不動(dòng)產(chǎn)登記的效力以《物權(quán)法》為界分為兩個(gè)階段,。《物權(quán)法》施行前,，《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》及據(jù)其制定的《土地登記規(guī)則》《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》都規(guī)定,，土地和房屋的登記是相關(guān)行政主管部門代表政府依法確認(rèn)土地、房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為,。類似托倫斯登記制度,，登記機(jī)構(gòu)對(duì)土地登記進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查,，土地權(quán)利一經(jīng)登記便有不可推翻的效力。所以時(shí)至今日,，包括最高人民法院判決都認(rèn)為登記是一種行政確認(rèn),。

《物權(quán)法》大大推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記進(jìn)程。其將不動(dòng)產(chǎn)登記與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的行政確認(rèn)區(qū)分開來(lái),，將登記作為物權(quán)法定公示手段,，并派生出不動(dòng)產(chǎn)登記推定真實(shí)的效力。之后《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》也明確土地,、房屋登記是指將權(quán)利等事項(xiàng)記載于登記簿的行為,。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）沿襲了該定義,。

《物權(quán)法》的第16條規(guī)定,，在民法學(xué)上一般稱為權(quán)利正確性推定原則，指在登記簿上記載某人享有某項(xiàng)物權(quán)時(shí),，推定該人享有該項(xiàng)權(quán)利,，其權(quán)利內(nèi)容以登記簿為準(zhǔn)。

我國(guó)的登記制度通說(shuō)更接近德,、瑞等國(guó)的權(quán)證登記制,，法律行為和登記的雙重法律事實(shí)決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力。而澳大利亞等國(guó)的托倫斯登記制,，則“由登記而獲得土地權(quán)利”,。因此最高法院在司法解釋中曾明確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬由基礎(chǔ)法律關(guān)系而非登記決定。登記有其高度的證明效力,，但不是不可以推翻的,，這與托倫斯登記有所不同。這就產(chǎn)生了一個(gè)問題,，如果登記簿記載不能信賴,，誰(shuí)敢買房子。善意取得制度解決了這個(gè)問題：即使登記簿記載有誤,，善意第三人依然可以依據(jù)記載從名義上的權(quán)利人手中取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利,。也就是說(shuō)，在對(duì)世和對(duì)人的效力沖突時(shí),，法律更傾向于維護(hù)市場(chǎng)交易中不特定第三人的利益,，而非實(shí)際權(quán)利人的利益。

現(xiàn)行的《婚姻法》對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸屬,，規(guī)定以夫妻財(cái)產(chǎn)約定優(yōu)先,，沒有約定或約定不明確的，適用法定的制度,。此次《民法典》基本沿襲,，增加了婚內(nèi)一方所負(fù)債務(wù)清償?shù)睦庖?guī)則,。相對(duì)人知道夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)約定歸各自所有的,夫或者妻一方對(duì)外所負(fù)的債務(wù)以夫或者妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)清償；反之一方所負(fù)債務(wù)應(yīng)由夫妻共同清償,。據(jù)2019年3月北京市第一中級(jí)人民法院通報(bào)顯示,，男方要求女方共同承擔(dān)債務(wù)的情況在涉夫妻共同債務(wù)家事案件中占73%。但由于缺乏法定公示手段,，相對(duì)人無(wú)從得知夫妻是否有約定財(cái)產(chǎn)制度及約定內(nèi)容,，該條并不能發(fā)揮應(yīng)有的作用。

法律明確夫妻財(cái)產(chǎn)約定對(duì)雙方具有法律約束力,，亦即該約定屬于合同債權(quán),。根據(jù)合同相對(duì)性，合同約定只在當(dāng)事人間發(fā)生效力,，產(chǎn)生的是請(qǐng)求權(quán),。如果要產(chǎn)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，還需要經(jīng)過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記,。不動(dòng)產(chǎn)登記作為物權(quán)公示手段,，有法律明確賦予的權(quán)利推定效力和保護(hù)第三人的善意取得制度，在保護(hù)交易安全,、減少交易成本方面有不可或缺的作用，其效力應(yīng)大于夫妻財(cái)產(chǎn)約定,，這也是物權(quán)對(duì)世效力大于債權(quán)對(duì)人效力的體現(xiàn),。《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于夫妻之間房屋土地權(quán)屬變更有關(guān)契稅政策的通知》規(guī)定：“在婚姻關(guān)系存續(xù)期間,，房屋,、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的,，或者房屋,、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的,，或者房屋,、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定,、變更共有份額的,，免征契稅?！边@里用的是免征而非不征,，意即此類情形屬于契稅征收范圍，即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形,，也有力證明夫妻財(cái)產(chǎn)約定不會(huì)發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的效果,。

