關(guān)智慧律師

“事實物權(quán)”是2001年孫憲忠和常鵬翱在《法學研究》第5期發(fā)表的《論法律物權(quán)和事實物權(quán)的區(qū)分》中提出的一個重要概念。當時《物權(quán)法》還沒有通過,，這篇文章以及“事實物權(quán)”的概念可能還沒有引起大家足夠的注意?，F(xiàn)在，雖然我國正式的法律規(guī)范中還沒有采用“事實物權(quán)”這個說法,，但是在人民法院作出的裁判文書中,，“事實物權(quán)”已經(jīng)作為一個關(guān)鍵詞語已經(jīng)被多次、廣泛使用。

今天（2016年12月25日）晚上21點我在無訟案例數(shù)據(jù)庫輸入“事實物權(quán)”作為檢索詞進行檢索,，共檢索到全文內(nèi)容包含“事實物權(quán)”的民事判決書250份（包括一份最高人民法院公報案例）,，作出判決的法院涵蓋全國28個省、直轄市,、自治區(qū),。

我在2013年的時候注意到孫老師的這篇文章，覺得“事實物權(quán)”這個概念對于我手頭幾個訴訟案件的分析和處理有很大的啟發(fā),。2013年12月27日,，我在博客上發(fā)表了《沒有產(chǎn)權(quán)證就沒有產(chǎn)權(quán)嗎？——從兩則案例說起》的博文（http://agui./b/786331）,，其實就是結(jié)合自己正在處理的案例,，談一談對孫老師所揭“事實物權(quán)”的學習體會。

我在博文中寫道：《論法律物權(quán)和事實物權(quán)的區(qū)分》的主要觀點是：在物權(quán)法中貫徹公示原則后,，必然會有法律物權(quán)與事實物權(quán)的區(qū)分,，這種區(qū)分是客觀存在的。所謂法律物權(quán)是指由法定公示方式表征,、其權(quán)利正確性通過法定公示方式予以推定的物權(quán),，包括納入不動產(chǎn)登記的不動產(chǎn)物權(quán)和通過占有方式表征的動產(chǎn)物權(quán)。所謂事實物權(quán),，是指未通過法定公示方式表征,，而真正權(quán)利人實際享有的物權(quán)。在不涉及第三人利益的情況下,，法律以保護事實物權(quán)為基本出發(fā)點,，保護的基本措施是異議抗辯登記和更正登記等；在發(fā)生第三人物權(quán)善意取得的情況下,立法和司法保護的基本出發(fā)點是法律物權(quán),。

現(xiàn)在,，很多法官已經(jīng)在民事判決書理直氣壯地引用《論法律物權(quán)和事實物權(quán)的區(qū)分》一文中的相關(guān)論述來論證案件了，例如最高人民法院公報案例（2014）三中民終字第09467號民事判決書寫道：

“第三,，《物權(quán)法》上的不動產(chǎn)登記公示原則在夫妻財產(chǎn)領(lǐng)域中是否具有強制適用的效力,。

李×、唐×1認為,，婚內(nèi)財產(chǎn)分割協(xié)議只涉及到財產(chǎn)在夫妻之間的歸屬問題,，依雙方約定即可確定，無須以公示作為物權(quán)變動要件,；唐×2則主張××中心房屋的產(chǎn)權(quán)人是唐×3,，即使唐×3與李×曾約定該房屋歸李×擁有，也因未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記而未發(fā)生物權(quán)變動效力,，該房屋仍應納入唐×3的遺產(chǎn)范圍。本院認為，唐×3與李×所簽《分居協(xié)議書》已經(jīng)確定××中心房屋歸李×一人所有,，雖仍登記在唐×3名下,，并不影響雙方對上述房屋內(nèi)部處分的效力。理由如下：

《物權(quán)法》以登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的法定公示要件,，賦予登記以公信力,，旨在明晰物權(quán)歸屬，保護交易安全和交易秩序,，提高交易效率,。但實踐中，由于法律的例外規(guī)定,、錯誤登記的存在,、法律行為的效力變動、當事人的真實意思保留以及對交易習慣的遵從等原因,，存在大量欠缺登記外觀形式,，但依法、依情,、依理應當給予法律保護的事實物權(quán),。《物權(quán)法》第二十八條至第三十條對于非基于法律行為所引起的物權(quán)變動亦進行了例示性規(guī)定,，列舉了無需公示即可直接發(fā)生物權(quán)變動的情形,。當然，這種例示性規(guī)定并未窮盡非因法律行為而發(fā)生物權(quán)變動的所有情形,，《婚姻法》及其司法解釋規(guī)定的相關(guān)情形亦應包括在內(nèi),。

