在政策紅利的陸續(xù)釋放下，舊村改造成為煥發(fā)城市新生機的有效手段,，舊村改造和單純的招拍掛房地產(chǎn)不同,，并非簡單的造城或者商業(yè)開發(fā)，更多的融入了對產(chǎn)業(yè)需求的理解和人文關(guān)懷,。為什么那么多開發(fā)商在參與舊村改造,，開發(fā)商又是如何賺錢的呢，開發(fā)商通過招拍掛拿地成本和通過舊村改造取得融資地塊成本,，兩者有什么不同？這期我們來探討一下,。

一,、房屋產(chǎn)權(quán)和土地出讓金

房屋產(chǎn)權(quán)有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成。而土地出讓金,，實際上就是土地所有者出讓土地使用權(quán)若干年限的地租之總和,。

土地出讓金，是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者,，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款,，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款,，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者,，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,、作價入股和投資,，按規(guī)定補交的土地出讓價款。

二,、土地出讓金折算樓面地價的計算

土地出讓金可分為地面價和樓面價兩種計算方法,。地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積,；樓面地價為分?jǐn)偟矫科椒矫捉ㄖ娣e的地價,，即以土地出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。地面價和樓面價只是兩種不同的叫法,，計算結(jié)果都是相同的,。

三、土地出讓金與出讓地價的區(qū)別

土地價格,，是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的價值總和,，其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán)。我們通常講的土地價格,，一般是指出讓土地使用權(quán)價格,，即出讓地價。

土地出讓金和出讓地價兩者均屬于價格范疇,，統(tǒng)稱土地使用權(quán)價格,。只是在不同的土地權(quán)利流轉(zhuǎn)，不同的政府行業(yè)政策,，不同的土地利用狀況下,，土地價格的稱謂有所不同。

土地出讓金是政府要收取的土地收益(地租),，即土地所有者出讓土地使用權(quán)的交易價款,。土地出讓金有時帶有政策因素，它可稱出讓地價,，又可稱純土地出讓金或凈土地出讓金,，即部分出讓地價。

出讓地價,，它既可以是土地所有者出讓土地使用權(quán)的交易價款,，又可以是出讓土地權(quán)利人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的交易價款。出讓地價是地租的資本化,。它不受政策因素的影響,，也不受地上建筑物和其他附著物拆遷安置補償成本的影響。

在土地一級市場中,，土地出讓金既有政策價又有市場價,；在土地二,、三級市場中，出讓地價是完全的市場價,。

當(dāng)政府首次出讓或改變用途后重新出讓土地使用權(quán)時,，一次性向受讓人收取的價款往往稱土地出讓金。當(dāng)土地使用者取得出讓土地權(quán)利后轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押或作為自身的無形資產(chǎn)時，則稱為出讓地價,。

四,、收取土地出讓金的情形

1、征地和拆遷補償支出,。包括土地補償費,、安置補助費、地上附著物和青苗補償費,、拆遷補償費,。

2、土地開發(fā)支出,。包括前期土地開發(fā)性支出以及按照財政部門規(guī)定與前期土地開發(fā)相關(guān)的費用等,。

3、支農(nóng)支出,。包括計提農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金,、補助被征地農(nóng)民社會保障支出、保持被征地農(nóng)民原有生活水平補貼支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出,。

4,、城市建設(shè)支出。包括完善國有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)支出以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出,。

五,、傳統(tǒng)的土地出讓金計算

公式：補交土地出讓價款（元）=網(wǎng)格點樓面基準(zhǔn)地價（元/平方米）×容積率修正系數(shù)×10%×上市房屋建筑面積×年期修正系數(shù)。

有實際成交價的,，且不低于所在級別基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計算出讓金,，若成交價低于基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的，則依照標(biāo)準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計算,。

發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補辦出讓時，按基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計算,。

通過以上方式計算的土地出讓金數(shù)額,，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價機構(gòu)進行評估,，按評估價的40%計算土地出讓金,。

