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這是本號原創(chuàng)的第43篇文章,，已在國家級報刊發(fā)表文章34篇,，核心期刊5篇。 地方有這樣的案例：甲乙系夫妻,，婚姻期間甲與丙公司簽訂購房合同,，單獨申請辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，并領(lǐng)取了不動產(chǎn)權(quán)證書,。甲與丁簽訂了《存量房買賣合同》,，共同向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理轉(zhuǎn)移登記。不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理后認(rèn)為符合登記條件予以審核通過,，將該不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記到賣受人丁的名下,，并頒發(fā)了不動產(chǎn)權(quán)證書。后乙以該房產(chǎn)過戶登記未經(jīng)其到場共同申請為由,，向法院提起行政訴訟,，要求確認(rèn)登記行為違法，并撤銷不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記及該不動產(chǎn)權(quán)證書,。一審法院告知原告應(yīng)當(dāng)先行解決民事爭議,，裁定駁回起訴。原告上訴,。二審法院認(rèn)裁定撤銷一審裁定,，指令一審法院繼續(xù)審理。后一審法院以現(xiàn)場走訪,、二審法院以申請人庭審確認(rèn)認(rèn)定屬于共有財產(chǎn)判決登記機構(gòu)敗訴,。 這一案例折射出《物權(quán)法》與《婚姻法》的適用沖突，涉及不動產(chǎn)登記簿與夫妻約定的效力優(yōu)先性,，以及民事訴訟與行政訴訟的訴訟標(biāo)的的不同,。不動產(chǎn)登記機構(gòu)在審核轉(zhuǎn)移登記時是否需要了解申請人的婚姻狀況，并要求婚姻關(guān)系另一方到場同意,，是各地不動產(chǎn)登記機構(gòu)普遍面臨的問題,。由于法條的沖突及法院的理解認(rèn)識不一，各地不動產(chǎn)登記機構(gòu)的做法五花八門,，直接影響了統(tǒng)一不動產(chǎn)登記程序的建立,，影響了國家放管服改革的實施，增加了當(dāng)事人的負(fù)擔(dān),。國務(wù)院第六次大督查通報了西南某省不動產(chǎn)登記機構(gòu)違規(guī)要求提供婚姻證明的做法,。筆者認(rèn)為,，女方?jīng)]有起訴登記機構(gòu)的原告資格，不動產(chǎn)登記機構(gòu)只應(yīng)依不動產(chǎn)登記簿的記載審核登記申請材料,，法院未經(jīng)民事確權(quán)訴訟直接受理行政訴訟違反了《最高人民法院關(guān)于物權(quán)法的司法解釋》,。為免爭端再生，《不動產(chǎn)登記法》對此應(yīng)予以明確,。  一,、女方不是不動產(chǎn)登記行政行為的相對人 行政訴訟的原告資格關(guān)系到什么樣的人有權(quán)提起行政訴訟并啟動對行政行為的司法審查。因而,，原告資格問題實質(zhì)上也是訴權(quán)問題,。按照《行政訴訟法》的規(guī)定，行政行為的相對人以及其他與行政行為有利害關(guān)系的公民,、法人或者其他組織,，認(rèn)為行政機關(guān)和行政機關(guān)工作人員的行政行為侵犯其合法權(quán)益，可以提起行政訴訟,，體現(xiàn)了側(cè)重權(quán)利救濟的主觀訴訟性質(zhì),。 2007年《物權(quán)法》明確了不動產(chǎn)登記的物權(quán)公示功能和不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定力，將不動產(chǎn)登記簿作為物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù),。所謂權(quán)利推定力,，是指經(jīng)登記的不動產(chǎn)權(quán)利法律推定其登記狀態(tài)與實體法上的真實物權(quán)一致的效力，具有該登記所表示的實體法上的權(quán)利關(guān)系,。依日本,、臺灣等地區(qū)學(xué)者觀點，登記的推定力有兩項效果,，一是推定登記物權(quán)人應(yīng)屬于登記名義人所有,，其具有登記的權(quán)利。二是推定該物權(quán)變動合法存在,。國外立法有更明確的規(guī)定,。德國民法典規(guī)定，在土地登記簿中為了某人登記一項權(quán)利的,，應(yīng)推定此人享有該項權(quán)利,。為有利于根據(jù)法律行為取得一項權(quán)利或者取得該項權(quán)利上的權(quán)利人，土地登記簿中記載的內(nèi)容應(yīng)視為是正確的,。瑞士民法典規(guī)定,，出于善意而信賴不動產(chǎn)登記簿的登記，因而取得所有權(quán)或其他權(quán)利的人,，均受保護,。臺灣地區(qū)“土地法”規(guī)定，“依本法所為之登記，有絕對效力”,。臺灣地區(qū)學(xué)者依據(jù)“司法院解釋”認(rèn)為,，所謂絕對效力，是指登記簿有絕對真實的公信力,。這是權(quán)利推定,，一般而言與事實推定相同，可以通過反證推翻,。