在夫妻財產(chǎn)領(lǐng)域，存在大量夫妻婚后由一方簽訂買房合同,，并將房屋產(chǎn)權(quán)登記在該方名下的情形,，但實際上只要夫妻之間沒有另行約定，雙方對婚后所得的財產(chǎn)即享有共同所有權(quán),，這是基于《婚姻法》規(guī)定的法定財產(chǎn)制而非當事人之間的法律行為,。因為結(jié)婚作為客觀事實，已經(jīng)具備了公示特征,，無須另外再為公示,。而夫妻之間的約定財產(chǎn)制，是夫妻雙方通過書面形式,，在平等,、自愿、意思表示真實的前提下對婚后共有財產(chǎn)歸屬作出的明確約定,。此種約定充分體現(xiàn)了夫妻真實意愿,，系意思自治的結(jié)果,，應當受到法律尊重和保護，故就法理而言,，亦應納入非依法律行為即可發(fā)生物權(quán)變動效力的范疇,。因此，當夫妻婚后共同取得的不動產(chǎn)物權(quán)歸屬發(fā)生爭議時,，應當根據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因行為是否有效,、有無涉及第三人利益等因素進行綜合判斷，不宜以產(chǎn)權(quán)登記作為確認不動產(chǎn)權(quán)屬的唯一依據(jù),，只要有充分證據(jù)足以確定該不動產(chǎn)的權(quán)屬狀況,，且不涉及第三人利益，就應當尊重夫妻之間的真實意思表示,，按照雙方達成的婚內(nèi)財產(chǎn)分割協(xié)議履行,，優(yōu)先保護事實物權(quán)人。需要指出的是,，此處的第三人主要是相對于婚姻家庭關(guān)系外部而言,，如夫妻財產(chǎn)涉及向家庭以外的第三人處分物權(quán)，就應當適用《物權(quán)法》等調(diào)整一般主體之間財產(chǎn)關(guān)系的相關(guān)法律規(guī)定,。而對于夫妻家庭關(guān)系內(nèi)的財產(chǎn)問題,，應當優(yōu)先適用《婚姻法》的相關(guān)規(guī)定。

本案中,，《分居協(xié)議書》約定“××中心房屋歸李×擁有,，李×可以任何方式處置這些房產(chǎn)，唐×3不得阻撓和反對,，并有義務協(xié)辦相關(guān)事務,。”該協(xié)議書系唐×3與李×基于夫妻關(guān)系作出的內(nèi)部約定,，是二人在平等自愿的前提下協(xié)商一致對家庭財產(chǎn)在彼此之間進行分配的結(jié)果,，不涉及婚姻家庭以外的第三人利益，具有民事合同性質(zhì),，對雙方均具有約束力,。××中心房屋并未進入市場交易流轉(zhuǎn),，其所有權(quán)歸屬的確定亦不涉及交易秩序與流轉(zhuǎn)安全,。故唐×2雖在本案中對該約定的效力提出異議，但其作為唐×3的子女并非《物權(quán)法》意義上的第三人,。因此,，雖然××中心房屋登記在唐×3名下，雙方因房屋貸款之故沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù),，但《物權(quán)法》的不動產(chǎn)登記原則不應影響婚內(nèi)財產(chǎn)分割協(xié)議關(guān)于房屋權(quán)屬約定的效力,。且結(jié)合唐×3與李×已依據(jù)《分家協(xié)議書》各自占有,、使用、管理相應房產(chǎn)之情形,，應當將××中心房屋認定為李×的個人財產(chǎn),，而非唐×3之遺產(chǎn)予以法定繼承。原審法院根據(jù)物權(quán)登記主義原則確認××中心房屋為唐×3與李×夫妻共同財產(chǎn)實屬不妥,，本院予以調(diào)整?！?/span>

