土地出讓金(land-transferring fees) ，也稱土地使用權(quán)出讓金,，是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者,，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿,，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款,，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押、作價入股和投資,，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價款,。

     土地使用權(quán)出讓金是土地批租時一次性收取的費(fèi)用，即為土地有效年限的使用價格,。出讓金包括土地開發(fā)投資費(fèi)用和使用期內(nèi)的土地使用費(fèi),。前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),，是對開發(fā)投資的一次性補(bǔ)償,，后者為土地資源使用的費(fèi)用，即"地租 "，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn),。如批租50年,，就要一次性支付包括全部年限的使用費(fèi)。對于住宅等項(xiàng)目,，采用招標(biāo),、拍賣的方式，可通過市場定價,，土地出讓金就是地價,。可是對于經(jīng)濟(jì)適用房,、廉租房,、配套房等項(xiàng)目，以及開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項(xiàng)目,，往往不是依靠完全的市場調(diào)節(jié),，土地出讓金就帶有稅費(fèi)的性質(zhì)，是定價,。

     土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件,，可以分為以下兩種：一種是"熟地"價，即提供"七通一平"【指土地(生地)在通過一級開發(fā)后,，使二級開發(fā)商可以進(jìn)場后迅速開發(fā)建設(shè),。主要包括：通給水、通排水,、通電,、通訊、通路,、通燃?xì)?、通熱力以及場地平整】的地塊，出讓金包括土地使用費(fèi)和開發(fā)費(fèi),；另一種是"毛地"或"生地"價,，即未完成"七通一平"的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分,，投資者需自行或委托開發(fā)公司進(jìn)行受讓土地的開發(fā)工作,。例如上海北京東路面積為2.38萬平方米的71號地塊，有20多家單位和1000多戶居民,，新加坡長立國際開發(fā)公司與上海黃浦資產(chǎn)經(jīng)營公司以460萬美元的毛地價獲得50年的使用權(quán),，并投資5300萬美元。舊區(qū)的動遷和市政配套費(fèi)用一般要占到熟地總價的50％～70％左右,。

       土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法,，地面價為每平方米土地的單價,，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價,，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積,。投資者往往以樓面價來計算投資效益,。因?yàn)榈孛鎯r不能反映出土地成本的高低,，只有把地價分?jǐn)偟矫科椒矫捉ㄖ娣e上去核算才有可比性，也易于估算投資成本,，進(jìn)行估算投資效益,。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價，實(shí)際上并非如此,。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗前唇ㄖ娣e計收的,。

       土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業(yè)開發(fā)外銷房的,，要以外匯支付,；如是中資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房或外資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房的，可以人民幣支付,。也有的實(shí)物支付的方式,，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋,、一條道路或一個停車庫等建筑物來償還地價,。

買什么房要繳土地出讓金

       對于商品房而言，開發(fā)商以出讓方式拿到土地使用權(quán),，他已經(jīng)按出讓合同的約定支付了土地出讓金,；而他在銷售商品房時，又將相應(yīng)面積的土地出讓金計入房價成本并分?jǐn)偨o了購房人,。換句話說,，購買這類房產(chǎn)，買方已經(jīng)繳納了土地出讓金,。

      但是,，購房者買了商品房后，并非可以永久使用土地,，因?yàn)橥恋爻鲎層心晗尴拗?。國家城?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例中指出：土地使用權(quán)出讓最高年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年,；教育,、科技、文化,、衛(wèi)生,、體育用地50年,；商業(yè)、旅游,、娛樂用地40年,；綜合或者其他用地50年。房屋土地使用年限到期后,，房主只有再繳納土地出讓金才能合法使用土地及房屋,。在此提醒購房者：買房時應(yīng)仔細(xì)詢問土地使用年限。以前就有購房者反映,，他在某商住樓買住房,，等合同簽了才發(fā)現(xiàn)土地性質(zhì)為綜合用地，只能用50年,。

       如果購房者買有出讓土地證的二手房,，由于賣方已經(jīng)繳過土地出讓金，因此買方不需再被補(bǔ)繳,。然而,，在購買這類房產(chǎn)的過程中仍需注意土地使用年限，例如所購房子原來的土地使用年限為70年,，而賣方轉(zhuǎn)讓時他已經(jīng)用了30年,，那么買方拿到房子后只能再使用40年而非70年，超過期限后就得補(bǔ)繳,。