但登記的推定力是基于非訟事件的權(quán)利推定，必須依法律程序比如更正登記或者民事訴訟程序更正,，不能直接推翻其登記推定力,。 女方并非不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利人，也沒有在購房合同中簽字,。女方如果要作為不動產(chǎn)登記行為的相對人,，有幾種可能的情形：雙方?jīng)]有簽訂財產(chǎn)協(xié)議，或者簽訂協(xié)議約定不動產(chǎn)作為女方單獨所有或雙方共同共有,。根據(jù)《婚姻法》第19條規(guī)定,，夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)的約定，對雙方具有約束力,。但在行政訴訟起訴時,，法院尚無法認(rèn)定是否存在婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議以及協(xié)議的內(nèi)容的，也意味著無法認(rèn)定女方是否是不動產(chǎn)的權(quán)利人,，即所訴登記行為的相對人,。《最高法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋(一)》第一條規(guī)定,，因不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬,，以及作為不動產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈與,、抵押等產(chǎn)生爭議,，當(dāng)事人提起民事訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法受理,。不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式,，是當(dāng)事人不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動的意思表示推動的結(jié)果，不能把不動產(chǎn)物權(quán)登記理解為國家對不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系進行的干預(yù),，解釋為行政權(quán)力對不動產(chǎn)物權(quán)的授權(quán)或確認(rèn),。涉不動產(chǎn)登記民事訴訟的訴訟標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是針對不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬或原因行為(買賣、贈與,、抵押等基礎(chǔ)法律關(guān)系);涉不動產(chǎn)登記行政訴訟的訴訟標(biāo)的針對的是登記行為本身,，即在行政訴訟中人民法院審查的是登記行為的合法性。女方應(yīng)先提起民事確權(quán)訴訟,，確認(rèn)其為該不動產(chǎn)的權(quán)利人后方可作為登記行為相對人提起行政訴訟,。 二,、女方不是不動產(chǎn)登記行為的利害關(guān)系人 通常情況下，行政行為的相對人總是有訴權(quán)的,，但可能受到行政行為侵害的絕不僅僅限于直接相對人,。為了保證直接相對人以外的公民、法人或者其他組織的訴權(quán),，而又不使這種訴權(quán)的行使“失控”,，法律才限定了一個“利害關(guān)系”的標(biāo)準(zhǔn)。由于本案中乙并未記載在不動產(chǎn)登記簿上,，并非不動產(chǎn)登記行政行為的相對人,，故乙要起訴不動產(chǎn)登記機構(gòu)的行為，必須是該不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的利害關(guān)系人,。 所謂“利害關(guān)系”,，也就是有可能受到行政行為的不利影響。目前立法對此沒有明確的解釋,。最高人民法院（2016）最高法行申2560號行政裁定認(rèn)為,，行政訴訟法中的“利害關(guān)系”應(yīng)當(dāng)要考慮三個要素：是否存在一項權(quán)利；該權(quán)利是否屬于原告的主觀權(quán)利,；該權(quán)利是否可能受到了被訴行政行為的侵害,。最高法行再（2017）77號則認(rèn)為，提出包含四個方面的含義,，即：1.存在一項法律賦予和保護的權(quán)利或利益,；2.該權(quán)利或利益歸屬于原告?zhèn)€人；3.該權(quán)利或利益可能受到了被訴行政行為的侵害,；4.該權(quán)利或利益具有通過所提訴訟予以救濟的可能性和必要性,。最高法行申（2017）169號行政裁定認(rèn)為，只有主觀公權(quán)利,，即公法領(lǐng)域權(quán)利和利益,，受到行政行為影響，存在受到損害的可能性的當(dāng)事人,，才與行政行為具有法律上利害關(guān)系,，才形成了行政法上權(quán)利義務(wù)關(guān)系，才具有原告主體資格（原告適格）,，才有資格提起行政訴訟,。可以看出,，在女方的不動產(chǎn)權(quán)利尚未確認(rèn)的情況下,，也難以得出女方是登記行為的利害關(guān)系人的結(jié)論。 （2017）最高法行申5033號行政裁定書明確，土地登記案件中,，與涉案土地存在權(quán)屬爭議的組織或個人,，原本與該頒證行為有利害關(guān)系，具有復(fù)議申請人,、原告資格,。