又如（2014）三中民終字第11915號民事判決書：

“《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）第九條規(guī)定,，不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅,，應當?shù)怯洠晃唇?jīng)登記,，不發(fā)生物權(quán)效力,，但法律另有規(guī)定的除外。該條確立了不動產(chǎn)物權(quán)登記生效主義的一般原則,，通過登記,，可產(chǎn)生物權(quán)變動的效力。由于登記制度的存在,，物權(quán)分為法律物權(quán)和事實物權(quán),。前者系已經(jīng)納入登記的物權(quán)，后者則指未納入登記而由真正權(quán)利人實際享有的物權(quán),。事實物權(quán)是法律物權(quán)的事實基礎,，法律物權(quán)是事實物權(quán)的公示宣告；事實物權(quán)是本質(zhì)物權(quán),，法律物權(quán)是形式物權(quán),；先有事實物權(quán)，后有法律物權(quán),；事實物權(quán)通過登記轉(zhuǎn)化升格為法律物權(quán),，法律物權(quán)也可因登記的變更、撤銷而褪去公示表征還原為純粹的事實物權(quán),。

通常,，登記的法律物權(quán)能夠正確地反映事實物權(quán)的權(quán)利狀態(tài)，即法律物權(quán)與事實物權(quán)一致,。但由于法律的例外規(guī)定,、可能存在的登記錯誤、原因法律行為的效力變化,、當事人真實意思保留等,，實踐中亦會出現(xiàn)事實物權(quán)與法律物權(quán)不一致的情形,，存在大量不具有登記的外觀形式，但依法,、依情,、依理應該給予法律保護的事實物權(quán)。當二者產(chǎn)生沖突時,，在不涉及第三人利益保護,、無需彰顯物權(quán)公示公信力的情況下，人民法院可在查明取得物權(quán)之原因法律關(guān)系基礎上,，依據(jù)充分有效證據(jù)給予事實物權(quán)以保護,，以重新確定法律物權(quán)層面上的真正權(quán)利歸屬，理由在于：

首先,，不動產(chǎn)登記簿反映的物權(quán)狀態(tài)并非終局,、確定、不可推翻,?！段餀?quán)法》第十六條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù),。該條規(guī)定體現(xiàn)的立法原意表明,，登記簿上的權(quán)利登記事項實為對物權(quán)的權(quán)利正確性推定，即推定權(quán)利本身存在的狀態(tài),，登記簿上記載的主體可推定為真實權(quán)利人,，享有所記載的權(quán)利。但這并不意味著作為私權(quán)利的物權(quán)來自于登記機構(gòu)的創(chuàng)設賦予,，物權(quán)系權(quán)利人通過法律行為或非法律行為取得,，登記只是登記機構(gòu)對物權(quán)歸屬情況的確認。而且,，不動產(chǎn)登記簿無法反映出所登記之權(quán)利取得的原因行為,，并不能推定出產(chǎn)生物權(quán)之基礎法律關(guān)系的合法性、要件相符性,。

此外,，根據(jù)《物權(quán)法》第十九條規(guī)定，登記錯誤時可更正登記,，如果登記簿所記載之權(quán)利人與真實權(quán)利人不一致,，則真實權(quán)利人可在充分舉證證明登記簿的錯誤之后，依照法定程序請求重新確定物權(quán)歸屬,，以確認物權(quán),，更正登記。

其次,，人民法院有權(quán)依法確定物權(quán)歸屬,?！段餀?quán)法》第二十八條規(guī)定，因人民法院,、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等,，導致物權(quán)設立、變更,、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力；第三十三條規(guī)定,，因物權(quán)的歸屬,、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認權(quán)利,。所以真實權(quán)利人可依法訴請確認權(quán)利，而當其所提之證據(jù)足以推翻,、否定登記簿的權(quán)利推定力時,，那么人民法院可以確認權(quán)利人的異議成立，推翻登記簿的記載,，認定真實權(quán)利人,。故彭平以×07號房屋事實物權(quán)與法律物權(quán)不一致為由提起物權(quán)確認之訴，有明確法律依據(jù),。關(guān)于是否應前置債權(quán)之訴而后方能物權(quán)確認問題,，本院認為，本案中基礎債權(quán)法律關(guān)系與物權(quán)確認之訴里的訴訟主體和客體之間均存在牽連關(guān)系,，法院可一并予以審查,。

二、彭平提交的證據(jù)能否證明其主張的事實物權(quán)的正確性

彭平為證明×07號房屋應歸其單獨所有,，提交了施田力出具的兩份《證明》,、借款借據(jù)、物業(yè)管理費及供暖費發(fā)票,、銀行交易流水,、協(xié)議、收據(jù)等證據(jù)加以證明,。

