物流地產(chǎn)概況

發(fā)展迅速，但水平仍較為落后,。

經(jīng)濟(jì)全球一體化及科技的迅猛發(fā)展中,，物流成為構(gòu)建交互紐帶的重要一環(huán)，并逐漸發(fā)展為追求高時(shí)效,、高可靠性的的現(xiàn)代物流體系,。

在今年疫情爆發(fā)的關(guān)鍵時(shí)刻，倉儲(chǔ)物流行業(yè)對(duì)醫(yī)療及生活物資的輸送保證對(duì)重大危機(jī)事件的有力抗擊,，而疫情后導(dǎo)致的消費(fèi)由線下轉(zhuǎn)為線上,，客觀上造就倉儲(chǔ)物流的需求進(jìn)一步增長(zhǎng),。

鑒于較優(yōu)的長(zhǎng)期賽道，已有多方勢(shì)力開始加速涌入倉儲(chǔ)物流行業(yè),，競(jìng)爭(zhēng)格局正不斷發(fā)生變化,。領(lǐng)先企業(yè)不斷擴(kuò)大網(wǎng)絡(luò)規(guī)模，并借助先進(jìn)技術(shù)實(shí)現(xiàn)服務(wù)升級(jí),，以獲得更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),，并開啟新一輪變革浪潮。

1.現(xiàn)代倉儲(chǔ)物流為供應(yīng)鏈體系下的特殊工業(yè)地產(chǎn),。

現(xiàn)代倉儲(chǔ)物流（物流地產(chǎn)）是由美國普洛斯公司率先提出并實(shí)踐的,，開始于上世紀(jì)80年代，至今為止已有30多年的歷史,。

2001年中國加入WTO后,，大量外資企業(yè)進(jìn)入中國。提出“物流地產(chǎn)”概念的普洛斯于2003年進(jìn)入中國開始“圈地運(yùn)動(dòng)”,，同時(shí)將倉儲(chǔ)物流設(shè)施的國際標(biāo)準(zhǔn)帶入國內(nèi),。目前倉儲(chǔ)物流在歐洲、美國,、日韓,、澳洲等發(fā)達(dá)國家發(fā)展較為迅速。

概括來說,，現(xiàn)代倉儲(chǔ)物流是不僅僅局限于傳統(tǒng)意義上的“倉庫”,，是在經(jīng)濟(jì)全球化與供應(yīng)鏈一體化背景下的倉儲(chǔ)，是在現(xiàn)代物流系統(tǒng)中以滿足供應(yīng)鏈上下游的需求為目的,，在特定的有形或無形的場(chǎng)所,、運(yùn)用現(xiàn)代技術(shù)對(duì)物品的進(jìn)出、庫存,、分揀,、包裝、配送及其信息進(jìn)行有效的計(jì)劃,、執(zhí)行和控制的物流活動(dòng),。

現(xiàn)代倉儲(chǔ)物流依托基礎(chǔ)設(shè)施，屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇,。從基礎(chǔ)設(shè)施來講而言,，倉儲(chǔ)物流資產(chǎn)的形成包含選址、建設(shè),、出租等環(huán)節(jié),，最終實(shí)現(xiàn)物流與不動(dòng)產(chǎn)的結(jié)合。因此倉儲(chǔ)物流屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇,，具體設(shè)施包含物流園區(qū),、物流倉庫,、配送中心、分撥中心等,，并且大量集中于交通樞紐節(jié)點(diǎn),，通過集約化、規(guī)?；?、現(xiàn)代化的手段降低物流的綜合成本，提高運(yùn)營水平,。

2.我國倉儲(chǔ)物流發(fā)展較為迅速,，但水平仍較為落后。

我國物流倉儲(chǔ)行業(yè)發(fā)展迅速,。物流為聯(lián)系生產(chǎn)者與消費(fèi)者的重要基礎(chǔ)設(shè)施,，高效、穩(wěn)定的物流構(gòu)成現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基石,。

進(jìn)入21世紀(jì),，我國受益于全球化浪潮，逐漸成長(zhǎng)為世界供應(yīng)鏈體系中不可或缺的一環(huán),；隨后迎來移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的新時(shí)代,，開啟電子商務(wù)的突飛猛進(jìn)，雙雙倒逼我國倉儲(chǔ)物流從基礎(chǔ)設(shè)施到管理服務(wù)全環(huán)節(jié)的不斷提升,。與之相伴,，物流行業(yè)規(guī)模亦后發(fā)進(jìn)入快速發(fā)展的通道。依據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),，我國倉儲(chǔ)物流行業(yè)固定資產(chǎn)投資完成額從2012年的2437億元人民幣提升至2017年6856億元,，年復(fù)合增速達(dá)到17%。