很多國(guó)家地區(qū)要求婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)約定要登記公示方產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力,，有的還規(guī)定修改約定必須經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，甚至禁止夫妻在婚姻關(guān)系成立后訂立或改廢夫妻財(cái)產(chǎn)制契約,。中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)法學(xué)家戴炎輝等指出,，“蓋就外部關(guān)系而言，負(fù)債的配偶于結(jié)婚存續(xù)中,，可訂立或改廢夫妻財(cái)產(chǎn)制契約,，將其財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給他方配偶，期以達(dá)到詐害債權(quán)人的目的,。就內(nèi)部關(guān)系而言,，專橫自私的一方配偶，就有機(jī)會(huì)逼迫他方,，訂立或改廢于己有利之夫妻財(cái)產(chǎn)制契約,，使善良一方被欺凌壓榨?！敝袊?guó)臺(tái)灣地區(qū)還規(guī)定,，夫妻財(cái)產(chǎn)制契約之訂立、變更或廢止,，非經(jīng)登記,，不得以之對(duì)抗第三人。瑞士民法典規(guī)定,，依夫妻財(cái)產(chǎn)企業(yè)或依法官的處分而設(shè)定的夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系,，及配偶之間有關(guān)妻的攜入財(cái)產(chǎn)或有關(guān)共同財(cái)產(chǎn)的法律行為，經(jīng)在夫妻財(cái)產(chǎn)制登記簿上登記并公告后,，始對(duì)第三人發(fā)生法律效力,。任何人均有權(quán)閱覽夫妻財(cái)產(chǎn)制登記簿或索取其中段落的謄本。日本民法典規(guī)定,，夫妻訂有法定財(cái)產(chǎn)制相異的契約時(shí),，除非于婚姻申報(bào)前進(jìn)行登記，不得以之對(duì)抗夫妻的承受人及第三人,。變更管理人或分割共有財(cái)產(chǎn)時(shí),，除非進(jìn)行登記，不得以之對(duì)抗夫妻的承受人及第三人,。《婚姻法》修訂或者《不動(dòng)產(chǎn)登記法》制定時(shí)應(yīng)考慮到夫妻財(cái)產(chǎn)協(xié)議的公示方式,，明確夫妻財(cái)產(chǎn)約定的效力。

婚姻期間不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移問題一直困擾著登記機(jī)構(gòu),。分散登記時(shí)期,，房產(chǎn)登記部門有審查所謂的“隱形共有人”，如果已婚,，則需要夫妻雙方共同申請(qǐng)辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記,。統(tǒng)一登記后,，相關(guān)規(guī)定并未要求審查轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)人的婚姻狀況，國(guó)務(wù)院也多次督查各地是否擅自增加沒有法律法規(guī)依據(jù)的申請(qǐng)材料,。目前民政部門共享的婚姻信息并不全面,，如果要求一方售房必須另一方到場(chǎng)，則每個(gè)達(dá)到法定婚齡的申請(qǐng)人必須提供婚姻證明,。而2018年國(guó)務(wù)院大督查將此作為重點(diǎn)通報(bào)了某地登記機(jī)構(gòu)違法要求提供婚姻證明的情形,。

具體到本案，不但登記機(jī)構(gòu)不得要求男方提供婚姻證明乃至另一方到場(chǎng),，法院行政庭也不能受理此案,。由于不動(dòng)產(chǎn)登記具有對(duì)世性，女方并非不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利人,，也沒有在購(gòu)房合同中簽字,。女方如果要作為不動(dòng)產(chǎn)登記行為的相對(duì)人，必須證明雙方?jīng)]有簽訂財(cái)產(chǎn)協(xié)議,，或者簽訂協(xié)議約定不動(dòng)產(chǎn)作為女方單獨(dú)所有或雙方共同共有,。但在行政訴訟起訴中，人民法院審查的是登記行為的合法性,。女方應(yīng)先提起民事確權(quán)訴訟,，確認(rèn)其為該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人后方可作為登記行為相對(duì)人提起行政訴訟。（2017）最高法行申169號(hào)行政裁定認(rèn)為,，只有主觀公權(quán)利（即公法領(lǐng)域權(quán)利和利益）受到行政行為影響時(shí),，存在受到損害的可能性的當(dāng)事人才與行政行為具有法律上的利害關(guān)系，才形成行政法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,，才具有原告主體資格（原告適格）。因此第一次一審法院不予受理是正確的,。

按照《條例》的規(guī)定,，申請(qǐng)人需對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。登記機(jī)構(gòu)無(wú)從審查雙方的婚內(nèi)協(xié)議情況,。由于雙方并未離婚,，如果該不動(dòng)產(chǎn)約定或法律規(guī)定為共同財(cái)產(chǎn)，房產(chǎn)轉(zhuǎn)移后女方并未發(fā)生損害,，售房所得屬于夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn),。退一步來(lái)說(shuō)，男方低價(jià)出售導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)值減少,，按照《物權(quán)法》規(guī)定,，男方提交虛假材料導(dǎo)致登記發(fā)生錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)可以向男方追償,。而該筆債務(wù)屬于夫妻共同債務(wù),。因此一,、二審法院判決不符合規(guī)定，且可能引發(fā)后續(xù)想要違約的售房人效仿并提起對(duì)登記機(jī)構(gòu)的訴訟,。

本案中購(gòu)房合同只有男方名字,，并且男方在申請(qǐng)登記時(shí)的詢問筆錄中已經(jīng)明確表示不動(dòng)產(chǎn)屬于男方單獨(dú)所有，登記機(jī)構(gòu)按照登記簿記載為單獨(dú)所有的不動(dòng)產(chǎn)辦理轉(zhuǎn)移登記,，無(wú)權(quán)也無(wú)需要求配偶到場(chǎng),。當(dāng)然如果登記為共同共有，則必須要配偶共同提出申請(qǐng)無(wú)疑,。

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編輯：高榮唱

供圖：牙璞

審定：李軍晶

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