……

綜上,，彭平所提交之證據(jù)足以證明其是真實的事實物權(quán)人，應給予法律物權(quán)層面的保護,。故彭平的上訴請求具有充分事實和法律依據(jù),，應予支持。原審判決不當,，本院予以調(diào)整,?！?/span>

又如（2008）高民終字第862號民事判決書：

“本院認為，公民的物權(quán)受法律保護,。依查明的事實,，本案涉及兩個法律關(guān)系，一是吳重凡作為買受人與中海信公司之間形成的房屋買賣法律關(guān)系,，二是鄭磊依據(jù)協(xié)議書與吳重凡之間形成的委托購房法律關(guān)系,。在房屋買賣法律關(guān)系中，吳重凡與中海信公司簽訂了房屋買賣合同,，雙方實際予以履行,，中海信公司將訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)過戶登記到吳重凡名下，吳重凡取得了該訴爭房屋在法律意義上的所有權(quán),。在委托購房法律關(guān)系中,，鄭磊與吳重凡簽訂的協(xié)議書是雙方的真實意思表示，雙方確認鄭磊系以吳重凡的名義購買訴爭房屋,，購房款實際均為鄭磊支付,，鄭磊對訴爭房屋享有實際的產(chǎn)權(quán)和完全的使用權(quán)，吳重凡對該房屋不享有實際產(chǎn)權(quán)和使用權(quán),。換言之,，鄭磊本應以自己名義購買訴爭房屋，取得訴爭房屋的所有權(quán),，但其以保留所有權(quán)的意思表示,，依據(jù)協(xié)議書委托吳重凡購買訴爭房屋，并對房屋享有法律上的所有權(quán),，而鄭磊自身則享有事實意義上的所有權(quán),。吳重凡主張雙方簽訂的協(xié)議書無效，沒有法律依據(jù),，本院不予采信,。關(guān)于購房款和按揭貸款的支付問題，綜合雙方提交的證據(jù)來看,，鄭磊持有購房款發(fā)票,、維修基金收據(jù)、銀行儲蓄存款存折及吳重凡身份證等原件,，并能準確說出每月按揭還款的地點和數(shù)額,，而吳重凡主張其已將該部分原件交給中海信公司為辦理產(chǎn)權(quán)證使用，鄭磊持有的原件系從中海信公司處獲得,，但未提交相應證據(jù),，且與協(xié)議書的約定相悖，故本院對其該抗辯不予采信。

關(guān)于吳重凡辯稱其已取得了訴爭房屋的權(quán)屬證書,，雙方簽訂的協(xié)議書不能對抗房屋權(quán)屬證書效力的問題,，本院認為，一般說來,，同一物上的法律物權(quán)與事實物權(quán)應當是一致的,，但在本案中，基于鄭磊保留物權(quán)的意思表示,，使法律物權(quán)與事實物權(quán)這兩種在常態(tài)下統(tǒng)一于該訴爭房屋的權(quán)利在實際中發(fā)生了分離,。依據(jù)物權(quán)法之規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)經(jīng)法律行為而取得,、設定,、喪失及變更，非經(jīng)登記不生效力?，F(xiàn)行民法從保護交易安全出發(fā),，注重權(quán)利的外觀，把登記作為不動產(chǎn)物權(quán)的法定公示方式,，賦予登記以公信力,。但賦予登記以公信效力，僅是為保護因善意信賴登記而取得不動產(chǎn)權(quán)利的第三人所設,，而在當事人之間，登記名義人尚不能僅主張登記之公信力以否認真實權(quán)利的存在,，倘登記原因存在瑕疵,，在第三人未取得不動產(chǎn)權(quán)利前，真正權(quán)利人仍得對登記名義人主張其真正權(quán)利之存在,。換言之,，在不涉及第三人利益的情況下，當事實物權(quán)與法律物權(quán)發(fā)生不一致時,，法律注重客觀事實,，雖然事實物權(quán)人對不動產(chǎn)的支配缺少登記的公示形式，但只要有充分的證據(jù)證明事實物權(quán)人有合法的依據(jù)足以確定該不動產(chǎn)的最終歸屬,，就應當保護該事實物權(quán)人的真實權(quán)利,。

