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一,、TOD理念對(duì)于PPP模式高質(zhì)量發(fā)展的意義近年來,，我國在公共產(chǎn)品和服務(wù)領(lǐng)域積極推廣PPP模式，主要回報(bào)機(jī)制聚焦于使用者付費(fèi),、可行性缺口補(bǔ)助和政府付費(fèi)三種,，但這種內(nèi)生于項(xiàng)目自身的模式越來越受到挑戰(zhàn)。隨著基礎(chǔ)設(shè)施的不斷建設(shè)發(fā)展,，近年來新建項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益與過去不可同日而語，普遍存在可行性缺口,；許多地方政府財(cái)政能力有限,，已經(jīng)達(dá)到了支付能力上限，無法繼續(xù)支撐體量龐大的基礎(chǔ)設(shè)施PPP項(xiàng)目可行性缺口補(bǔ)助和政府付費(fèi),，迫切需要尋找新的出路推動(dòng)PPP模式可持續(xù)發(fā)展,。TOD理念對(duì)于我國PPP模式轉(zhuǎn)型發(fā)展極具啟發(fā)性。TOD,，即以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā),，核心是以交通站點(diǎn)為中心，建立集工作,、商業(yè),、文化、教育,、居住等為一體的城區(qū),，以實(shí)現(xiàn)各個(gè)城市組團(tuán)緊湊型開發(fā)的有機(jī)協(xié)調(diào)模式，被廣泛利用在城市開發(fā)中,，尤其是在城市尚未成片開發(fā)的地區(qū),，通過先期對(duì)規(guī)劃發(fā)展區(qū)的用地以較低的價(jià)格征用，導(dǎo)入公共交通,，形成開發(fā)地價(jià)的時(shí)間差,，然后出售基礎(chǔ)設(shè)施完善的“熟地”，政府從土地升值的回報(bào)中回收公共交通的先期投入,。TOD模式在世界多地獲得成功,，正是由于其充分利用了交通作為公共產(chǎn)品的正外部效應(yīng)，吸引區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展要素集聚，帶動(dòng)了TOD區(qū)的土地開發(fā),、商業(yè)開發(fā),、資源整合，創(chuàng)造了新的價(jià)值,，并將其中的一部分收益反哺于交通,，將交通的正外部效應(yīng)合理內(nèi)部化，實(shí)現(xiàn)了交通收益鏈條的體外循環(huán),，促進(jìn)了交通和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的共贏,。從這個(gè)意義上來說，TOD理念對(duì)于我國PPP模式可持續(xù),、高質(zhì)量發(fā)展的最大啟發(fā)就是：PPP項(xiàng)目要跳出項(xiàng)目自身獨(dú)立發(fā)展的固有模式,，應(yīng)充分利用公共基礎(chǔ)設(shè)施的外溢效應(yīng)，與享受了其外溢效應(yīng)的經(jīng)營性資源打捆綜合開發(fā),，充分釋放公共產(chǎn)品的正外部性,，以綜合開發(fā)的收益反哺公共基礎(chǔ)設(shè)施，以外部效應(yīng)內(nèi)部化來拓展PPP模式的財(cái)務(wù)生存空間,。從這個(gè)意義上來說,，除了TOD本意的以公共交通為導(dǎo)向的城市開發(fā)，交通 旅游綜合開發(fā),，交通 礦產(chǎn)資源綜合開發(fā)等等,，都是符合這一思路的。國外典型的TOD開發(fā)案例是日本的軌道交通TOD,。日本城市以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式經(jīng)過多次變革已深入貫徹于軌道交通規(guī)劃、設(shè)計(jì),、建設(shè),、運(yùn)營等各個(gè)環(huán)節(jié)。其成功經(jīng)驗(yàn)主要在于：一是完善的規(guī)劃管理機(jī)制,。規(guī)劃初期,，在聽取學(xué)界專家意見的基礎(chǔ)上，政府,、軌道建設(shè)者以及開發(fā)商通過協(xié)議會(huì)的形式,，針對(duì)在跨越軌道用地和私人開發(fā)用地上布局公共設(shè)施達(dá)成共識(shí)。根據(jù)各車站的具體條件和TOD開發(fā)需求優(yōu)先討論制定開發(fā)程序和流程,，開發(fā)過程中專業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行長期持續(xù)跟蹤服務(wù),，同時(shí)，全過程均有民間參與機(jī)制,。因此,，軌道交通規(guī)劃之初就與土地利用深度結(jié)合,，圍繞軌道交通車站組織實(shí)施TOD開發(fā)，將商業(yè),、辦公,、住宅、酒店,、醫(yī)院等功能按照圈層布局,，軌道交通投入使用階段優(yōu)先開發(fā)車站周邊區(qū)域，創(chuàng)造更多客流需求,。二是培育了富有經(jīng)驗(yàn)的建設(shè)運(yùn)營主體,。日本式TOD由同一主體同時(shí)承擔(dān)軌道交通建設(shè)和城市開發(fā)，JR,、阪急等各大日本的軌交企業(yè)基本形成了“運(yùn)輸服務(wù)業(yè) 商業(yè)服務(wù)業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的模式,。通過PPP模式一體化運(yùn)作，能夠順利實(shí)現(xiàn)商業(yè)收益反哺于交通,，創(chuàng)造了一個(gè)良性的,、可持續(xù)的開發(fā)模式。
