房產(chǎn)證是老人的名字,，想過戶到孩子名下,，怎樣辦最劃算最簡單呢？

冬不拉拉 2020-10-31

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新的《民法典》于2021年1月1日生效,，《物權法》,、《繼承法》及其相關解釋有效時期為2020年12年31日止，屆時與《民法典》相沖突的條款失效,，由新的司法解釋頒布替換,。

新法典關于老人遺產(chǎn)繼承方面規(guī)定有所調(diào)整和細化,，比如繼承財產(chǎn)范圍擴大、繼承人的范圍擴大等等條款,，總之,，房子作為家庭最大的資產(chǎn)，為了避免老人過世后不必要的麻煩和糾紛,，很多老人對于自己名下的房產(chǎn),，都是提前計劃和打算。

老人名下房產(chǎn)想過戶到孩子名下,，如何辦理最劃算,、最簡便？

《國家稅務總局關于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關問題通知》第二條第二款明確規(guī)定：“個人取得贈與人無償贈與的不動產(chǎn)后,，再次轉(zhuǎn)讓該項不動產(chǎn)的,，在繳納個人所得稅時，以財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈,、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額,，按20%的使用稅率計算繳納個人所得稅?！?/p>

人都要老去,，而房產(chǎn)是家庭最大的資產(chǎn)，將自己傾其一生的房產(chǎn)過戶給子女,，是人生最后的必然選擇,。于是，房產(chǎn)以哪種方式過戶給子女是最劃算的,，成了很多年邁的老人最操心的事情,。

一，老人名下房產(chǎn),，過戶到子女名下的方式

一般來說,，父母名下房產(chǎn)過戶給子女的方式，主要包括生前贈與,、生前買賣,、生后繼承共3種。

1,，生前贈與過戶,。

贈與過戶，是很多人認為的父母房產(chǎn)過戶給子女的理所當然的一種方式,，過戶手續(xù)的辦理上,，也比較簡便。

當然,，房產(chǎn)不比普通的商品,，贈與過戶也是需要按規(guī)定繳納相關費用的。除了工本費,、登記費,、印花稅等等小錢，比較大的費用主要有契稅1～3%,、公證費1%,、評估費0.25%。

當然,，不同的城市的政策可能有些許區(qū)別,，比如有的城市的契稅與房產(chǎn)面積和被贈予人的房產(chǎn)套數(shù)掛鉤，首套房且面積在90平方米以內(nèi)的收取1%,，首套房面積90平方米以上,、144平方米以內(nèi)的收取1.5%，不是首次購房,、非普通住宅,、144平方以上的均收取3%。

下面我們按照最低的稅率計算一下,，贈與過戶,，需要繳納的費用有契稅1%、公證費1%,、評估費0.25%,。也就是說一套評估價100萬的住宅房產(chǎn)，過戶費用大約2.25%,，也就是約2.25萬元,。

值得幸慶的是，國家規(guī)定,，直系親屬免費贈與不動產(chǎn),，可以免征個稅（須符合當?shù)孛赓M贈與的限購條件，比如在廣東,，如果被贈與人家庭已經(jīng)有2套房產(chǎn),，他本人就不符合免費贈與條件）。

需要特別注意的是,，如果父母贈與子女的房屋,，子女再賣出，必須繳納20%的個人所得稅,。

比如父母以贈與的方式過戶給子女價值100萬的房產(chǎn),，子女再轉(zhuǎn)手賣出，則需要繳納20萬的個人所得稅,。

通常來說,，誰也不保證會持有這套老房子一輩子,，很明顯，如果從長遠來看,，父母贈與子女一套100萬的房產(chǎn),，在子女把房子再轉(zhuǎn)手賣出時，相當于房子過戶成本是22.25萬元,。

2,，生前買賣過戶。

很多人不能理解父母過戶房產(chǎn)給子女,，還要以買賣的方式,，事實上，這種方式是我們?nèi)粘Ｉ钪凶畛Ｒ姷倪^戶方式,。

按照目前的交易制度,，買賣房產(chǎn)這種過戶方式需要繳納的主要費用有契稅1～3%、增值稅5.6%（產(chǎn)證未滿兩年）,、個稅1%,。

很多城市的稅率如下：契稅：滿二唯一，面積小于90平米,，契稅為1%,；大于90為1.5%；非唯一房產(chǎn)為3%,。增值稅：房產(chǎn)證不滿2年,，增值稅5.6%；滿2年免收,。個稅：非住宅2%,，住宅1%。

下面我們按照最低的稅率計算一下,，買賣過戶,，需要繳納的費用有契稅1%、個稅1%以及登記費用等,。也就是說一套評估價100萬的住宅房產(chǎn),，過戶費用大約2%，也就是大約2萬元,。

（當然,，如果房產(chǎn)沒有滿2年，有的城市直接限售不能交易,，也不能買賣過戶,。有的城市可以交易但是需要繳納5.6%的增值稅，過戶費就高達7.6萬元，很明顯,，有增值稅的房子,，這樣買賣過戶就不劃算了。）