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現(xiàn)代化倉儲(chǔ)物流設(shè)施與海外發(fā)達(dá)國家仍有一定差距,。近年來我國電商及新零售的快速發(fā)展引發(fā)了對(duì)能夠滿足多品種高自動(dòng)化程度倉儲(chǔ)物流資源的巨大需求，與當(dāng)前行業(yè)相對(duì)落后的發(fā)展水平形成突出的矛盾,。

《中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式與投資前景分析報(bào)告》指出,，我國目前大約為5.5億平方米的倉儲(chǔ)物流面積，但現(xiàn)代化物流設(shè)施僅為1.1億平方米,，占比僅為20%,；尤其人均倉儲(chǔ)面積約為0.41平方米，僅為美國的1/13,，相差巨大,。

中高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施方面，我國主要城市非自用中高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施存量累計(jì)僅約2600萬平米,，人均面積不到0.015平米,，而美國中高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施總存量約為3.7億平米,，折合人均面積達(dá)1.13平米。

在當(dāng)前電商經(jīng)濟(jì)滲透進(jìn)一步提升的情形下,，需求方對(duì)時(shí)效性,、安全性提出更高的要求，我國中高標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代化倉儲(chǔ)物流設(shè)施仍有較大的發(fā)展空間,。

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從競(jìng)爭(zhēng)格局來看,，行業(yè)表現(xiàn)為海外巨頭一馬當(dāng)先，國內(nèi)企業(yè)加速趕超的局面,。

國際巨頭普洛斯早在2002年便進(jìn)入中國市場(chǎng),，雖國內(nèi)參與者逐漸起步，包括萬科萬緯,、易商,、深圳寶灣、嘉民,、宇培等國有及民營企業(yè),，涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)、物流企業(yè),、電商平臺(tái)等等,，而排位相對(duì)靠后的東百集團(tuán)等近幾年來擴(kuò)張較為明顯，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局仍在變動(dòng),。

根據(jù)智研咨詢數(shù)據(jù)顯示,，2019年物流地產(chǎn)市占率前四位分別為普洛斯、萬緯,、宇培,、嘉民，CR4為48.9%,，CR8為68.3%,。

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3.政策暖風(fēng)頻吹，拿地成未來角力點(diǎn)

針對(duì)行業(yè)發(fā)展水平難以滿足日益增長(zhǎng)的需求這一矛盾,，國家就倉儲(chǔ)物流行業(yè)出臺(tái)了一系列扶持政策,，尤其在近幾年較為頻繁地出臺(tái)政策，給予行業(yè)較優(yōu)的成長(zhǎng)環(huán)境,。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,，我國經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)更需要高效而低廉的倉儲(chǔ)物流設(shè)施進(jìn)行配套,，方能得到長(zhǎng)足進(jìn)步,。

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納入基建范疇，物流地產(chǎn)促經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。伴隨電商經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)以及新零售的快速連鎖化發(fā)展,，倉儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施也迎來物聯(lián)網(wǎng),、制動(dòng)化、智能化等科技賦能的升級(jí)浪潮,。十九大報(bào)告中首次將“物流”納入基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的論述范疇,。

2020年3月政治局會(huì)議要求加快新基建建設(shè)步伐，旨在以“信息網(wǎng),、能源網(wǎng)及交通物流網(wǎng)”為載體實(shí)現(xiàn)“信息流,、能源流、物流”的融合,，倉儲(chǔ)物流在其中扮演實(shí)物輸送的基石作用,。

從宏觀政策層面，加快新基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的目的在于促進(jìn)國家戰(zhàn)略升級(jí)轉(zhuǎn)型,，物流及地產(chǎn),；作為連接生產(chǎn)與消費(fèi)的國民經(jīng)濟(jì)大動(dòng)脈，尤其在促進(jìn)新型消費(fèi)經(jīng)濟(jì)方面作用巨大,，理應(yīng)成為國家經(jīng)濟(jì)恢復(fù)持續(xù)增長(zhǎng)的戰(zhàn)略支撐力量,。土地供應(yīng)收緊，倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目投資成本上升,。倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目通常對(duì)地方稅收和就業(yè)的帶動(dòng)作用小,，導(dǎo)致地方政府對(duì)倉儲(chǔ)物流用地的供應(yīng)較為保守。

