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來源：人民法院報 文：杭州中院 睢曉鵬 《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱房屋租賃司法解釋）是審理房屋租賃合同糾紛的重要裁判準(zhǔn)據(jù)，其中關(guān)于轉(zhuǎn)租合同效力的規(guī)則,，為審理轉(zhuǎn)租糾紛提供了統(tǒng)一的裁判尺度,，對解決實務(wù)中因轉(zhuǎn)租產(chǎn)生的糾紛具有積極的意義，但同時也帶來了理論的爭論和實務(wù)的困惑,。民法典在總結(jié)實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,，對轉(zhuǎn)租規(guī)則進行了較大的修正，新規(guī)則在理論上更自洽,，也能夠消解法官適用中的困惑,。在民法典即將施行之際，筆者擬就民法典轉(zhuǎn)租新規(guī)則略陳管見,，以求指教,。一、房屋租賃司法解釋轉(zhuǎn)租規(guī)則之辨 房屋租賃司法解釋第十五條和第十六條確定了轉(zhuǎn)租合同的效力規(guī)則,，第十五條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時,，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效,。但出租人與承租人另有約定的除外?！钡谑鶙l第一款規(guī)定：“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的,，人民法院不予支持,。”上述兩條明確,，承租人如欲將其承租的房屋轉(zhuǎn)租,，需享有轉(zhuǎn)租的權(quán)利，即承租人轉(zhuǎn)租需經(jīng)過承租人同意,，且除與出租人另有約定外,，轉(zhuǎn)租期限不得超過其與出租人租賃合同的剩余期限。同時,，為了避免出租人濫用其權(quán)利,，司法解釋為出租人設(shè)定了異議期，即知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租六個月,，若未提出異議,，則視為同意,。房屋租賃司法解釋的上述規(guī)定，其依據(jù)是合同法第五十一條,。合同法第五十一條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn),，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效,。”主流觀點認(rèn)為,，我國合同法對無權(quán)處分的合同采取效力待定的意見，即經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或取得處分權(quán),。對比合同法第五十一條和房屋租賃司法解釋第十五條,，可以發(fā)現(xiàn)兩條規(guī)定立論基礎(chǔ)是一致的，只不過房屋租賃司法解釋的規(guī)定較合同法更為激進,，其對于未取得出租人同意的轉(zhuǎn)租合同,，或雖經(jīng)出租人同意，但超過租賃合同剩余期限的部分,，認(rèn)為無效,。對于房屋租賃司法解釋的規(guī)定,，理論上頗有爭議,，實務(wù)中也存在困惑。首先,，該規(guī)則與民法理論存在沖突,。對于合同法第五十一條，質(zhì)疑之聲頗盛,，其主要理由是,，無權(quán)處分制度系建立在處分行為和負(fù)擔(dān)行為兩分基礎(chǔ)之上的，處分行為是指直接產(chǎn)生物權(quán)變動的民事行為,，而負(fù)擔(dān)行為則只產(chǎn)生債務(wù)的負(fù)擔(dān),，并不直接產(chǎn)生物權(quán)的變動。我國未采取如法國和日本的物權(quán)變動的意思主義,，即因合同的訂立而直接產(chǎn)生物權(quán)變動的結(jié)果,；相反，我國物權(quán)法采納的是德國法上的物權(quán)變動形式主義,，即不動產(chǎn)需通過登記,、動產(chǎn)需通過交付才發(fā)生物權(quán)變動的后果。因此,，訂立合同只是物權(quán)變動的原因,，而非物權(quán)變動的結(jié)果，將訂立合同行為歸類為處分行為與民法理論抵牾,，因此訂立合同的一方是否取得了相應(yīng)的處分權(quán),，并不是決定合同效力的要素,。當(dāng)然，也有學(xué)者認(rèn)為我國合同法上的合同有別于德國法上的合同,，其不僅有包括發(fā)生債權(quán)債務(wù)的效果意思,，還包含發(fā)生物權(quán)變動的效果意思，因此合同法第五十一條規(guī)定的“效力待定”乃是指發(fā)生物權(quán)變動的效力“待定”,，而非發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系的效力“待定”,。該觀點雖然頗有深意和新意，但與司法者對該條的理解顯然并不一致,。其次,，該規(guī)則帶來了實踐困惑。