需要注意的是,，這里計算稅率的標準是房產(chǎn)中心根據(jù)房屋所在地塊評估出的房屋總價來計算的,，而不是依照成交價格計算的。

3,，生后繼承過戶。

繼承過戶,，是目前父母將房產(chǎn)過戶給子女最經(jīng)濟,、最簡便的途徑。但是前提是要在父母一方或者雙方都過世后才能辦理,。

我國還沒有開征遺產(chǎn)稅,，辦理繼承過戶只需繳納遺囑公證費（500元內(nèi)）和過戶登記費用（500元內(nèi)），其他稅費全免,。

就是說,，繼承過戶，不交稅,！

繼承過戶,，不交稅！

繼承過戶,，不交稅,！

即是說，老人過世后,，根據(jù)老人生前遺囑將名下房產(chǎn)繼承過戶給子女,，過戶費用不到1000元。不過這種方式會面臨兩個問題：

1）繼承人的確定

對于繼承過戶的情況,，最好是有老人（房管部門認可的）正式的遺囑（民法典有具體解釋）,，那么就可以按照遺囑辦理，就屬于遺囑繼承,。

若繼承人過多,，在沒有遺囑的情況下，就屬于法定繼承,，這種情況,，繼承人之間往往會產(chǎn)生爭執(zhí)和糾紛。如果由某個子女單獨繼承,，還需要其它繼承人書面放棄繼承,，并經(jīng)過公證才行。

新的《民法典》對于房產(chǎn)繼承的規(guī)定更加細致,，但是總的來說,，繼承房產(chǎn)如果沒有遺囑,，且繼承人眾多，如何確定繼承人以及各自份額,、包括辦理繼承的手續(xù),，還是挺復雜的。

2）繼承房產(chǎn)出售,，須按規(guī)定繳納個人所得稅,。

如果子女有且僅有繼承來的這一套房產(chǎn)，且持有時間超過五年,，也就是這套通過繼承獲得的住房是“滿五唯一”的住房,，子女將其再轉(zhuǎn)手賣出，免征個人所得稅的,。

如果子女有多套房產(chǎn),，打算轉(zhuǎn)讓賣出這套繼承而來的房產(chǎn)，出售房產(chǎn)收入再減除繼承住房過程中已經(jīng)繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額,，按20%的適用稅率,，計算繳納個人所得稅。也就是說,，子女繼承父母房產(chǎn)后,，再次出售，要繳納20%的個稅,。

很明顯,，繼承過戶和贈與過戶一樣，從長遠來看,，父母過世后,，子女繼承一套價值100萬的房產(chǎn)，如果繼承人賣出自己非“滿五唯一”這套住房,，相當于繼承而來的這套房要交20萬元個稅,。

二，結(jié)論

很明顯,，不同的過戶方式,，需要的過戶費用是不同的。

1,，三種方式,，哪種最劃算？

經(jīng)過以上第一大點的分析,，下面我們舉例來具體比較,，假如老人有一套面積90平米、價值100萬的房產(chǎn)，三種過戶方式的過戶費用為：

1）贈與過戶的費用為：2.25萬元

但是需要注意,，贈與獲得的房產(chǎn),，受贈與人以后再轉(zhuǎn)賣，需要繳納個稅20萬元,。

2）買賣過戶的費用為：2萬元,。

需要注意，買賣沒有滿2年的房產(chǎn),，需要繳納5.6%的增值稅,，非常不劃算。有的城市直接限售,，甚至還有限售5年的,，這種情況就不可以買賣過戶。

3）繼承過戶的費用為：1000元內(nèi),。

但是需要注意，繼承獲得的房產(chǎn),，如果需要轉(zhuǎn)手賣出,，需是家庭“滿五唯一”住房，才能免除個稅,。否則,，繼承人以后轉(zhuǎn)賣這套繼承而來的房子，需要繳納個稅20萬元,。

很明顯,，父母過戶房產(chǎn)給子女，從眼前來看,，贈與過戶費用最高,，繼承過戶是最經(jīng)濟、最劃算,、最簡便的,。

2，建議

在父母有遺囑的前提下,，眼前來看,，最劃算的、最簡便的房產(chǎn)過戶方式應當是繼承,。但是目前來看,，子女持有2套房以上的家庭普遍，沒有那個子女能保證持有這套繼承而來的房子一輩子,，無論是居家應急,、居住改善、投資理財?shù)鹊龋加锌赡軙鍪劾吓f房產(chǎn),。

但是如果不是家庭“滿五唯一”住房,，繼承房產(chǎn)，后續(xù)賣出需要繳納20%的稅,，無疑是非常不劃算的,。所以才有很多父母健在時，就考慮將名下房產(chǎn)過戶給子女,。

那么,，除了繼承過戶以外，贈與過戶和買賣過戶的比較來看,，買賣方式更省錢的同時,，以后二次轉(zhuǎn)手還不用繳納20%的所得稅，很明顯,，買賣過戶更加劃算,。

不過，在筆者看來,，如果父母年紀不大且身體尚健康,，父母名下房產(chǎn)，不建議過戶,，畢竟過戶花的錢真不少,。再說了，目前很多城市有限購政策,，父母房產(chǎn)過戶給子女名下后,，可能占用子女購房指標，影響子女購房,。

隨著人們生活水平的提高,，住宅業(yè)態(tài)也越來越豐富，居住環(huán)境和條件也越來越好,。對于年紀大了的老人名下的房產(chǎn),，筆者認為最劃算的方式，就是直接出售,，然后以子女的名義重新購買居住條件更好的住房供老人居住,，或者售房款給父母養(yǎng)老，讓父母和子女同住,，以便孝敬回報父母,。