從一線城市來看,，根據(jù)《上海2017-2035年城市總體規(guī)劃》以及《北京2016-2035年城市總體規(guī)劃》,，預(yù)計(jì)上海、北京2035年產(chǎn)業(yè)用地（包括倉儲(chǔ)物流用地）占城鄉(xiāng)建設(shè)用地比例分別下降至10%-15%以及20%以內(nèi),，相較過往大幅下降,。當(dāng)前倉儲(chǔ)物流行業(yè)已經(jīng)開始面臨用地價(jià)格上升、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯地區(qū)不斷被搶占的情況,，投資成本逐步攀升,。

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拿地成未來倉儲(chǔ)物流供應(yīng)商角力點(diǎn)。盡管在2019年發(fā)改委出臺(tái)《關(guān)于推動(dòng)物流高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)形成強(qiáng)大國內(nèi)市場(chǎng)的意見》指出,，圍繞“一帶一路”建設(shè),、京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展,、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)等重大戰(zhàn)略實(shí)施，啟動(dòng)第一批15個(gè)左右國家物流樞紐布局建設(shè),，培育形成一批資源整合能力強(qiáng),、運(yùn)營模式先進(jìn)的樞紐運(yùn)營企業(yè)。

然而現(xiàn)有物流地產(chǎn)項(xiàng)目仍然無法滿足電商快速增長(zhǎng)的需求，因此如何有效獲得土地資源變成了所有倉儲(chǔ)物流供應(yīng)商面對(duì)巨大需求時(shí)最難以逾越的鴻溝,。

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疫情催化與內(nèi)循環(huán)下的變革浪潮

全球疫情進(jìn)一步凸顯物流地產(chǎn)命脈作用,，線上化趨勢(shì)推動(dòng)新一輪變革浪潮。物流行業(yè)在此次疫情中被推上了風(fēng)口浪尖,，關(guān)鍵時(shí)刻對(duì)醫(yī)療及生活物資的輸送保證對(duì)重大危機(jī)事件的有力抗擊,，凸顯其不可或缺的命脈作用。

在需求方面,，受到疫情隔離措施帶來的影響,，傳統(tǒng)零售品牌全渠道將進(jìn)一步打開，生鮮電商等冷鏈新興需求也將實(shí)現(xiàn)提速,，電商滲透率進(jìn)一步提升,，在疫情發(fā)展尚未明朗的情形下，這種由線下實(shí)體向線上電商的轉(zhuǎn)變可能會(huì)長(zhǎng)期存在,，客觀上造就倉儲(chǔ)物流的需求增長(zhǎng),。另一方面，高標(biāo)倉在運(yùn)營效率上的優(yōu)勢(shì)開始得到重視,，并進(jìn)一步發(fā)展為集約化更強(qiáng)的智慧物流園區(qū),，行業(yè)逐漸迎來新一輪變革。

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1）冷鏈倉的進(jìn)一步加速迭代

冷鏈倉需要前期進(jìn)行較大的投資及較高的技術(shù)要求,，其需求主要涉及到生鮮食品,、醫(yī)藥、疫苗等需要恒溫恒濕的物品,，通常需定制化提供,，目前尚處于起步階段。截至2019年,，冷庫占總倉庫數(shù)量比例僅為2.2%,，具備較強(qiáng)的稀缺性。根據(jù)物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)顯示,，2019年全國冷庫平均空置率為10.87%,，相較2018年，空置率基本保持平穩(wěn),。

疫情催化下生鮮食品在電商渠道的銷量繼續(xù)提升,，2020春節(jié)期間，生鮮電商行業(yè)日均活躍用戶規(guī)模達(dá)到1009萬,，較2019年春節(jié)大增91.5%,，較2019年平日增長(zhǎng)30%。

從行業(yè)龍頭來看,，京東生鮮除夕至初三銷量環(huán)比節(jié)前增長(zhǎng)超370%,；除夕至初六,，永輝生活到家福州地區(qū)訂單同比增長(zhǎng)率超過450%，銷售額同比增長(zhǎng)超過600%,；美團(tuán)買菜的平均客單價(jià)上漲70%,。

在此情形下，行業(yè)巨頭如順豐也開始加碼布局,，其中報(bào)顯示的較高業(yè)務(wù)增速也表明冷鏈需求正開始快速釋放,，隨之將加速推進(jìn)冷鏈倉發(fā)展。

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2）高標(biāo)倉運(yùn)營優(yōu)勢(shì)得到體現(xiàn)

