11月的尾聲,，房地產(chǎn)江湖并不太平,。

11月25日，銀億股份有限公司（000981.SZ,，以下簡稱“ST銀億”）公告稱,，子公司寧波銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬轉(zhuǎn)讓其下屬全資子公司沈陽銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司剩余50%股權(quán)予遼寧共享碧桂園置業(yè)有限公司，總交易對價約6.9469億元,。本次交易完成后,，ST銀億將不再持有沈陽銀億房產(chǎn)股權(quán)。

10天前,，ST銀億才發(fā)布公告稱,，股東熊基凱所持的7.12億股股份（占公司總股本17.67%）被凍結(jié),，原因未明，但“最近一年,，公司控股股東銀億控股持續(xù)面臨流動性危機(jī)”,，且“已于2019年6月14日向?qū)幉ㄖ性禾峤涣酥卣暾垺薄＝刂聊壳?，寧波中院尚未受理其重整申請?/p>

幾乎是同一時間,，廣東證監(jiān)局一紙警示函顯露出頤和地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“頤和地產(chǎn)”）岌岌可危的資金鏈：截至5月31日，共有9筆到期債務(wù)違約,，合計金額約18.54億元,；涉及8宗重大訴訟事項(xiàng)，合計涉案金額約21.45億元,。此外,，頤和地產(chǎn)控股股東龍森投資（香港）有限公司所持有的100%股份已全部質(zhì)押。

ST銀億,、頤和地產(chǎn)苦苦掙扎之際,，一些房企已在樓市寒冬中“身先士卒”。

人民法院公告網(wǎng)顯示,，截至11月28日,，2019年房地產(chǎn)開放商的破產(chǎn)數(shù)量已高達(dá)459家，平均每天就有1.5家房地產(chǎn)企業(yè)倒地破產(chǎn),，創(chuàng)下歷史記錄,；其中多為三四線城市的中小房企，也不乏一些知名度較高甚至躋身百強(qiáng)的知名房企,。

▲房地產(chǎn)開放商破產(chǎn)概況,。圖片源自人民法院公告網(wǎng)。

趨緊的融資監(jiān)管和持續(xù)低溫的銷售市場下,，房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入“大洗牌”階段,。

業(yè)內(nèi)人士指出，無論行業(yè)整體還是企業(yè)個體,，都會面臨增長的“天花板”,，房地產(chǎn)市場格局將朝著“寡頭化”趨勢發(fā)展，中小房企將走向市場邊緣,，90%的中小房企會退出地產(chǎn)項(xiàng)目,，哪怕一些比較知名的也難逃其命。

“90%的中小房企會退出地產(chǎn)項(xiàng)目”

在這一場行業(yè)優(yōu)勝劣汰中,，經(jīng)營惡化,、流動性近乎枯竭的中小房企首當(dāng)其沖。

以ST銀億為例。這家民營企業(yè)曾位列全國500強(qiáng)第215位,，在2017年實(shí)現(xiàn)783億元的銷售收入,，創(chuàng)利稅40多億元。2016年,，為實(shí)現(xiàn)“房地產(chǎn)+高端制造”轉(zhuǎn)型,，ST銀億不惜將杠桿拉到極致，先后斥資120億元完成三筆跨國交易（日本艾禮富,、美國ARC集團(tuán)和比利時邦奇）,。

“有幾家公司敢花15倍于標(biāo)的公司當(dāng)年凈利潤的價格進(jìn)行收購？銀億敢,！”協(xié)助銀億完成邦奇收購的春暉資本董事長汪大總曾如此評價,。

奈何斥巨資轉(zhuǎn)型之際，房地產(chǎn)市場調(diào)控加緊,，加之資管新規(guī)出臺和金融去杠桿疊加,，自2018年12月首次爆發(fā)債券違約后，ST銀億深陷資金鏈危機(jī),。據(jù)披露,，2019年年底前，ST銀億還需償還短期借款及一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債等53.47億元,。與此同時,，公司主體及相關(guān)債項(xiàng)評級不斷下降，加之大股東及關(guān)聯(lián)方逾22億的資金占用,，公司可謂壓力重重。

債務(wù)危機(jī)進(jìn)一步加劇ST銀億的經(jīng)營困境,。數(shù)據(jù)顯示,，2019年前三季度，ST銀億實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入52.36億元,，同比減少17.69%,；歸母凈利潤為-6.57億元，同比減少184.62%,；扣非凈利潤-6.03億元,，同比跌幅達(dá)484.44%。

此外,，由于銷售回款較上年同期減少,，ST銀億的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入同比下滑41.47%；經(jīng)營活動現(xiàn)金流出也出現(xiàn)了37.57%的下滑,，原因是“本期支付材料款及工程款較上年同期減少”,。