只是，由于法律物權(quán)直接體現(xiàn)了物權(quán)公示原則的要求,，因此法律賦予法律物權(quán)以權(quán)利正確性推定的效力,。換言之，法律物權(quán)人在行使權(quán)利時,，無須舉證證明其權(quán)利的正確性,，而事實物權(quán)人欲取得法律的認可和保護，其就必須舉證推翻法律物權(quán)的正確性推定，證明事實物權(quán)的正確性,。本案中,，吳重凡取得了訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)登記，可以推定其為權(quán)利人,，但依據(jù)鄭磊提交的協(xié)議書,、購房款發(fā)票等相關(guān)證據(jù)，可以確認吳重凡取得訴爭房屋法律上的所有權(quán)系基于鄭磊的委托,，吳重凡作為受托人負有將訴爭房屋返還給鄭磊的義務,，鄭磊才對該房屋享有事實上的所有權(quán)。依據(jù)前述事實物權(quán)人的真實權(quán)利優(yōu)先保護的原則,，鄭磊有權(quán)要求吳重凡注銷其產(chǎn)權(quán)登記,，并將訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記到鄭磊名下。吳重凡辯稱其已取得了訴爭房屋的權(quán)屬證書,，協(xié)議書不能對抗房屋權(quán)屬證書的效力,，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持,。

綜上,，吳重凡對訴爭房屋享有的法律上的所有權(quán)，是基于鄭磊的委托行為而產(chǎn)生的,，鄭磊自身則享有事實上的所有權(quán)?，F(xiàn)因吳重凡拒絕承認鄭磊對訴爭房屋享有權(quán)利，鄭磊依據(jù)協(xié)議書請求確認恢復其對該訴爭房屋享有法律上的所有權(quán),，符合法律規(guī)定,，原審判決確認訴爭房屋歸鄭磊所有是正確的，故對吳重凡的上訴請求,，本院不予支持,。”

又如（2015）三中民終字第15146號民事判決書：

“本院認為：我國《物權(quán)法》以登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的法定公示要件,，賦予登記以公信力,，旨在明晰物權(quán)歸屬，保護交易安全和交易秩序,，提高交易效率,。但實踐中，由于法律的例外規(guī)定,、錯誤登記的存在,、法律行為的效力變動、當事人的真實意思保留以及對交易習慣的遵從等原因,，存在大量欠缺登記外觀形式,，但依法、依情、依理應當給予法律保護的事實物權(quán),。本案中,，根據(jù)保利大廈于2004年6月10日作出的《關(guān)于麥子店房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的說明》載明，“為確保售房工作正常進行,，當時以大廈房管辦職工王順利的名義辦理了5-202#房屋產(chǎn)權(quán)證,。因此，以上房屋產(chǎn)權(quán)仍屬保利大廈有限公司,?！蓖蹴樌谏鲜鑫募慕?jīng)辦人處簽字認可。保利大廈于2002年6月6日作出的內(nèi)部呈批件中亦寫明“因5-202住戶不參加本次房改,，建議擬以保利大廈房管辦王順利名義辦理5-202房屋產(chǎn)權(quán)證,。”王順利在承辦人處簽字確認,。根據(jù)上述證據(jù),，可以認定王順利當時作為承辦涉案房屋權(quán)屬辦理事宜的房管辦工作人員對涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記辦理在自己名下的原委始末是清楚知曉并同意的，且在此前及此后至今長達十余年的時間里,，涉案房屋一直由保利大廈安排的其他人員居住使用,，除房屋登記在王順利名下外，其實際上并未取得對該房屋控制使用,、收益,、處分的相關(guān)權(quán)利，結(jié)合涉案房屋系由保利大廈于1993年即從案外人處出資購買的情況,，原審法院認為現(xiàn)有證據(jù)已經(jīng)形成證據(jù)鏈,，足以確定涉案房屋的實際權(quán)利人系保利大廈，并據(jù)此判令王順利協(xié)助保利大廈辦理房屋過戶登記手續(xù)是適當?shù)?，本院予以維持,?！?/span>

從以上4份關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)確權(quán)的民事判決中可以歸納出如下的裁判規(guī)則：

第一,、物權(quán)（不動產(chǎn)物權(quán)）分為法律物權(quán)和事實物權(quán)。事實物權(quán)是指由于法律的例外規(guī)定,、錯誤登記的存在,、法律行為的效力變動、當事人的真實意思保留以及對交易習慣的遵從等原因,，存在大量欠缺登記外觀形式,，但依法、依情,、依理應當給予法律保護的事實物權(quán),。