和普通倉相比,，高標(biāo)倉具有面積大,、凈空高、設(shè)備自動(dòng)化,、物流流程智能化以及地面平整度高的優(yōu)點(diǎn),，在運(yùn)營效率上具備較高優(yōu)勢(shì)，租金水平也具備較強(qiáng)吸引力,。高標(biāo)倉由于涉及到自動(dòng)化設(shè)備的布局問題,，下游租戶在選擇倉儲(chǔ)地點(diǎn)時(shí)會(huì)提前進(jìn)行全盤規(guī)劃，不輕易搬遷,，因此租約一般長(zhǎng)達(dá)3—5年,，較大程度保證項(xiàng)目現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

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3）從高標(biāo)倉到智慧物流園

在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代,，開放,、共享、智慧的供應(yīng)鏈成為發(fā)展方向,，實(shí)現(xiàn)倉儲(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)化,、協(xié)同化成為趨勢(shì)。隨著物信息系統(tǒng),、物聯(lián)網(wǎng),、計(jì)算機(jī)視覺、機(jī)器人,、大數(shù)據(jù)等技術(shù)在物流領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用,，物流變得越來越智慧，智慧升級(jí)將成為倉儲(chǔ)物流的發(fā)展方向,。

智慧物流園以全面連接,、數(shù)字轉(zhuǎn)型、智能升級(jí)為特征,，通過信息互聯(lián)網(wǎng)和設(shè)施物聯(lián)網(wǎng)加速園區(qū)業(yè)務(wù)的在線改造,，通過自動(dòng)倉庫、揀選機(jī)器人,、AGV,、自動(dòng)分揀系統(tǒng)等設(shè)備以及倉儲(chǔ)管理系統(tǒng)等軟件的應(yīng)用,，構(gòu)建起一套完整的智能倉儲(chǔ)物流解決方案,，減少園區(qū)人員的簡(jiǎn)單重復(fù)勞動(dòng),，使園區(qū)運(yùn)營實(shí)現(xiàn)可視化、可追溯和可預(yù)警,，讓物流管控更加精細(xì),、高效、透明,、智能,，幫助客戶真正實(shí)現(xiàn)降本增效。

內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)模式下,，倉儲(chǔ)物流再獲發(fā)展良機(jī),。鑒于中美關(guān)系隨疫情陷入更加不明朗的格局，今年7月21日的企業(yè)家座談會(huì)上,，總書記再次強(qiáng)調(diào)了以國內(nèi)大循環(huán)為主的雙循環(huán)發(fā)展格局,。我國擁有超大規(guī)模的消費(fèi)市場(chǎng)，以及完整的生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈,，具備形成內(nèi)部大循環(huán)的條件,。倉儲(chǔ)物流搭建的供應(yīng)鏈效率較大程度地實(shí)體制造及零售企業(yè)的經(jīng)營情況，而經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的高效運(yùn)行也會(huì)催生更大的倉儲(chǔ)物流需求,，兩者有望形成互相促進(jìn)的良性發(fā)展格局,。

國內(nèi)縱向整合或成行業(yè)趨勢(shì)。世邦魏理仕中國區(qū)工業(yè)部執(zhí)行董事羅瑾認(rèn)為,，新技術(shù)對(duì)倉儲(chǔ)物流提出新發(fā)展的同時(shí),，也慢慢改變物流設(shè)施開發(fā)商的發(fā)展策略。面對(duì)國內(nèi)外眾多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,，物流地產(chǎn)開發(fā)商在未來不僅要提供布局廣泛,、標(biāo)準(zhǔn)靈活的硬件設(shè)施，同時(shí)還要提供配套的智能物流解決方案,，這樣才能在物流設(shè)施開發(fā)領(lǐng)域獲得更強(qiáng)的不可替代性,。

縱向整合是物流開發(fā)商與運(yùn)營商的共同需求。開發(fā)商以股權(quán)合作,、戰(zhàn)略投資的方式整合運(yùn)營商,，尋求更多的需求、土地,、品牌等資源,；而運(yùn)營商則主要通過新設(shè)公司、輕重分離,、股權(quán)收購等形式整合開發(fā)商,，主要獲取的是倉儲(chǔ)資源,、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及收益結(jié)構(gòu)優(yōu)化。兩者整合后,，物流開發(fā)商向運(yùn)營商提供物業(yè)載體,，而運(yùn)營商則向開發(fā)商提供承租保證和資源獲取，相輔相成,。