圖2 東京TOD & PPP運(yùn)作模式 來源：馬金磊,，從日本經(jīng)驗(yàn)看大灣區(qū)核心建設(shè)中的TOD開發(fā)三是強(qiáng)化政策引導(dǎo),。日本不斷完善地下、地上空間開發(fā)一體化實(shí)施立法,，在《憲法》《民法》《建筑基準(zhǔn)法》《城市規(guī)劃法》《城市公園法》《駐車場(chǎng)法》以及《下水道法》等法律法規(guī)中分別對(duì)地下空間的規(guī)劃、建設(shè)作出了詳細(xì)規(guī)定,，2000年頒布實(shí)施的《大深度地下公共使用特別措施法》進(jìn)一步規(guī)范了深層地下空間開發(fā)的規(guī)劃,、建設(shè)和管理。同時(shí),，對(duì)地下空間的管理主體申請(qǐng)?jiān)S可,、占用費(fèi)和補(bǔ)償費(fèi)等進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。此外,，日本政府給予TOD項(xiàng)目高于周邊其他地方容積率的獎(jiǎng)勵(lì)政策,，以彌補(bǔ)開發(fā)商的公共設(shè)施建設(shè)支出，日本在《建筑基準(zhǔn)法》（1970年）中提出了容積率獎(jiǎng)勵(lì)辦法,，國土交通省還制定了《東京都高度利用地區(qū)指定基準(zhǔn)》作為整個(gè)東京都市圈容積率補(bǔ)貼的依據(jù),。近年來，我國在樞紐經(jīng)濟(jì)這一更大的概念下推進(jìn)交通與商業(yè),、產(chǎn)業(yè),、經(jīng)濟(jì)的融合發(fā)展。一是香港,。香港推進(jìn)“地鐵 物業(yè)”一體化運(yùn)作,，港鐵公司同時(shí)規(guī)劃開發(fā)地鐵項(xiàng)目和地鐵沿線物業(yè),。通過沿線物業(yè)的開發(fā)彌補(bǔ)地鐵項(xiàng)目虧損并獲得收益。香港政府授予港鐵公司物業(yè)開發(fā)權(quán),，港鐵公司把地鐵項(xiàng)目與沿線土地開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃,、設(shè)計(jì)、投融資,、建設(shè),、經(jīng)營等五個(gè)環(huán)節(jié)統(tǒng)籌考慮，把握整個(gè)開發(fā)價(jià)值鏈,，并將成本較高,、風(fēng)險(xiǎn)較大的施工建設(shè)等環(huán)節(jié)交給開發(fā)商操作。在政府,、港鐵公司,、開發(fā)商三個(gè)主要參與者中，地鐵公司扮演著“向上承接政府戰(zhàn)略,、向下啟動(dòng)市場(chǎng)資源”的角色,，搭建了整合政府與市場(chǎng)資源的平臺(tái)。
二是深圳,。深圳市結(jié)合深圳各個(gè)層次規(guī)劃和交通規(guī)劃,，宏觀上制定TOD 總體發(fā)展目標(biāo)及策略，加強(qiáng)軌道TOD與城市總規(guī)的融合,，中觀層面加強(qiáng)軌道TOD與片區(qū)規(guī)劃的協(xié)調(diào),，進(jìn)行差異化分區(qū)并提出發(fā)展指引，微觀層面深度挖掘樞紐,、車站的TOD價(jià)值,，針對(duì)空間尺度及其范圍、用地功能控制,、城市設(shè)計(jì)與環(huán)境以及交通設(shè)施四類要素給出規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn),。深圳軌道TOD策略包括以下幾個(gè)方面：一是綜合化，TOD發(fā)展需要多專業(yè)融合,，一體化協(xié)作,，包括“規(guī)劃設(shè)計(jì)”、“市場(chǎng)策劃”,、“投資管理”,、“政策研究”；二是可持續(xù),，以TOD綜合開發(fā)模式,，促使軌道建設(shè)外部效益內(nèi)部化，實(shí)現(xiàn)TOD的可持續(xù)發(fā)展,，包括軌道建設(shè)項(xiàng)目與土地開發(fā)項(xiàng)目統(tǒng)籌考慮,、有機(jī)結(jié)合,，合理分配TOD的外部收益，有效緩解軌道建設(shè)資金需求等,。
來源：代艷萍,，國內(nèi)外TOD開發(fā)案例分析及昆明TOD現(xiàn)狀及實(shí)施建議
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