與上述理論上的爭論相呼應(yīng),，房屋租賃司法解釋的轉(zhuǎn)租規(guī)則在實踐中也帶來了一定的困惑,，主要集中在該規(guī)則在特定情形下會與審判者的心證產(chǎn)生激烈的沖突，違反了誠信原則,。實踐中出現(xiàn)了大量的案件,，轉(zhuǎn)租合同訂立后，雙方長期相安無事,，因次承租人經(jīng)營不善或承租人為圖提高租金等事由,，一方當(dāng)事人意圖提前終止合同，以出租人未同意或者轉(zhuǎn)租合同期限超過租賃合同期限為由要求確認(rèn)合同無效,，雖然房屋租賃合同第十六條同時對出租人的異議期進行了限定,，但實務(wù)中查實出租人“知道或應(yīng)當(dāng)知道”卻頗為困難。于是,，司法者在案件審理過程中,，雖然通過案件事實的認(rèn)定已經(jīng)形成了提出確認(rèn)合同無效的一方當(dāng)事人惡意違約的心證，但囿于該規(guī)則,，不得不判決確認(rèn)合同無效,；而合同無效的締約過失責(zé)任顯然又輕于合同有效的違約責(zé)任,，因此該條規(guī)則無異于承認(rèn)當(dāng)事人有權(quán)拒絕履行合同義務(wù)并惡意毀約,。實踐中的困惑肇始于合同法第五十一條,，為了避免第五十一條成為當(dāng)事人惡意毀約逃避法律責(zé)任的“避風(fēng)港”,，最高人民法院在房屋租賃司法解釋之后出臺的其他司法解釋中，已經(jīng)修正無權(quán)處分規(guī)則,?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持,。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移,，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！痹撍痉ń忉尨_實弱化了合同法第五十一條無權(quán)處分規(guī)則的理論和實踐的不適性,，但囿于房屋租賃司法解釋轉(zhuǎn)租規(guī)則是一個剛性規(guī)則，因此,，該司法解釋的施行同時加大了實踐的理論困惑：何以簽訂出賣他人之物的合同有效,，而未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同或轉(zhuǎn)租期限超過租賃合同期限的合同無效？民法典確立的轉(zhuǎn)租新規(guī)則則消解了這一困境,。 民法典一方面刪除了合同法第五十一條的規(guī)定,，亦即不復(fù)將具有權(quán)利來源作為肯定合同效力的要件；另一方面,，對未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同及轉(zhuǎn)租期限超過租賃期限的情形進行了區(qū)分規(guī)定,。民法典第七百一十六條第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同,?！钡谄甙僖皇邨l規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的,，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力,，但是出租人與承租人另有約定的除外?！币嗉矗涸谵D(zhuǎn)租未經(jīng)出租人同意的情形,，合同有效，但同時賦予出租人以解除租賃合同的權(quán)利,，從而兼顧了出租人,、承租人和次承租人的利益；在轉(zhuǎn)租期限超過租賃合同期限的情形,，則因出租人并非轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人,，因而對其不發(fā)生法律效力，但對出租人不發(fā)生法律效力,，并不否定該轉(zhuǎn)租合同在轉(zhuǎn)租人和次承租人之間有效,。 民法典轉(zhuǎn)租新規(guī)則將對轉(zhuǎn)租糾紛案件審理思路產(chǎn)生較大的影響。在房屋租賃司法解釋的規(guī)則下,，該類案件一個重要的審查內(nèi)容是次承租人是否審查了轉(zhuǎn)租人的權(quán)利來源（是否經(jīng)過出租人同意）以及轉(zhuǎn)租合同的期限（是否超過剩余期限）,，該事實是作為考察次承租人有無過錯，從而影響轉(zhuǎn)租合同確認(rèn)無效后雙方責(zé)任的分配,。在民法典的新規(guī)則下,，次承租人的此項審查義務(wù)得以免除，因為保證有轉(zhuǎn)租的合法權(quán)利來源,，并進而交付租賃物供次承租人使用,，是轉(zhuǎn)租人當(dāng)然的義務(wù),，對該項義務(wù)的違反，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,。可以說,，民法典轉(zhuǎn)租新規(guī)則既解決了實務(wù)中的困惑，也符合人民群眾對法律的一般理解,，借用孫憲忠教授對民法典放棄合同法第五十一條規(guī)定的評價,，民法典轉(zhuǎn)租新規(guī)則的確定，也是立法體現(xiàn)司法實踐要求,、完善社會誠信建設(shè)的體現(xiàn),。
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