倉儲(chǔ)項(xiàng)目盈利分析與投融資模式

1.租金為倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目最直接收益

倉儲(chǔ)物流主要是通過出租獲得現(xiàn)金流,，且會(huì)因土地增值獲得隱形回報(bào)，利潤(rùn)來源通常包含如下幾個(gè)方面：

租金收益：通過倉庫出租,、設(shè)施設(shè)備出租等獲得現(xiàn)金流,，為最直接和普遍的收益來源。一般而言,，租賃方租賃期限較長(zhǎng),，能夠?yàn)楣?yīng)商獲得較為穩(wěn)定的收益。

服務(wù)費(fèi)用：在倉儲(chǔ)環(huán)節(jié)中,，通過提供裝卸搬運(yùn),、加工以及配送等增值性服務(wù)，獲得服務(wù)性收益,?；谏鲜龌A(chǔ)服務(wù)，還可以通過拓展供應(yīng)鏈金融,，獲得為中小型企業(yè)提供融資服務(wù)的收益,。

土地增值收益：根據(jù)市場(chǎng)的供求定律，電商快速發(fā)展必然增加對(duì)倉儲(chǔ)物流能力的需求,，而符合企業(yè)布局需求,、靠近各個(gè)物流基礎(chǔ)設(shè)施節(jié)點(diǎn)的物流用地，是不可復(fù)制的稀缺性資源,，通過前期布局,，能夠以較低的價(jià)格占有有限的物流地塊，其潛在增值空間巨大,。

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京滬高鐵沿經(jīng)濟(jì)發(fā)展及居民收入均處全國較高水平,。京滬高鐵連接“京津冀”和“長(zhǎng)三角”兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)，沿線省市為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍和最具潛力的地區(qū),，2019年合計(jì)創(chuàng)造了全國33.4%的GDP,，同時(shí)居民消費(fèi)支出總體處于全國領(lǐng)先水平，形成的生產(chǎn),、消費(fèi)性出行需求均對(duì)客流形成有力支撐,。

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倉儲(chǔ)物流受區(qū)位條件影響較大，投資回報(bào)率較高,。倉儲(chǔ)物流行業(yè)通過收取租金的方式獲取持續(xù)的現(xiàn)金流,，其盈利的核心取決于區(qū)位布局,，與所連接城市的消費(fèi)尤其電商經(jīng)濟(jì)的水平高度相關(guān)。從當(dāng)前供需情況來看,，華東長(zhǎng)三角,、華南大灣區(qū)、華北京津冀為倉儲(chǔ)物流行業(yè)最為優(yōu)質(zhì)的區(qū)域,，中西部地區(qū)由于電商滲透率較低,，表現(xiàn)相對(duì)欠佳。

一線城市土地供應(yīng)緊張,，存量項(xiàng)目收益較好。供需方面,，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),，全國倉儲(chǔ)用地審批面積從2013年的13.7萬公頃下滑至2017年的7.1萬公頃，其中一線城市土地供應(yīng)較為緊張,，但電商經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展造就倉儲(chǔ)物流需求端的快速增長(zhǎng),，一線城市呈現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求局面。

投資回報(bào)方面,，一線城市面臨土地價(jià)格增長(zhǎng)速度較快的痛點(diǎn),，但現(xiàn)存項(xiàng)目普遍出租率較高，租金處于上漲過程,，相比于普通住宅,、寫字樓、購物中心等具備較為突出的收益,，根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì),，北京、上海,、廣州等一線城市的物流地產(chǎn)投資凈回報(bào)率在6%-8%,，遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)的4%-5%和住宅地產(chǎn)在2%-3%的投資回報(bào)率。

二,、三線城市滲透率逐步提升,，為未來發(fā)展重點(diǎn)。二,、三線城市在供地方面具備一定優(yōu)勢(shì),，但平均倉庫日租金約為0.92元/平方米/天，平均出租率約為83.14%,，相較于一線城市2.06元/平方米/天的日租金以及94.6%出租率均存在較大差距,。目前一線城市集中了我國約60%現(xiàn)代倉儲(chǔ)物流設(shè)施，未來隨著電商滲透率逐步下沉,，有望推動(dòng)二,、三線城市倉儲(chǔ)物流行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展,。

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出租率和倉庫標(biāo)準(zhǔn)決定租金水平。租金作為最直接且最穩(wěn)定的收益和現(xiàn)金流來源,，成為衡量倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目好壞的首要因素,。近年來下游需求的增長(zhǎng)主要來自于電商，未來倉庫的區(qū)位條件及當(dāng)?shù)仉娚滔M(fèi)情況,、倉庫標(biāo)準(zhǔn)將決定倉庫出租率以及租金等指標(biāo),。