ST銀億公告披露，“雖竭力制定相關(guān)方案,、通過多種途徑化解債務(wù)風(fēng)險,，但仍不能徹底擺脫其流動性危機(jī)”,，繼今年6月14日主動向?qū)幉ㄖ性荷暾埰飘a(chǎn)重整后，10月9日,，ST銀億債權(quán)人以其不能清償?shù)狡趥鶆?wù)并且明顯缺乏清償能力為由,，向?qū)幉ㄖ性荷暾垖ζ溥M(jìn)行重整。

資本市場很快給出反饋,。走上破產(chǎn)重整之路的ST銀億,，市值從巔峰時的400億跌落至如今的55億，縮水86.25%,，風(fēng)光不再,，引來業(yè)內(nèi)一片唏噓。

▲ST銀億股價走勢圖,。圖片源自東方財富網(wǎng),。

分析人士指出，雖然企業(yè)破產(chǎn)原因很多,，但最普遍的病灶還是出在資金層面,。就房地產(chǎn)行業(yè)來看，一方面源頭資金流入閘口被逐漸縮小,，使原本融資渠道就窄的中小房企倍加干渴,；再加上市場銷售回款又處于下坡周期，使自我調(diào)節(jié)能力相對較差的中小房企更加難以維系營生,。此外,，在土地等開發(fā)資源的競爭方面，中小房企也往往不敵頭部房企,。

雖未走上破產(chǎn)道路,，但同樣因債務(wù)違約引發(fā)關(guān)注的還有頤和地產(chǎn)。這家曾連續(xù)16年盤踞地產(chǎn)百強(qiáng)榜,，在業(yè)內(nèi)有著“億元別墅成交記錄保持者”之稱的老牌粵系房企,，也快兜不住了。

本專注做豪宅產(chǎn)品的頤和地產(chǎn),，近年來又大步進(jìn)軍旅游地產(chǎn),、養(yǎng)老地產(chǎn)等“吸血”能力極強(qiáng)的業(yè)務(wù)，而多分布于三四線的豪宅產(chǎn)品去化率低,、回報周期長,，資金回流能力弱。在當(dāng)下樓市嚴(yán)調(diào)控的情況下,，這無疑成為危機(jī)爆發(fā)的導(dǎo)火索,。

▲頤和地產(chǎn)被開具警示函。圖片源自中國證券監(jiān)督管理委員會官網(wǎng)。

數(shù)據(jù)顯示,，截至2019年6月,，頤和地產(chǎn)總負(fù)債高達(dá)135.7億元，一年內(nèi)到期的債務(wù)余額超10.6億元,，而當(dāng)期其貨幣資金僅有2.92億元,，現(xiàn)金流已接近枯竭；營收和歸母凈利潤也雙雙下滑,，同比跌幅分別為93.33%和203.28%,，經(jīng)營情況不容樂觀。

“持續(xù)降溫的房地產(chǎn)市場是‘壓死’上述經(jīng)營狀況不佳的房企的‘最后一根稻草’,。”財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)對無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）表示,，伴隨持續(xù)高壓的房地產(chǎn)調(diào)控，市場的殘酷正逐漸顯現(xiàn),，中小房企面臨的壓力的確很大,，機(jī)會也隨之變小。

今年以來,，已有多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約,，流動性危機(jī)顯現(xiàn)。此前,，國購?fù)顿Y,、華業(yè)資本、三盛控股等企業(yè)均出現(xiàn)債務(wù)違約,；近期上置集團(tuán),、格力地產(chǎn)也出現(xiàn)流動性危機(jī)，前者因?yàn)橥锨讽?xiàng)目收購,、墊付款被二股東上置投資告上法庭,，后者因未如約回購小股東的定增股份而被凍結(jié)大股東股份。這些房企的銷售規(guī)模不足百億,，行業(yè)排名均在100名開外。

破產(chǎn)的459家中,，也多為中小房企,。在業(yè)內(nèi)人士看來，這背后的信號十分明顯,，那就是房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn),、高杠桿、高負(fù)債的商業(yè)模式已經(jīng)走向終結(jié),，房地產(chǎn)的“高光時刻”不再出現(xiàn),。

新城控股集團(tuán)股份有限公司高級副總裁歐陽捷更是直言：90%的中小房企會退出地產(chǎn)項(xiàng)目，到2020年，20強(qiáng)房企可能將會占據(jù)市場份額的60%以上,。

20%開發(fā)商,，20%城市，20%樓盤,？

地產(chǎn)商暴雷背后,，房地產(chǎn)新一輪洗牌加速進(jìn)行，行業(yè)馬太效應(yīng)加劇,。

洗牌在榜單中表現(xiàn)得十分明顯,。據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2019中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報告》顯示，2018年百強(qiáng)房企銷售總額,、銷售面積分別達(dá)87239.1億元,、66244.5萬平方米,同比增長33.2%和32.0%。但對比2016年前的百強(qiáng)房企名單,，僅有18家房企仍在今年的百強(qiáng)名單里,，包括萬科、恒大,、碧桂園等,，而北京天鴻集團(tuán)、上海中星集團(tuán)等房企已消失在榜單中,。

