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文/蘇州房叔

相關(guān)文章：龍湖青劍湖,，住宅樓面價恐達(dá)2.5W

                   進(jìn)擊的青劍湖，風(fēng)來了,。

劃重點(diǎn)

• 是時代天街還是星悅薈,？

• 高層精裝，洋房躍層毛坯,。

NO. 1｜壹

回顧歷史,。

先來看看這塊地的復(fù)雜性。

蘇地2017-WG-17號園區(qū)青劍湖地塊是本次土拍中最后一宗宅地,，地塊位于工業(yè)園區(qū)唯澄路南,、亭誼街東，開拍15分鐘后,，該地塊最終由龍湖地產(chǎn)拿下,，未破限價，總價97630萬元,，樓面價7100元/平,，溢價率29.09%。這也是龍湖首次進(jìn)駐園區(qū),。

出讓地塊分為3塊,，2塊商業(yè)，1塊住宅,，住宅需要商業(yè)封頂才可銷售,。

商業(yè)部分更像一個民生項(xiàng)目，要大型超市,，菜市場,，還要居委會和物業(yè)用房，這部分的面積最大需要占用了2.5W平方,，要知道總的可建成商業(yè)面積只有9W平方,。

大約27%的建成面積被限制特定用途。

余下7.5W平方可用來自由招商,。

為了避免商業(yè)爛尾發(fā)生,，強(qiáng)制規(guī)定了商業(yè)封頂,，住宅才可銷售。真是用心良苦,。

有意思的樓面價,，穩(wěn)定在2.3W左右。

龍湖這6月份三塊地的樓面價7100,，但核算到住宅上高達(dá)2.25W,。

商業(yè)只能自持不能分割銷售，持續(xù)回報將是一個漫長的過程,，在未來5年內(nèi),，商業(yè)投入和回報極其不對稱，短期收益來說可定為0,

那么總價97640W除以43082㎡住宅,，等于住宅的樓面價2.25W

那么時間到了10月份,，新拍的5塊地樓面價在2.3W+，這樣一對比起來,，樓面價微漲,，青劍湖樓面價不吹不黑的來說穩(wěn)如狗，在對比周邊4房毛坯售價2.7W+,樓面價也是相當(dāng)健康,。

NO. 2｜貳

正牌商業(yè),。

以下信息根據(jù)項(xiàng)目環(huán)評數(shù)據(jù)得來，非最終版本,。

地塊1和地塊2均為商業(yè)，地上商業(yè)（不含超市菜場）約8W平,，地下為2.2W平,，停車位1416個。項(xiàng)目為龍湖全部自持,。

項(xiàng)目工期為：24個月,。

預(yù)測開業(yè)時間：2020年6月，僅僅是預(yù)測,。

地塊一

商業(yè):59271㎡超市:10000㎡菜場:2000㎡聯(lián)絡(luò)所:2000㎡

地下商業(yè)不計(jì)容20000㎡

地塊二

商業(yè):21697㎡地下商業(yè)不計(jì)容2210㎡

是龍湖天街還是星悅薈,？

新區(qū)已經(jīng)開了一家時代天街了，今天在那邊車位,，電梯口和衛(wèi)生間拾掇的很漂亮,，體量巨大，對于隔壁的金鷹沖擊不小,。

星悅薈目前在重慶,、西安、北京三地已經(jīng)運(yùn)營,，主要定位是社區(qū)小型商業(yè)體,，類似于蘇州鄰里中心感覺,。

星悅薈作為龍湖三大商業(yè)品牌之一，致力于打造社區(qū)型時尚生活中心,，向中產(chǎn)家庭及消費(fèi)者提供購物,、美食、娛樂,、休閑等多樣生活方式,，規(guī)模在5萬—10萬平方米上下的集中商業(yè)，為城市中產(chǎn)階層及其家庭提供主題化或綜合性的品質(zhì)生活方式,。

按照目前青劍湖這個商業(yè)規(guī)劃在10W方左右,，比園區(qū)景城鄰里中心略大。

那么問題來了,，這將是蘇州第一座星悅薈還是第三座時代天街,？

NO. 3｜叁

少量住宅。

總戶數(shù)282戶,。6棟6F和4棟15F的住宅,。

高層總計(jì) 180 戶平層戶型為精裝戶型

多層總計(jì) 102 戶躍層戶型為毛坯戶型

住宅建筑面積為4.3W㎡，戶數(shù)為282戶,，那么平均戶型面積153㎡,。

大概是6層為躍層戶型，2梯2戶,，大戶型毛坯,，共計(jì)102戶，15層為2梯3戶的精裝平層,，共計(jì)180戶,。

不論是按照成本定價還是需求定價或市場接受能力定價，未來2年后,，躍層的總價會超600W,。

未來的2019年中下旬，周邊會有6塊地集中入市,，都是現(xiàn)房全修社區(qū),，是機(jī)會也是挑戰(zhàn)。希望各家開發(fā)商都可以善待土地,，做出更高品質(zhì)的產(chǎn)品,。

希望龍湖能發(fā)揮在杭州開發(fā)產(chǎn)品心態(tài)打造住宅，保持“善待業(yè)主一生”的初心,。

青劍湖的未來已來,。