出租率方面：出租率是決定租金收入的重要因素。截至2019年下半年,，根據(jù)高力國際的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，國內(nèi)一線城市及其輻射的周邊城市受到電商消費(fèi)需求增加的影響，倉庫出租率較高,，而二,、三線城市則受到電商自建倉庫或電商經(jīng)濟(jì)發(fā)展較慢的影響，出租率較低,?？傮w來看，華南區(qū)以及華東區(qū)的倉庫平均空置率低于華北地區(qū)以及華西地區(qū),。

依據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù),，從全國平均水平看，截至2019年第四季度,，中國倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目年底空置率為15.7%,，相較于美國空置率5%的水平存在較大差距。未來隨著電子商務(wù)向二三線城市滲透以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇,，倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目空置率有望向海外成熟市場(chǎng)看齊,，租金收入長(zhǎng)期看有較大提升空間。

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倉庫標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)顯示,，截至2019年普通倉類的平庫,、樓庫平均租金分別為0.70元/平方米/天和0.78元/平方米/天；高標(biāo)倉中的高臺(tái)庫,、立體庫租金分別為0.93元/平方米/天和0.96元/平方米/天,；冷鏈倉平均租金為3.18元/平方米/天?？傮w而言,，普通倉的平均租金低于高標(biāo)倉，而冷鏈倉由于設(shè)備投入成本較高,，且通常需要滿足定制化要求等原因,，租金大幅高于高標(biāo)倉以及普通倉。

需求強(qiáng)勁下租金水平不降反升。盡管倉儲(chǔ)物流行業(yè)在疫情中一度受到較大的沖擊,，但相比傳統(tǒng)地產(chǎn)酒店,、零售地產(chǎn)、辦公樓等其它物業(yè)類型,，倉儲(chǔ)物流顯示出了極強(qiáng)的韌性和抗風(fēng)險(xiǎn)的能力,，尤其一線城市的租金水平仍然強(qiáng)勢(shì)提升。

一方面,，疫情只是導(dǎo)致了人與人的隔離,，但物流仍然是剛需；另一方面,，雖然疫情在一定程度上打亂了原有的租賃節(jié)奏,，在需求仍有保證的情形下，大部分新增租賃只是有所延遲,，并未取消,。

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疫情后倉儲(chǔ)物流有望或資金傾斜配置。站在全球商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)配置的角度來看,，倉儲(chǔ)物流是一個(gè)投資關(guān)注較高的領(lǐng)域，其基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)營吸引了大量資本的進(jìn)入,。從國內(nèi)來看,，作為連接生產(chǎn)與消費(fèi)的國民經(jīng)濟(jì)大動(dòng)脈，尤其在促進(jìn)新型消費(fèi)經(jīng)濟(jì)方面作用巨大,，理應(yīng)成為經(jīng)濟(jì)恢復(fù)及轉(zhuǎn)型升級(jí)的戰(zhàn)略支撐力量,，政策端給予的發(fā)展環(huán)境較優(yōu)。

在投資方面,，據(jù)仲量聯(lián)行調(diào)查研究發(fā)現(xiàn),，雖然宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性繼續(xù)增加，但租賃市場(chǎng)的韌性使得投資者對(duì)高標(biāo)庫市場(chǎng),、冷鏈倉儲(chǔ)依然保持樂觀態(tài)度,，而REITs的適時(shí)推出也有望吸引更多的長(zhǎng)線資金進(jìn)入，形成行業(yè)發(fā)展的良性循環(huán),。

2.物流地產(chǎn)項(xiàng)目投融資模式

銀行貸款占比較小,，行業(yè)融資方式多樣。國內(nèi)倉儲(chǔ)物流行業(yè)中民營企業(yè)占比較多,，在獲取銀行貸款方面較為欠缺,，因此行業(yè)發(fā)展出以風(fēng)險(xiǎn)投資、IPO,、股權(quán)基金以及ABS,、類REITs等多種方式來進(jìn)行融資，其中資金來源以自籌資金為主,，隨后是國內(nèi)貸款,、其他資金,、國家預(yù)算內(nèi)資金以及外資資金，占比分別是86.7%,、6.9%,、3.4%、2.1%和0.9%,。

倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目長(zhǎng)期運(yùn)營當(dāng)中,，無法通過類似房產(chǎn)銷售以實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。

