從新城控股曝出黑天鵝到泰禾集團112億紓困,，從光大信托暫停房地產(chǎn)類項目募集到270多家房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，從6.8萬億房企債務到期到一線城市土拍的天價地王,，房地產(chǎn)市場總是高居輿論的熱搜,。

在7月22日發(fā)布的《財富》世界500強中，上榜的5家房地產(chǎn)企業(yè)均來自于中國,，他們分別是恒大,、碧桂園、綠地,、保利和萬科,。中國的房地產(chǎn)企業(yè)不僅是世界最大的，還是世界最多的,，根據(jù)2018年全國工商局統(tǒng)計,，中國已登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量達到9.7萬個,。　

還記得2018年9月份,，萬科在內(nèi)部會議上喊出“活下去”的口號嗎,？大幅標語經(jīng)媒體爆出，映入眾多吃瓜群眾的眼簾,，紅底白字標語 “活下去”的照片刷屏,，讓整個地產(chǎn)圈如履薄冰，也讓大家提前體會到了市場的寒冬,。今年房地產(chǎn)的融資環(huán)境對中小房企似乎更加的不友好,，5月份開始，房地產(chǎn)信托,、海外發(fā)債連續(xù)收緊,，這類高成本的融資渠道也逐漸被關閉，讓不少人感慨房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折就要到了嗎,？

融資閥門逐個拉下,，6.8萬億債務到期

半個月前，光大信托的一則緊急通知刷屏了各大社交平臺,，7 月 11 日,，有媒體報道，光大信托發(fā)布緊急通知稱,，截止當日 12 點,，暫停所有房地產(chǎn)類項目募集（包括直銷和代銷），12 點后已募集的此類項目全部退款,。光大信托此舉無不讓人聯(lián)系到近期頻頻出現(xiàn)的信托公司約談和窗口指導事件,。近日有部分地區(qū)銀保監(jiān)局召集轄區(qū)內(nèi)信托公司開會，進一步對地產(chǎn)信托融資提出要求,。

除了廣大信托之外,，據(jù)了解至少還有十家信托公司在近期也陸續(xù)收到了關于“窗口指導”的通知，要求加強房地產(chǎn)信托領域風險防控,，控制房地產(chǎn)信托規(guī)模,。一路上狂飆突進的房地產(chǎn)信托業(yè)務收到監(jiān)管層收緊信號，對于高杠桿,、高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)而言,，也從資金層面帶來了較大的壓力，尤其是對于面臨償債高峰期的房地產(chǎn)行業(yè)來說,，這無疑是個壞消息,。

資金鏈的收緊,，對于具有高杠桿屬性的房地產(chǎn)行業(yè)而言，意味著命運之神不再眷顧,。在繼銀行貸款,、公司債、資管,、私募等融資渠道逐個收緊之后,，最后一個主要融資渠道——信托，也猝不及防的拉下閥門,。

根據(jù)恒大研究院數(shù)據(jù)顯示,，截至2018年底，房企各主要渠道有息負債余額為20.3萬億,，預計將在2019~2021年集中到期,，其中2019年到期規(guī)模高達6.8萬億,。在債務密集到期,、銷售下滑和融資渠道縮緊的背景下，房企們或國內(nèi)發(fā)債,、出海發(fā)債,，或賣股權、賣項目多方籌集資金,，還有借新還舊等方式以求平安渡過償債高峰期,。

中小房企破產(chǎn)激增，大型房企頻繁出售資產(chǎn)

在主要融資閥門逐個被拉下的環(huán)境下,，不少房企也走到或正在走向破產(chǎn)的邊緣,。根據(jù)人民法院公告網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至7月24日,，2019年全國274家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)公告,，其中昨天（24日）就有3家。

在那張長達18頁的房產(chǎn)破產(chǎn)名單中可以看到,，今年以來破產(chǎn)的這些房企大部分都是大家并不熟悉的中小房地產(chǎn)企業(yè),，“自救”成為中小房產(chǎn)企業(yè)在2019年的年度關鍵詞。融資成本高是這些中小房企破產(chǎn)的重要原因之一,，相對于第一梯隊的頭部房地產(chǎn)企業(yè)而言,，這些中小房企往往在抗風險能力上較弱，而隨著流動性風險的加大,，很容易就深陷資金及債務危機之中,。

但值得注意的是,，在這些破產(chǎn)的房企中，并不都是中小房企,，上面還有全國500強上市房企銀億集團,，其在深陷500億負債重壓后，于2019年6月突發(fā)破產(chǎn)重組,。就在2018年,，銀億集團老板熊續(xù)強還以295億元的身價位列胡潤百富榜第95位，拿下寧波首富,，曾經(jīng)的首富在一夜之間就此隕落,。

在融資渠道縮緊之下，今年不僅僅只是中小房企面臨危機,，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷上演著斷臂求生的戲碼,。遭遇實際控制人出事的“黑天鵝”之后的新城控股一直深陷輿論漩渦。在經(jīng)歷了高管閃電換人,、投資者拋售,、合作方暫停交易等重重風波后，近日又傳出“低價拋售項目,、斷臂求生”的消息,。