但是，如果該利害關(guān)系人對初始登記行為未申請行政復(fù)議或提起行政訴訟,，僅對后來的換證行為或者主體變更登記行為申請復(fù)議或起訴的,，因初始登記行為已經(jīng)生效，土地權(quán)屬已經(jīng)明確,，后來的換證行為或主體變更登記行為不可能侵犯其合法權(quán)益,，該利害關(guān)系人與后來的換證行為或主體變更登記行為沒有利害關(guān)系，不具有申請行政復(fù)議,、提起行政訴訟的主體資格。按照“舉重可以明輕”的法理,，女方自然不得直接對轉(zhuǎn)移登記行為提起行政訴訟,。 三、不動產(chǎn)登記簿的公示力高于夫妻財產(chǎn)約定 夫妻財產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記一直困擾著很多地方的不動產(chǎn)登記機構(gòu),，在分散登記時期,，房產(chǎn)登記部門有審查所謂的“隱形共有人”，即賣方是否已婚,，如果已婚需要夫妻雙方共同到登記中心辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記,。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，原國土資源部《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》并未要求審查轉(zhuǎn)移登記申請人的婚姻狀況,，國務(wù)院多次下發(fā)文件做好放管服工作,，要求不能增加沒有法律、法規(guī)依據(jù)的申請材料,，2018年的國務(wù)院大督查將此作為重點通報了不少地方的不動產(chǎn)登記機構(gòu),。如果要求登記機構(gòu)審查不動產(chǎn)登記是否得到另一方的同意，而不管是否存在婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議,，勢必要所有轉(zhuǎn)移登記申請人申請時提交婚姻關(guān)系證明或單身證明,，違法增加要件，給群眾造成不必要的負(fù)擔(dān),。本案購房合同只有男方名字,，并且男方在申請登記時的詢問筆錄中已經(jīng)明確表示屬于男方單獨所有，登記機構(gòu)依法登記為單獨所有并予以轉(zhuǎn)移登記沒有錯誤,。 按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定,，申請人需對申請材料的真實性負(fù)責(zé)。男方在申請時聲明該不動產(chǎn)屬于自己單獨所有，登記機構(gòu)無從審查雙方的婚內(nèi)協(xié)議情況,。另一方面,，由于夫妻財產(chǎn)協(xié)議并不公開，缺乏公示性,，《婚姻法》也僅規(guī)定該協(xié)議對夫妻雙方有效,，那么可以認(rèn)為只有登記才具有對抗善意第三人的效力。如果允許夫妻財產(chǎn)協(xié)議的效力凌駕于物權(quán)公示的不動產(chǎn)登記之上,，將大為影響交易安全,，不利于對第三人的保護。 很多國家地區(qū)不但要求婚內(nèi)財產(chǎn)約定要公示,，不能對抗不動產(chǎn)登記效力,，還規(guī)定修改約定必須經(jīng)過批準(zhǔn)，甚至禁止夫妻在婚姻關(guān)系成立后訂立或改廢夫妻財產(chǎn)制契約,，主要目的是為了保護各個配偶的利益,，尤其是保護債權(quán)人不受詐害。臺灣地區(qū)法學(xué)家戴炎輝等指出,，“蓋就外部關(guān)系而言,，負(fù)債的配偶于結(jié)婚存續(xù)中，可訂立或改廢夫妻財產(chǎn)制契約,，將其財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給他方配偶,，期以達(dá)到詐害債權(quán)人的目的。就內(nèi)部關(guān)系而言,，專橫自私的一方配偶,，就有機會逼迫他方，訂立或改廢于己有利之夫妻財產(chǎn)制契約,，使善良一方被欺凌壓榨,。”臺灣地區(qū)規(guī)定,，夫妻財產(chǎn)制契約之訂立,、變更或廢止，非經(jīng)登記,，不得以之對抗第三人（臺灣地區(qū)“民法典”第1008條）,。瑞士規(guī)定，依夫妻財產(chǎn)企業(yè)或依法官的處分而設(shè)定的夫妻財產(chǎn)關(guān)系,，及配偶之間有關(guān)妻的攜入財產(chǎn)或有關(guān)共同財產(chǎn)的法律行為,，經(jīng)在夫妻財產(chǎn)制登記簿上登記并公告后，始對第三人發(fā)生法律效力（瑞士民法典第248條）,。還規(guī)定了任何人均有權(quán)閱覽夫妻財產(chǎn)制登記簿或索取其中段落的謄本（第251條）,。日本規(guī)定,，夫妻訂有法定財產(chǎn)制相異的契約時，除非于婚姻申報前進行登記,，不得以之對抗夫妻的承受人及第三人（日本民法典第756條）,。變更管理人或分割共有財產(chǎn)時，除非進行登記,，不得以之對抗夫妻的承受人及第三人,。（第759條）因此建議《婚姻法》修訂或者《不動產(chǎn)登記法》制定時應(yīng)考慮到夫妻財產(chǎn)協(xié)議的公示方式和不動產(chǎn)登記的效力優(yōu)先順序。 離婚后要轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)是否需要另一方到場 |
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