nèi)開(kāi)發(fā)體量300萬(wàn)平方米,；

保障性住房配建比例5%,，

開(kāi)發(fā)商自持租賃住房比例44.53%。

保障租賃房和商品房比例1：1

小編根據(jù)調(diào)查這些問(wèn)題,，逐個(gè)的一一闡述自己的理解,。本文中純個(gè)人觀點(diǎn)，各位看官請(qǐng)謹(jǐn)慎參考,。

就標(biāo)題摘要的思考問(wèn)題：

到2025年以前,，臨港人口再增加60萬(wàn)人口；達(dá)到百萬(wàn)級(jí),。加減法得知現(xiàn)在臨港的人口總數(shù)已經(jīng)是40萬(wàn)人口,。這個(gè)40萬(wàn)人口包括的區(qū)域是指大治河以南金匯港以東870平方公里？還是指386平方公里的臨港,？

在近日舉辦的上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)“住宅與商業(yè)地塊線上推介會(huì)”上,，新片區(qū)管委會(huì)推介了8處住宅地塊，分布在103國(guó)際創(chuàng)新協(xié)調(diào)社區(qū),、蘆潮港片區(qū)以及臨港奉賢園區(qū),。

臨港何時(shí)有新樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)？

       無(wú)論用于自住還是投資,，新片區(qū)揭牌后接二連三的好消息,，讓人們對(duì)這片土地抱有極大的期待。其實(shí),，不止是想在臨港買(mǎi)房的人們著急,，臨港新片區(qū)管委會(huì)也“著急”。按《中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)總體方案》,，臨港新片區(qū)在2025年,、2035年兩個(gè)重要節(jié)點(diǎn)前，有著必須完成的經(jīng)濟(jì)功能,、總量與城市發(fā)展規(guī)模等的目標(biāo),。而要完成這些目標(biāo)，人口增長(zhǎng)更是不可或缺,?！?025年，新片區(qū)的GDP要到3500億,?！惫芪瘯?huì)領(lǐng)導(dǎo)在推介會(huì)后告訴記者，要達(dá)到如此體量,，臨港新片區(qū)在5年內(nèi)至少再添60萬(wàn)人口,，達(dá)到百萬(wàn)量級(jí)?！?/em>

臨港房地產(chǎn)市場(chǎng)再啟動(dòng)的原因：

一來(lái)能達(dá)到支撐財(cái)政,、拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的作用；

二來(lái)則是為這至少60萬(wàn)人提供最基本的居住配套,。

計(jì)算方法

按人均住房面積30平方米來(lái)算,，臨港新片區(qū)至少新建近2000萬(wàn)平方米住宅面積，折算到每年,，則是至少300萬(wàn)平方米,。這是個(gè)什么概念呢？放在整個(gè)上海樓市是一個(gè)驚人的數(shù)字；2018年上海全市新房成交量在645萬(wàn)方左右,；2019年上海全市新房成交量在773.45萬(wàn)方左右,；也就是基本是達(dá)到了全市開(kāi)發(fā)建設(shè)的一半左右的量,。用管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的話說(shuō),，300萬(wàn)平方米是每年的“底限”。

臨港的“底  限“

臨港每年新增

300萬(wàn)平方米

住宅土地供給

除了每年住宅開(kāi)發(fā)土地新增300萬(wàn)平方米底限以外,，還有什么相關(guān)配套的房地產(chǎn)政策調(diào)控這么大的體量供應(yīng)后可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)過(guò)熱后的住房漲價(jià)問(wèn)題呢,？既然是滿足住房需求，就要做到“房住不炒”,。以下三條規(guī)定是開(kāi)發(fā)商來(lái)臨港拿地必要條件：

保障性住房配建比例5%,，

開(kāi)發(fā)商自持租賃住房比例44.53%，

一手房售價(jià)原則上不超過(guò)每平方米3萬(wàn)元,。

而目前上海市的拍賣(mài)住宅用地時(shí)候要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的社會(huì)保障的規(guī)定是：

保障性住房配建比例5%,，

開(kāi)發(fā)商自持租賃住房比例15%，

一手房售價(jià)預(yù)售價(jià)格審批制度,。

開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)土地的同時(shí)承擔(dān)一定的社會(huì)責(zé)任,，通過(guò)自持租賃住房比例15%。而臨港這次規(guī)定是要求開(kāi)發(fā)商自持的租賃住房比率提高到44.53%,。目前大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都成立了自己的長(zhǎng)租公寓的品牌,；龍湖的冠寓、萬(wàn)科的泊寓,；保利的N+,；華潤(rùn)的有巢等等。就目前長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀,，做慣了短平快的那些開(kāi)發(fā)企業(yè)自然不愿意涉足這種做一半買(mǎi)一半,、留一半經(jīng)營(yíng)一半的產(chǎn)品。

未來(lái)臨港提高了接近50%的代建和自持比例,，對(duì)于那些高周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)吸引力不大,；未來(lái)的臨港開(kāi)發(fā)商有可能是國(guó)企和央企為主。而且未來(lái)臨港的真正的保障住房應(yīng)該就是每年從300萬(wàn)平方米中拿出來(lái)50%租賃房150萬(wàn)方,。商品房和租賃房各占比50%,。

足量的、優(yōu)質(zhì)的長(zhǎng)租公寓

才是吸引人才,、筑巢引鳳的根本,。

臨港這樣才能成為年輕人的就業(yè)天堂，吸引年輕的第一步是提供足夠便宜的租房,；而不是一來(lái)就買(mǎi)房,、炒房。試問(wèn)一下自外地來(lái)上海的有幾個(gè)人不是從租房開(kāi)始的。小編自1996年來(lái)到上海讀書(shū),；2000開(kāi)始上班就出來(lái)租房,。購(gòu)買(mǎi)第一套房子已經(jīng)2007年了，工作7年后才買(mǎi)房,。小編以為這次臨港開(kāi)發(fā)政策里還是比較合理的,。假如都是商品房無(wú)非就是巨大的門(mén)檻，哪怕房?jī)r(jià)限制在3萬(wàn)元以內(nèi),，真正要來(lái)臨港人還是買(mǎi)不起的年輕人,。

限制未來(lái)商品房的價(jià)格

3萬(wàn)/平方米

是指整體臨港樓市均價(jià)？

臨港樓市均價(jià)達(dá)到3萬(wàn)/㎡,，目前除了臨港主城外,，新片區(qū)內(nèi)多數(shù)板塊在售新房大部分達(dá)不到這個(gè)售價(jià)。目前只有主城區(qū)和金匯板塊接近這個(gè)均價(jià),。假如是按照新片區(qū)整體均價(jià)來(lái)平均的話,，臨港樓市還是保留一定的合理上漲的空間。有業(yè)內(nèi)人士指出,，在供應(yīng)量持續(xù)增加的同時(shí),，新片區(qū)的房?jī)r(jià)卻給出了成長(zhǎng)的空間，但是這個(gè)空間也并沒(méi)有多大,。

△臨港新片區(qū)板塊房?jī)r(jià)一覽