僅僅二十天后，新城控股發(fā)布緊急公告稱欲出售約40個項目套現(xiàn),，7月24日晚間,，新城控股又發(fā)布了一則轉(zhuǎn)讓項目公司股權的公告，此前所稱的擬出售部分項目公司股權正在逐步推進,，交易總額或達到150億元,。

無獨有偶，泰禾集團在此前也先后賣出10個項目融資112億紓困,；居高不下的負債率和經(jīng)營性現(xiàn)金流讓華僑城一直在“鋼絲”上行走,，面對承壓已久的資金鏈，華僑城也在以前所未有地速度瘋狂出售資產(chǎn)“回血補給”,；作為新晉千億房產(chǎn)公司的陽光城下也并不陽光,，有息負債總額高達千億也同樣使其如履薄冰，在4月連續(xù)出售兩項優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),，回收約60億資金,。

地產(chǎn)股的未來機會在哪里,？

融資渠道逐步收緊，一方面,，眾多房企陷入資金鏈困境,，但另一方面，隨著7月上市公司中報披露期的到來,，規(guī)模房企的利潤表現(xiàn)強者恒強,，部分房企表現(xiàn)較為突出。在資本市場上,，由于樓市調(diào)控,、高負債和低增速的影響，地產(chǎn)企業(yè)一直被市場嗤之以鼻,，一度被給予不到十倍的估值,。

但在最近的中報披露中，地產(chǎn)公司的業(yè)績且極為亮眼,，在2019年上半年預計盈增的15家房企中,，百強房企占到了11家。其中,，如保利,、綠地2019年上半年歸母凈利潤分別預期增長59.1%和45.7%至103.5億元和88.2億元,，金科受益項目交付規(guī)模的大幅增加,，預計上半年歸母凈利潤在20-26億元之間，實現(xiàn)了較大幅度的增速,。

不少市場企業(yè)的凈利潤增速都大幅超出市場原有預期,，數(shù)據(jù)的背后存在哪些投資邏輯？對于地產(chǎn)股的未來機會又應該如何看,？

巨澤投資董事長馬澄向私募排排網(wǎng)介紹,，受政策調(diào)控和融資收緊的影響，房地產(chǎn)融資難的問題將更為突出,，這勢必會淘汰一部分資產(chǎn)少,、風險抵御能力差的小型地產(chǎn)公司，這會使得行業(yè)集中度進一步提升,，對大型地產(chǎn)企業(yè)來講未必不是一件好事,。我們認為，A股的房地產(chǎn)板塊長期被低估,，目前只有10.06倍的市盈率,，遠遠低于歐美市場20-30倍市盈,。所以，對于房地產(chǎn)板塊而言,，是具有投資價值的,，當然了，我們只會選擇市場占有率高,、風險抵御能力強的行業(yè)龍頭公司進行投資,，而對于資產(chǎn)負債高、企業(yè)規(guī)模較步的地方性地產(chǎn)公司還是有所顧忌的,。

針對目前房企的生存現(xiàn)狀,，資深私募人士陳熙偉認為，隨著國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境的下行,，金融機構對房地產(chǎn)企業(yè)的授信支持準入條件也愈加嚴格,，從最開始漸漸限制國內(nèi)前N大房地產(chǎn)公司的準入，再到要求是前N大房地產(chǎn)公司的在一線城市的地產(chǎn)項目才給予支持等等,。自然就使得中小地產(chǎn)公司的生存越來越痛苦,。但行業(yè)退熱不代表行業(yè)慘淡，可以看到在整個洗牌過程中,，流動性的支持和支援同時也在向這些大型頭部地產(chǎn)公司傾斜,，馬太效應顯現(xiàn)。

陳熙偉指出,，本身地產(chǎn)行業(yè)就是一個可以透過高杠桿方式去獲取極高收益的模式,，自然高負債率其實成為了其一個“身份象征”，甚至越激進的公司,，負債率越高,。因為用低成本融回來的資金運營建設，其后用高利潤率將物業(yè)出售,，商業(yè)模式使然,，這和其他行業(yè)采用高杠桿運轉(zhuǎn)不一樣。因此,，中等規(guī)模以上的房企凈利潤高幅度增長是一個合理和正常的現(xiàn)象,，所以這個層面上來說，高負債率只能是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)橫向比較,。從安全邊際來看,，當然最好是選擇現(xiàn)金流實力強，負債率合理的地產(chǎn)公司,，負債率側(cè)面反映信用實力和融資實力,，現(xiàn)金流實力則反應其銷售能力，變現(xiàn)能力，代表運營,。因此,，從商業(yè)模式來看，樓市還是值得期待,，房地產(chǎn)企業(yè)的運用資產(chǎn)和負債的盈利能力還是非常強,，數(shù)據(jù)就說明了這一點，大家不應該片面過度關注負面消息,。

綜上,，這些數(shù)據(jù)帶出的投資邏輯就是聚焦頭部，比如大家耳熟能詳?shù)恼斜Ｈf金,。粗略地說,，這些頭部房企基本面良好，從操作的技術角度上來說,，這些股票都可以持續(xù)關注,，滾動來回操作的，如果說獲利機會,，我會建議投資者放大觀察周期,，留意這些股票超跌的機會。