2003年普洛斯將物流地產(chǎn)帶入國(guó)內(nèi)，開(kāi)啟了物流地產(chǎn)的發(fā)展史,。相比住宅及商用地產(chǎn),，高收益和高需求的背景讓其收益率可觀，因此大受地產(chǎn),、電商,、金融大鱷追捧。但在強(qiáng)調(diào)融資能力,，運(yùn)營(yíng)能力和規(guī)模效應(yīng)的物流地產(chǎn)領(lǐng)域,，賺錢(qián)并沒(méi)有想象的簡(jiǎn)單。

物流地產(chǎn)不等于倉(cāng)儲(chǔ)廠房,，因?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于其提供的服務(wù),。同傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)相比,，它更強(qiáng)調(diào)管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應(yīng),、協(xié)同效應(yīng),。在工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地的建設(shè)指標(biāo)逐年下降，同時(shí)地價(jià)逐年上升的情況下,，粗放型物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)不再適用,，物流地產(chǎn)商作為物流企業(yè)和消費(fèi)者之外的第三方，漸漸演變?yōu)樘峁┮粩堊又虚g服務(wù)的企業(yè),，不僅能通過(guò)精細(xì)化的設(shè)施高效解決存儲(chǔ)和配送問(wèn)題,，還能夠給物流企業(yè)提供指導(dǎo)，如普洛斯給入園企業(yè)提供解決方案,。

物流地產(chǎn)也不是物流公司,，因?yàn)樗冀K屬于“地產(chǎn)”，經(jīng)營(yíng)的是物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體,，比如物流園區(qū),、倉(cāng)庫(kù)、配送中心,、分撥中心等等,。因此順風(fēng)、德邦,、DHL不是物流地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè),，而普洛斯，寶灣,，嘉民,，豐樹(shù)，安博,，航港,，才是這個(gè)領(lǐng)域的知名企業(yè)，傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科,、萬(wàn)通,、復(fù)星、綠地,、中天城投,，以及電商菜鳥(niǎo)（阿里巴巴）、京東,、蘇寧則是這個(gè)領(lǐng)域的新手,。

根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù),，物流地產(chǎn)的遠(yuǎn)期回報(bào)率明顯高于住宅及商業(yè)地產(chǎn),。在2008-2013年五年，北京和上海的高檔住宅投資回報(bào)率分別為2.6%和3.0%,，購(gòu)物中心的投資回報(bào)率分別為5.0%和4.5%,，寫(xiě)字樓的投資回報(bào)率分別為4.8%和4.5%，而物流設(shè)施的投資回報(bào)率則分別為6.5%和6.7%,。優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施達(dá)到8%以上,。2013年北京、廣州,、蘇州,、杭州、武漢,、沈陽(yáng)等主要城市優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)租金普遍接近或超過(guò)1元/平方米/日,，上海、深圳等城市部分優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)租金接近或超過(guò)1.5元/平方米/日,。

上圖為2014年雙十一京東以“‘快’遞”作為宣傳點(diǎn)

有錢(qián)就是任性,，我要進(jìn)軍物流地產(chǎn),！但…我到底要做啥呢？

自建服務(wù)。由物流地產(chǎn)商自行開(kāi)發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化,、通用型的物流設(shè)施,，再將其出租給客戶(hù)使用，并提供物業(yè)管理服務(wù)，是物流地產(chǎn)最主要的運(yùn)作模式,。這種靈活機(jī)動(dòng)的租賃方式,，使得客戶(hù)可以按照實(shí)際需要租用不同面積、不同位置的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施,，從而降低了客戶(hù)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),。

以普洛斯為例的物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)

咦,，有這么好賺的錢(qián)嗎,，我不會(huì)破產(chǎn)吧？

在普洛斯的帶動(dòng)下,，物流地產(chǎn)領(lǐng)域熱鬧非凡,。但蓬勃同時(shí)，讓人不免擔(dān)心以下的四點(diǎn),，容易讓土豪又吐又嚎：

首先是融資難,。由于投資周期長(zhǎng)，資金沉淀大,，銀行,、上市等渠道遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，需要借助基金信托,。大家看到普洛斯的成功,，是因?yàn)樗莵喼薜谝弧⑷虻谑姆康禺a(chǎn)基金管理公司,，有全球的REITS融資通道。但國(guó)內(nèi)的學(xué)徒們,，由于國(guó)內(nèi)的金融環(huán)境,，即使財(cái)大氣粗如萬(wàn)科萬(wàn)通，其融資難度也遠(yuǎn)高于境外的普洛斯,。

其次是拿地難,。由于倉(cāng)儲(chǔ)物流對(duì)GDP貢獻(xiàn)不高，盡管中央物流行業(yè)利好政策頻出,，但是真正落地的不多,。并且，在一二線城市工業(yè)用地指標(biāo)逐年下降的情況下,，普通物流地產(chǎn)商拿地也會(huì)愈加困難,。

第三是附加服務(wù)要求高。和所有做的好的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一樣,，物流地產(chǎn)商的角色并不是一個(gè)空間提供者,，而是一個(gè)領(lǐng)路人。例如裕廊旗下的騰飛集團(tuán),，可以對(duì)企業(yè)提供咨詢(xún)服務(wù),，華夏幸福大力發(fā)展自己的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)投基金，普洛斯可以為客戶(hù)提供一整套解決方案,。因此,，要想做物流地產(chǎn)商，首先需要對(duì)物流行業(yè)有著深刻的理解和前瞻的洞察,。