本文為“荔枝匯”首席房產(chǎn)投資顧問阿樓老師執(zhí)筆,，力哥編輯修改，如果喜歡的話,，別忘了給阿樓老師點個贊,，以后讓阿樓老師經(jīng)常上架房產(chǎn)干貨~

今天房價那么貴，很多家庭都是掏空六個口袋才供出一套房子,，房子幾乎就是家庭全部的資產(chǎn),，所以即便是自住剛需，房子可能一輩子都不會賣,，也還是希望入手的房子能不停漲價,，最好漲幅能跑贏通脹，這樣至少自己心理賬戶上感覺不虧,。

為了做到這點,，阿樓老師花費大量精力，研究那些大漲板塊背后的普適性規(guī)律,，還算有點成果,。

下面我們就以上海的小區(qū)來舉例，把這種普適性規(guī)律完完整整告訴你,。

我們先來看上海兩個小區(qū)的二手掛牌價,。下圖中的寶華現(xiàn)代城和仁恒河濱花園，都是中環(huán)附近板塊內(nèi)的標桿樓盤，現(xiàn)在的單價都是9萬多,。

再看下這兩個小區(qū)所處的位置,，從下面的地圖上可以了解到，都是離市中心5公里左右的2005年品質(zhì)商品房,。

有意思的是,，雖然這兩個小區(qū)現(xiàn)在的房價差不多，但其實他們當年的售價還是差很多的,。

仁恒在2006年網(wǎng)簽均價超過寶華兩倍,，但當下的售價已相差無幾。

所以,，值得我們留意的第一個現(xiàn)象是距離市中心位置差不多,，14年前房價相差一倍的房子，到現(xiàn)在房價的價差收斂,，兩者趨同,。

接下來，我們換一種方式,，又找了兩個小區(qū),，瀚林府邸和新江灣城雍景園。

這次我們先看2006年的網(wǎng)簽價格,，從下圖可見,，兩個小區(qū)當年的開盤價是差不多的。

但是他們的地理位置卻相去甚遠,，瀚林府邸位于老靜安，屬于內(nèi)環(huán)內(nèi)的傳統(tǒng)核心區(qū),，而雍景園坐落在中環(huán)外的新貴區(qū)域新江灣城,，詳見下圖。

那我們來看看倆小區(qū)現(xiàn)在的售價,，下圖可以看到,，位置更好的翰林世家已經(jīng)跑贏了新江灣城雍景苑不少。雍景園漲幅620%,，差不多是上海的平均漲幅,，位于老靜安的瀚林世家（府邸）漲幅超過10倍,，絲毫不虛近上海十幾年來漲的最快的張江板塊,。

所以，值得我們留意的第二個現(xiàn)象是14年前房價相同,，但是位置更好的小區(qū),，房價表現(xiàn)也更好。

大量的真實案例都證明這兩點：

1、到城市絕對核心的直線距離差不多的板塊,，或地鐵至城市絕對核心通勤時間差不多的地段,，即使目前存在很大差價，但長期來看,，差價都會收窄,。

2、兩個目前售價差不多的樓盤,，距離市中心更近的樓盤,，未來漲幅會超越偏遠的樓盤。

還是讓我們用地圖來解釋,。

我們以環(huán)狀城市的上海為例,，若有A、B兩個房齡相仿,、距中心距離相等的樓盤,，且A的掛牌價大幅高于B，此時買入B樓盤,，未來大概率會享受到更大的漲幅,。

而如果A、B售價相同,，但A距離核心區(qū)域距離更近,，則此時購入A樓盤未來漲幅潛力更大。

這意味著雖然從短期看,，在一輪3到5年的大牛市下,，那些近郊新城可能會跑贏市中心板塊，相同距離下,，不同板塊也會有價差,。

但是從拉長到10年以上的長周期來看，市中心同等距離下的不同價差洼地終究會被填平,。

而近郊板塊,，在概念炒作異常火熱的時候,，房價可能會一度與市中心差不多,，但隨著市中心因為土地稀缺導致價值重新發(fā)現(xiàn)，市中心房價依然會再次高于近郊,。

這屬于土地稀缺性導致的價值回歸,。

其實這種方法不光可以用在上海，也普適于商業(yè),、教育,、醫(yī)療資源向市中心集聚的環(huán)狀城市,，本質(zhì)的原因是城市核心的價值恒久不變。