今年REITs試點(diǎn)政策適時(shí)推出,，倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目作為重點(diǎn)推進(jìn)方向有望獲取資金支持,，從而實(shí)現(xiàn)盤活存量資產(chǎn)，助力行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的目的,。以下為我們對(duì)幾種常見的融資方式進(jìn)行簡(jiǎn)要總結(jié),。

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風(fēng)投及上市類：根據(jù)前瞻行業(yè)研究顯示，自2018年以來共有5家倉儲(chǔ)物流企業(yè)接受風(fēng)險(xiǎn)投資及戰(zhàn)略投資,，合計(jì)約85億元,。

初創(chuàng)型企業(yè)為了適應(yīng)物流行業(yè)的快速發(fā)展以及自身擴(kuò)張需要，會(huì)選擇風(fēng)險(xiǎn)投資的方式進(jìn)行融資,。發(fā)展已較為成熟的企業(yè),，會(huì)選擇通過IPO進(jìn)行規(guī)模較大的融資，其中易商紅木在2019年11月1日以每股16.8港元的價(jià)格,，在香港聯(lián)合交易所主板上市,，募資總額超過126億港元，成為自2014年以來港股最大的倉儲(chǔ)物流行業(yè)IPO,。

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資產(chǎn)證券化類：由于倉儲(chǔ)物流資產(chǎn)流動(dòng)性較差,，通過收取租金的回本時(shí)間長(zhǎng)，導(dǎo)致企業(yè)拿地?cái)U(kuò)張時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)資金緊缺的問題,，因此催生了ABS,、類REITs等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的出現(xiàn)。目前國內(nèi)類REITs產(chǎn)品數(shù)量相對(duì)較小,，截至2020年5月只有70單類REITs產(chǎn)品,，合計(jì)規(guī)模約1339.3億元，遠(yuǎn)低于海外成熟REITs市場(chǎng)的規(guī)模,。盡管國內(nèi)企業(yè)都在尋找創(chuàng)新的融資渠道,，但國內(nèi)類REITs還是以偏債類的資產(chǎn)支持計(jì)劃和CMBS為主，缺少權(quán)益類產(chǎn)品,。

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海外REITs融資或可為國內(nèi)提供參考,。就海外市場(chǎng)而言，倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目采用REITs進(jìn)行融資已較為成熟，國內(nèi)雖已開始籌備,，但尚未實(shí)質(zhì)破冰,。此處我們選取海外巨頭普洛斯的商業(yè)模式及案例進(jìn)行解析，以便對(duì)REITs在倉儲(chǔ)物流行業(yè)中的運(yùn)營和管理方式獲取更明確的認(rèn)知,。

普洛斯為現(xiàn)代物流地產(chǎn)界當(dāng)之無愧的王者,，2003年入主中國后，僅10年的時(shí)間內(nèi)便由14萬平方米地產(chǎn)起家,，增長(zhǎng)百倍至1500多萬平方米的物業(yè)資產(chǎn),，現(xiàn)增長(zhǎng)至5500多萬平方米的物業(yè)資產(chǎn)，其在中國的發(fā)展歷程經(jīng)歷了如下階段,。

自二級(jí)市場(chǎng)入手,，邁入中國市場(chǎng)。Prologis剛進(jìn)入中國市場(chǎng)時(shí),，因政府對(duì)外資在華土地投資有所限制,，普洛斯并不能直接從政府拿地，管理層從二級(jí)市場(chǎng)入手,，一是收購了樂購整套配送設(shè)施并在上海取得西北物流園的開發(fā)權(quán),，二是與蘇州工業(yè)園區(qū)的蘇州物流園區(qū)簽訂了開發(fā)協(xié)議，以入股形式進(jìn)行工業(yè)物流園區(qū)的開發(fā)及建設(shè),。在2004年拿下了14萬平方米的倉儲(chǔ)物流設(shè)施及土地,，成功邁入中國市場(chǎng)。

遭遇全球股災(zāi),，GIC13億美元收購，GLP成立,。2008年,，金融危機(jī)爆發(fā)，Prologis經(jīng)營困難,，新加坡的國家政府投資公司（GIC）最終以13億美金成功收購Prologis在中國的資產(chǎn)和日本的產(chǎn)業(yè)基金權(quán)益以及相應(yīng)的預(yù)估債務(wù),。