劃撥土地使用權(quán)成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%,，在以劃撥土地使用權(quán)價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格,，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計算土地出讓金,。

六、舊改的土地出讓金計算

公式：（融資地塊占地面積*容積率）*評估地價單價=項目總拆遷成本 補交地價金額,，補交地價按市場評估價的20%,。

我們先來看相關(guān)的政策規(guī)定：

《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市城市更新辦法配套文件的通知》（穗府辦〔2015〕56號）中《廣州市舊村莊更新實施辦法》第四十條規(guī)定：融資地塊由政府儲備公開出讓的，土地出讓金以實際成交價格為準(zhǔn),。融資地塊按照合作改造和自主改造以協(xié)議方式出讓的,，按申請辦理土地出讓手續(xù)時點市場評估價20％計收土地出讓金。村集體經(jīng)濟組織或個人依法將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地的,，發(fā)生出售,、交換、贈與（不含繼承）或自行申請補辦土地出讓時,，按申請時點相應(yīng)土地用途市場評估地價的20%或房屋市場評估價的5%計收土地出讓金,。

廣州市人民政府關(guān)于提升城市更新水平促進節(jié)約集約用地的實施意見》（穗府規(guī)〔2017〕6號）第（十九）條：舊村莊更新改造項目按照市場評估價確定融資地價，核算融資面積,，融資地價評估時應(yīng)充分考慮舊村莊改造項目拆遷補償安置,、開發(fā)周期等綜合因素。融資地價應(yīng)為提交市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議前 12 個月內(nèi)的市場評估價,。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法的通知（穗建規(guī)字〔2019〕13號）,，第十四條規(guī)定：采用自主改造和合作改造模式的舊村莊全面改造項目，其融資地塊協(xié)議出讓土地使用權(quán)測算土地出讓金可納入舊村莊全面改造成本,。融資地價測算依據(jù)《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市城市更新辦法配套文件的通知》（穗府辦〔2015〕56號）中《廣州市舊村莊更新實施辦法》以及《廣州市人民政府關(guān)于提升城市更新水平促進節(jié)約集約用地的實施意見》（穗府規(guī)〔2017〕6號）的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。

《廣州市深入推進城市更新工作實施細則》（粵府辦規(guī)【2019】5號，有效期5年）,。一是自行改造,，以協(xié)議方式供地的項目，按辦理土地有償使用手續(xù)時新規(guī)劃用途市場評估價的70%繳交土地出讓金,。二是適當(dāng)提高政府收儲項目出讓分成比例和一次性補償標(biāo)準(zhǔn)：①居住用地毛容積率2.0以下（含）,、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地毛容積率2.5以下（含）部分，可按不高于公開出讓成交價或新規(guī)劃用途市場評估價的60%計算補償款,，超出部分可按該部分的成交價或市場評估價的10%計算補償款,；②可整宗地一次性按同地段毛容積率2.5商業(yè)市場評估價的60%計算補償款（50% 10%的獎勵）。三是分期繳費：允許城市更新項目分期繳納土地出讓金,，首次繳交比例不低于30％,，余款1年內(nèi)繳清。四是歷史用地：完善歷史用地征收手續(xù)后的“工改工”用地按辦理供地手續(xù)時同地段工業(yè)用途市場評估價的40%繳交土地出讓金,，“工改商”等用地按辦理供地手續(xù)時同地段新規(guī)劃用途市場評估價的70%繳交土地出讓金,。

廣州市舊村改造,，采取的是經(jīng)濟平衡推算融資建筑量，融資面積有兩部分,，即住宅融資面積和商業(yè)融資面積,。改造成本=融資地塊的樓面地價×融資建筑量。 其中,，改造成本包括按規(guī)定需補交的土地出讓金,。

最后綜合一下，為便于對比,，將舊廠改造的土地補償款也一并列出：