下面我們來舉幾個例子,。

我們認為上海的中環(huán)內(nèi)存在大量被低估的機會,。

而北京的南城也有北城一樣的潛力。

西安的中心區(qū),、東部和北部與曲江和高新區(qū)的價差終究會慢慢縮小,。

成都也不可能一直向南發(fā)展，等到天府新區(qū)足夠貴之后,，武侯區(qū),、青羊區(qū)以及金牛區(qū)的洼地會被大家發(fā)現(xiàn)。

此類現(xiàn)象背后的邏輯,，我想有以下幾點,。

首先，除了深圳這種移民城市,，城市內(nèi)部的土著勢力很強大,。

一些區(qū)域，比如寶山淞南和惠南鎮(zhèn)的土著,，買新房時傾向于買在熟悉的范圍內(nèi),，在短期內(nèi)可以扭曲房子的合理定價，拉高偏遠區(qū)域的房價均值,。

其次,，開發(fā)商制造營銷概念的力量也不容忽視。

現(xiàn)在幾乎每個一二線城市,，幾乎都有此類新盤的影子：距離市中心20公里開外,，品牌開發(fā)商，豪華品質(zhì),，單價比周圍二手房高了50%以上,。這類房子未來漲幅未必跑的過市區(qū)的普通住宅。

我做了一個測算表：

假設經(jīng)過一輪大漲后,，郊區(qū)因發(fā)展較快,，土地漲幅達到100%,，市區(qū)土地享受一個平均漲幅80%,，我們來看看實際收益如何：

全款買入（無杠桿）市區(qū)普宅的業(yè)主享受到了70%的房價漲幅。

雖然郊區(qū)土地增值更多,，但因為基期時,，土地占總價比例低，郊區(qū)CEO盤業(yè)主持有的收益反而不如市區(qū)普宅,。

這個案例告訴我們,，純投資買房想要做高收益率,，要選擇土地價值占房子總價比例高的市中心房產(chǎn)。

更重要的,，房產(chǎn)具有金融屬性,，市區(qū)范圍的房子就好比股票中的藍籌股，郊區(qū)的地塊賣的多了,，土地成本上去之后,，郊區(qū)房與市區(qū)房差價收窄。此時,，買房客就會更偏好買低估的藍籌房產(chǎn),。

這是一個價值回歸的過程。

我認為,，這種簡單有效的選籌方法大大擴展了買房人的可選區(qū)域,。

我們做投資，不一定要盯著那些大力開發(fā)的近郊產(chǎn)業(yè)新城,，市中心地段也可以挑選到漲幅可觀的樓盤,。買在低估的內(nèi)圈區(qū)域，一定程度上還規(guī)避了區(qū)域規(guī)劃失敗的風險,，是一種高確定性的投資模式,。

更重要的，運用好這種模式,，能夠真正地實現(xiàn)自住+投資,。

可惜的是，往往適合投資的房都處在不毛之地,，不適合自?。贿m合居住的房單價很高,，上漲乏力,。

實際上，仔細挖掘一下城市板塊,，兩者是能夠權(quán)衡好的,。以上海為例，我仔細考察了全城的各大板塊,，挑選出了幾個適合自住+投資的,。

1、寶山大華板塊是寶山區(qū)唯一中環(huán)內(nèi)的區(qū)域,，與普陀萬里實際混為一個成熟的社區(qū),，同樣的小區(qū)比普陀區(qū)范圍的低2萬左右，單價5萬多就能淘到不錯的小區(qū),，7號線沿線進城也特別方便,，15分鐘即可到達市中心的靜安寺商圈,。

2、閘北區(qū)最南側(cè)漢中路至曲阜路站附近仍然有售價6.5萬左右單價的03年后的面磚外墻次新小區(qū),，一河之隔,、差不多房齡的小區(qū)賣至10-11萬，這是一個明顯的心理差價,。

閘北區(qū)以前是聞名的”下只角“,，上海土著對這個區(qū)域有偏見，現(xiàn)在它已并入靜安區(qū),，隨著時間的推移和新移民的導入,，心理差價一定會撫平。

3,、新華路,，百年國賓道，高尚居住區(qū)域,。

乍一看,，這個區(qū)域就是純住宅區(qū)域，沒有任何產(chǎn)業(yè),，實際上,，它被四大市級CBD環(huán)繞，東靠靜安寺,，北邊是中山公園,，西面和南面緊鄰虹橋開發(fā)區(qū)和徐家匯。板塊內(nèi)7-8萬的二手房均價在整個內(nèi)環(huán)范圍都是比較低的,，價值重估的機會比較大,。

做房產(chǎn)投資不是沒風險的，我們要像做其他投資品一樣謹慎把關,，降低風險,，提高收益率。

即使是房產(chǎn)小白,，掌握了本文的選房方法,，也能夠躲掉買房路上的不少大坑，獲得至少等同于大盤的回報率,。