普洛斯易主，正式完成了從“流淌著三分之一中國血液”到中資控股的歷史性轉(zhuǎn)變,。2017年7月,，由厚樸投資、高瓴資本,、萬科,、SMG、中銀投資等組成的中國財(cái)團(tuán)以大約790億元人民幣正式收購普洛斯,，造就了亞洲歷史上最大的私募股權(quán)并購案,。

2019年，普洛斯向黑石出售1.79億平方英尺美國資產(chǎn)，交易達(dá)187億美元,，是全球史上最大私募不動(dòng)產(chǎn)交易,，資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)890億美元。黑石與普洛斯買賣易位（2014年,，黑石就曾將旗下全美最大工業(yè)地產(chǎn)基金IndCor以81億美元賣給普洛斯和新加坡投資公司(GIC)）,，一方面是因?yàn)閭}儲(chǔ)物流是需要戰(zhàn)略性投資的資產(chǎn)，在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)累積的時(shí)候可以讓黑石獲得較為穩(wěn)健收益,；此次收購后,，黑石躍居美國第二大物流地產(chǎn)商，可以借助壟斷性地位謀取更大商業(yè)變現(xiàn),。另一方面,，普洛斯在服務(wù)亞馬遜等客戶中向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，需要脫手一定的不動(dòng)產(chǎn),。

普洛斯采用“物流+基金”的模式進(jìn)行融資,。這一方式利于擴(kuò)大其規(guī)模布局，縮短投資回收期,、分散風(fēng)險(xiǎn),，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營。在傳統(tǒng)的開發(fā)模式下,，倉儲(chǔ)物流園區(qū)由于開發(fā)建設(shè)投資成本高且周期長(zhǎng),，只能通過租金上升以及土地溢價(jià)來逐步收回資金，周期較長(zhǎng)下造成負(fù)債壓力攀升,。在引入REITs物業(yè)基金的模式下,，可在同等資金下更快速實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張和全面的地域布局。

在物流園區(qū)開發(fā)環(huán)節(jié),，普洛斯與外部資金設(shè)立合資子公司或開發(fā)基金進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā),，以減少占用自有資金，有利于前期的迅速擴(kuò)張,。而在物業(yè)建成后的運(yùn)營期,，企業(yè)可以選擇出售REITs份額獲得流動(dòng)資金繼續(xù)擴(kuò)張新項(xiàng)目，或繼續(xù)持有部分REITs份額,，以獲得基金運(yùn)營管理的持續(xù)分紅收益,。

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普洛斯實(shí)現(xiàn)物業(yè)開發(fā)、運(yùn)營,、基金管理互相促進(jìn),。正是基于REITs，公司的三大業(yè)務(wù),，物業(yè)開發(fā),、物業(yè)運(yùn)營,、基金管理形成一個(gè)內(nèi)生的、高效的,、安全的閉環(huán)模式,。公司拿地并由物業(yè)開發(fā)部門開發(fā)優(yōu)質(zhì)的倉儲(chǔ)物流，之后交由運(yùn)營部門經(jīng)營,，利潤(rùn)穩(wěn)定后由自行管理并參投的基金收購,，一方面相當(dāng)于加杠桿進(jìn)行物流地產(chǎn)開發(fā)，另一方面則達(dá)到了快速回籠資金的作用,，使平均10年才能收回的資金周期縮短到了2-3年,。

正因如此，普洛斯在中國實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張,，在高峰期年獲取和完工倉儲(chǔ)面積高達(dá)300/200萬平米上下,。由此衍生的基金管理規(guī)模迅速突破百億美元級(jí)別，年獲取的基金管理費(fèi)也達(dá)到億美元級(jí)別,。

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國內(nèi)企業(yè)多采用自持物業(yè)進(jìn)行運(yùn)行,。由于缺乏REITs等流動(dòng)性較高的產(chǎn)品，國內(nèi)企業(yè)多采用自持物業(yè)的方式運(yùn)營物流地產(chǎn)資產(chǎn),。在開發(fā)環(huán)節(jié),，公司的物業(yè)開發(fā)部門以自有資金或借款、或聯(lián)合其他投資者共同進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā),。在物業(yè)建成后,，公司將把物業(yè)移交至公司內(nèi)部的物業(yè)管理部門，由其管理和運(yùn)營,。當(dāng)倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目達(dá)到成熟階段后,，公司可選取出售進(jìn)行退出，或者繼續(xù)經(jīng)營收取租金收入,，但總體而言,，該種模式相較REITs周轉(zhuǎn)效率較低。

來源/招商交運(yùn)亮點(diǎn)

作者/蘇寶亮團(tuán)隊(duì)