此外,，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年,，TOP100各梯隊(duì)房企之間規(guī)模分化持續(xù),，行業(yè)競爭加劇：TOP3房企權(quán)益金額集中度達(dá)10.5%,，同比提升0.8個百分點(diǎn),，龍頭房企繼續(xù)保持穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展；TOP4-10,、TOP11-20,、TOP21-30各梯隊(duì)房企權(quán)益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升，市場份額穩(wěn)中有升,，規(guī)模房企競爭優(yōu)勢進(jìn)一步深化,。

▲2019年上半年房企集中度排名。圖片源自克而瑞,。

11月6日,，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌也發(fā)表觀點(diǎn)指出，“這個行業(yè)的頭部公司,，前五名市場占有率大概是18%,，我估計在未來五年里面,，這個行業(yè)的前五名能占到30%?！?/p>

銷售規(guī)模的集中之外,，華泰證券的一份研報指出，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售,、融資,、拿地中，集中度都在提升,。據(jù)安信證券的數(shù)據(jù),，TOP10、TOP10-20,、TOP20-50綜合融資成本中位為6.23%,、6.48%、6.87%,，相比2018年分別上升12BP,、68BP、96BP,。

具體到融資中,，大型房企的融資規(guī)模更大，利率也更低,。比如,，7月，中海地產(chǎn)發(fā)行的5.5年期20億元港幣固息債券,，票息低至2.90%,，創(chuàng)下同業(yè)境外債券發(fā)行最低成本記錄；同月,，泰禾集團(tuán)在新加坡掛牌發(fā)行的4億美元債券,，票息則高達(dá)15%。同為境外發(fā)債,，利率相差5倍,。

業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌局開始,，實(shí)際上也是行業(yè)周期發(fā)展的一個必然結(jié)果,，未來缺乏資金、土地等規(guī)模優(yōu)勢的房企,，將逐漸淘汰出去,，或者被更多頭部的房地產(chǎn)企業(yè)吸納并入,，可以預(yù)見,，房地產(chǎn)行業(yè)的馬太效應(yīng)會越來越強(qiáng),。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)亦表示，中國房地產(chǎn)將重回三個“20%”：未來市場只有20%的開發(fā)商能活下來,，80%會死掉,，中國的開發(fā)商太多了，死掉80%,，不缺房子,；只有20%的城市，只有20%的樓盤,。

資金,、土地、銷售等領(lǐng)域都處于劣勢的中小地產(chǎn)商,，無疑是這場行業(yè)洗牌中最先感受到寒意的主體,。

今年以來，包括華僑城,、陽光100中國,、上置集團(tuán)、粵泰股份,、泰禾集團(tuán)等地產(chǎn)商均選擇 “斷臂求生”,，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資金回流。其中,，今年以來處于資金鏈漩渦中的泰禾集團(tuán)已先后轉(zhuǎn)讓19個項(xiàng)目股權(quán),，回籠資金超百億。

項(xiàng)目拋售之外,，試圖通過多元化轉(zhuǎn)型謀取更多生機(jī)的中小房企也多難如愿,。克爾瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示,，包括新光集團(tuán),、華業(yè)資本等部分中小房企破產(chǎn)原因之一便是“激進(jìn)多元化”。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波就曾表示,，銀億事件可以有很多種解釋,，有一個重要原因是多元化不成功，但在房地產(chǎn)去產(chǎn)能化的大背景下,，大量中小型房企專注房地產(chǎn)或許是“等死”,，但多元化或許是“找死”。

“中小型房企無法避免被時代淘汰,，這是一個市場趨勢,。以傳統(tǒng)住宅開發(fā)為主要經(jīng)營領(lǐng)域的中小型房企中，80%-90%都將被淘汰,?！睆埡陚ネ咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉認(rèn)為,，目前房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍在不斷提升，中小型房企難以和大型房企匹敵,。

但張波也指出,，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)“大浪淘沙”洗禮后會更精彩，未來房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)將不再以規(guī)模為第一要素,，從“規(guī)?；毕颉捌焚|(zhì)化”過渡或是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)下個十年最大趨勢?！?nbsp;

“這期間,，中小房企也并非一點(diǎn)機(jī)會都沒有，關(guān)鍵在于對2020年以后的土地市場規(guī)律的分析和把握,，并找準(zhǔn)自身的市場定位,。”嚴(yán)躍進(jìn)表示,，中小企業(yè)如果定價科學(xué),、拿地準(zhǔn)確的話，還是有打翻身戰(zhàn)的可能,。

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