李云亮說(shuō)業(yè)主物權(quán)（續(xù)37）

美國(guó)法律如何規(guī)定：小區(qū)控制權(quán)屬于小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主（3）

文/李云亮

全世界的商品房區(qū)分銷(xiāo)售，都是開(kāi)發(fā)商在建筑物內(nèi)設(shè)計(jì)諸多特定氣泡（單元空間）,，專(zhuān)賣(mài)特定氣泡（單元空間）給業(yè)主,。美國(guó)法律規(guī)定,，單元空間（特定氣泡）售罄，開(kāi)發(fā)商要將商品房小區(qū)（連房帶地）整體轉(zhuǎn)給全體業(yè)主共有,。開(kāi)發(fā)商退出,。小區(qū)控制權(quán)屬于小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主。

美國(guó)業(yè)主買(mǎi)房是小蔥拌豆腐,，產(chǎn)權(quán)一清二白,。

中國(guó)的商品房區(qū)分銷(xiāo)售，也是開(kāi)發(fā)商在建筑物內(nèi)設(shè)計(jì)諸多特定氣泡（單元空間）,，專(zhuān)賣(mài)特定氣泡（單元空間）給業(yè)主,。但是，在中國(guó),，特定氣泡（單元空間）售罄,，開(kāi)發(fā)商拒絕商品房小區(qū)（連房帶地）整體轉(zhuǎn)給全體業(yè)主共有。開(kāi)發(fā)商不退出,，且開(kāi)發(fā)商的“大產(chǎn)權(quán)”與業(yè)主們的“小產(chǎn)權(quán)”并存。

中國(guó)業(yè)主買(mǎi)房是腳踩牛屎,，產(chǎn)權(quán)一塌糊涂,。

那我們看，美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的商品房交易有啥原則,。有些不動(dòng)產(chǎn)原則還是世界性的,。

一、“關(guān)于物業(yè)小區(qū)范圍內(nèi)的全部建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)歸屬,，世界各國(guó)的區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法都明確規(guī)定屬于小區(qū)的全體業(yè)主所共有,。”（周樹(shù)基書(shū)2005年3月版,，第121頁(yè),。以下只列該書(shū)頁(yè)碼）

二、“任何國(guó)家物業(yè)產(chǎn)權(quán)制度設(shè)計(jì)的一個(gè)共同的原則,，就是物業(yè)小區(qū)的業(yè)主,，必須像獨(dú)門(mén)獨(dú)院的房屋的主人對(duì)自己的花園、綠地或庭院擁有權(quán)利一樣,，對(duì)物業(yè)小區(qū)范圍內(nèi)的全部土地?fù)碛袡?quán)利,。如果區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)制度不這樣設(shè)計(jì)或規(guī)定，物業(yè)小區(qū)業(yè)主的生活就會(huì)處處受制于人,，任人敲詐,，任人剝削，這顯然違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的平等自愿和公平交易的原則,?！保ǖ?22頁(yè)）

三,、“區(qū)分所有物業(yè)小區(qū)內(nèi)的所有設(shè)施分為兩類(lèi)，即專(zhuān)有部分和共有部分,。小區(qū)內(nèi)的任何設(shè)施,，只要不是專(zhuān)有部分，就是共有部分,。反之亦然,。小區(qū)內(nèi)絕不允許既不屬于專(zhuān)有部分又不屬于共有部分的‘飛地’存在。這一點(diǎn)恰恰就是區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)制度設(shè)計(jì)的一個(gè)極其重要的原則,，即除了小區(qū)房屋單元的業(yè)主之外,，不允許任何他人在小區(qū)內(nèi)擁有任何共用設(shè)施和配套設(shè)施?！保ǖ?18頁(yè)）

四,、“凡成本已計(jì)入小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，并已分?jǐn)偟綐I(yè)主所購(gòu)買(mǎi)的房屋單元的房?jī)r(jià)當(dāng)中的這類(lèi)房屋,，產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主所共有,。”（第124頁(yè)）

五,、“美國(guó)界定物業(yè)小區(qū)內(nèi)停車(chē)位產(chǎn)權(quán)的幾種做法：1,、將物業(yè)小區(qū)內(nèi)停車(chē)位界定為共有部分；2,、將物業(yè)小區(qū)內(nèi)停車(chē)位界定為房屋單元的組成部分,；3、將物業(yè)小區(qū)內(nèi)停車(chē)位界定為指定供專(zhuān)用的共有部分,。以上三種界定物業(yè)小區(qū)內(nèi)停車(chē)位產(chǎn)權(quán)的方式,，無(wú)論采取哪一種，都應(yīng)在設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書(shū)中明確和具體地加以界定,，使購(gòu)房消費(fèi)者在買(mǎi)房時(shí)就能明明白白地了解自己將對(duì)停車(chē)位享有什么樣的權(quán)利,。”（第119-120頁(yè)）

六,、“關(guān)于物業(yè)小區(qū)地下室的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題,。處理的具體原則應(yīng)該是：1、如果房屋的高度未達(dá)到國(guó)家為居住用房所規(guī)定的高度,，應(yīng)視為是小區(qū)的共有部分,，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有；2,、如果房屋的高度達(dá)到國(guó)家為居住用房所規(guī)定的高度,，適合居住用途，且這些房屋的成本都已計(jì)入小區(qū)的建設(shè)開(kāi)發(fā)成本,，并已分?jǐn)偟綐I(yè)主所購(gòu)買(mǎi)的房屋單元的房?jī)r(jià)當(dāng)中的,，應(yīng)視為是小區(qū)的專(zhuān)有部分,，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有。如果房屋已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商出售,，房屋出售后所得款項(xiàng)應(yīng)按業(yè)主公攤比例返還給業(yè)主,；3、如果房屋的高度達(dá)到國(guó)家為居住用房所規(guī)定的高度,，適合居住用途,，但這些房屋的成本未計(jì)入小區(qū)的建設(shè)開(kāi)發(fā)成本，并未分?jǐn)偟綐I(yè)主所購(gòu)買(mǎi)的房屋單元的房?jī)r(jià)當(dāng)中的,，也應(yīng)視為是小區(qū)的專(zhuān)有部分,，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商所有，但開(kāi)發(fā)商必須按規(guī)定為這部分房屋繳納稅費(fèi),、物業(yè)管理費(fèi)及維修準(zhǔn)備金,。”（第125頁(yè)）

七,、“關(guān)于物業(yè)小區(qū)底商產(chǎn)權(quán)的歸屬問(wèn)題,。處理底商的產(chǎn)權(quán)的原則應(yīng)該是：1、如果底商的成本都已計(jì)入小區(qū)的建設(shè)開(kāi)發(fā)成本,，并已分?jǐn)偟綐I(yè)主所購(gòu)買(mǎi)的房屋單元的房?jī)r(jià)當(dāng)中的,，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主共有。如果底商已經(jīng)出售,，出售后所得款項(xiàng)應(yīng)按業(yè)主公攤比例返還給業(yè)主；2,、如果底商的成本未分?jǐn)偟綐I(yè)主所購(gòu)買(mǎi)的房屋單元的房?jī)r(jià)當(dāng)中,，其產(chǎn)權(quán)則歸開(kāi)發(fā)商所有，但開(kāi)發(fā)商必須按規(guī)定為這部分房屋繳納稅費(fèi),、物業(yè)管理費(fèi)及維修準(zhǔn)備金,。”（第125頁(yè)）

八,、“關(guān)于物業(yè)小區(qū)會(huì)所產(chǎn)權(quán)的歸屬問(wèn)題,。處理會(huì)所的產(chǎn)權(quán)的原則應(yīng)該是：1、如果會(huì)所的成本都已計(jì)入小區(qū)的建設(shè)開(kāi)發(fā)成本,，并已分?jǐn)偟綐I(yè)主所購(gòu)買(mǎi)的房屋單元的房?jī)r(jià)當(dāng)中的,，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主共有，并應(yīng)由業(yè)主共同決定會(huì)所的用途,；2,、如果會(huì)所的成本未分?jǐn)偟綐I(yè)主所購(gòu)買(mǎi)的房屋單元的房?jī)r(jià)中，會(huì)所應(yīng)視為小區(qū)的專(zhuān)有部分,，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商所有,，但開(kāi)發(fā)商必須按規(guī)定為這部分房屋繳納稅費(fèi),、物業(yè)管理費(fèi)及維修準(zhǔn)備金。3,、美國(guó)和其他國(guó)家的慣常做法,，是不允許開(kāi)發(fā)商在物業(yè)小區(qū)內(nèi)興建任何供對(duì)外經(jīng)營(yíng)用的設(shè)施。這一原則的合理性,，顯而易見(jiàn),。”（第126頁(yè)）

注：中國(guó)的開(kāi)發(fā)商以商品房小區(qū)建造成本分?jǐn)偸巧虡I(yè)秘密為由,，拒絕公開(kāi)那些所謂的秘密,，反對(duì)“成本說(shuō)”，且以“賣(mài)豆腐模型”,，提出：“物權(quán)法公布后,，我的‘賣(mài)豆腐模型’在這部基本法律中找到了依據(jù)。這就是前邊說(shuō)到的物權(quán)法第三十條和第一百四十二條,。后者規(guī)定‘建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物,、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外,。’實(shí)際上就是說(shuō),，張三做的豆腐、豆?jié){,、豆渣屬于張三所有,，有相反證據(jù)證明的除外。”（顏雪明,，律師,，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司風(fēng)險(xiǎn)管理部總經(jīng)理：《從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)視角看建筑物區(qū)分所有權(quán)》。2008年5月17日,。）

（未完待續(xù) 20170606）