第二，在不涉及第三人利益的情況下，當事實物權(quán)與法律物權(quán)發(fā)生不一致時,，法律注重客觀事實,，雖然事實物權(quán)人對不動產(chǎn)的支配缺少登記的公示形式，但只要有充分的證據(jù)證明事實物權(quán)人有合法的依據(jù)足以確定該不動產(chǎn)的最終歸屬,，就應當保護該事實物權(quán)人的真實權(quán)利,。

第三、在涉及善意第三人利益的情況下,，應當優(yōu)先維護法律物權(quán)的公信力,。

第四、事實物權(quán)人可以直接提起確認不動產(chǎn)物權(quán)（這里限于房產(chǎn),，土地使用權(quán)或其他自然資源的不動產(chǎn)物權(quán)確權(quán)的程序要復雜）的民事訴訟,，而不必先行提起撤銷不動產(chǎn)登記（法律物權(quán)）的行政訴訟。因為在本質(zhì)上,，不動產(chǎn)登記僅僅是物權(quán)公示的形式,，本身并不具有賦權(quán)效力，不動產(chǎn)物權(quán)產(chǎn)生的真正基礎在于繼承,、買賣,、合法建造等行為或事實。所以,，在某種意義上,，我們可以說，你登記或不登記,，事實物權(quán)都在這里,。

而在事實物權(quán)保護的背后，隱含著一個可以追溯至羅馬法的“原因理論”,。羅馬法認為,，所有權(quán)的取得和轉(zhuǎn)移須基于一項正當原因( iusta causa) ，羅馬法上的原因包括買賣,、贈與,、清償債務、消費借貸等,，這些原因構(gòu)成了所有權(quán)取得與移轉(zhuǎn)的正當性依據(jù),。當正當原因缺失時，權(quán)利取得即歸無效,。（陶麗琴,、陳永強：《不動產(chǎn)事實物權(quán)的適用與理論闡釋》，載《現(xiàn)代法學》2015年第7期）

因此,，在不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因行為被確認無效或被撤銷的情況下,，不動產(chǎn)物權(quán)變動即喪失了合法性基礎,，原物權(quán)人仍然享有事實物權(quán)。

在研習了關(guān)于事實物權(quán)和正當原因的理論和案例后,，我們來分析一處被撤銷經(jīng)租的房產(chǎn)的所有權(quán)應當如何認定,。這個案例是這樣的：

北京市東城區(qū)冰窖斜街8號（舊冰窖胡同29號）房屋原為李長棉的私有房產(chǎn)。1951年,，北京市人民政府地政局為李長棉頒發(fā)了換字第25233號房地產(chǎn)所有證,，載明權(quán)利人姓名李長棉，坐落第六區(qū)冰窖胡同二十九號,，面積叁分玖厘肆毫,，間數(shù)12間，建筑面積195平方米公尺,。

1958年,，北京市開始對城市私有出租房屋進行社會主義改造，當時北京確定的納入私房社會主義改造的標準是出租15間（225平方公尺）以上的私有出租房屋,。李長棉名下冰窖斜街8號私房只有間數(shù)12間,，建筑面積只有195平方米公尺，無論按間數(shù)還是按建筑面積都是不夠改造標準的,，卻于1958年被錯誤納入改造,，并且一錯就是56年（2004年承認錯改，同意撤銷經(jīng)租）,。

上個世紀80年代,，我國開始落實私房政策。1985年2月16日,，原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部印發(fā)了《關(guān)于城市私有出租房屋社會主義改造遺留問題的處理意見》的通知（以下簡稱“87號通知”）,。87號通知第二條規(guī)定：“凡是不符合國家和省、自治區(qū),、直轄市人民政府的政策規(guī)定而錯改了房屋（包括自住房和不夠改造起點的出租房被改造的）應按政策實事求是地給予糾正,。”

87號通知發(fā)布將近20年后,，2004年1月13日,，北京市落實私房政策辦公室下發(fā)《關(guān)于撤銷原產(chǎn)權(quán)人李俊杰、李長綿被經(jīng)租房產(chǎn)的通知》,，提出對李長綿名下冰窖斜街8號的12間被錯誤納入改造的房屋予以糾正,。但該通知同時說明,，不發(fā)還原房,，而要求對該12間房屋估價，從北京市落私辦“文革產(chǎn)”專項經(jīng)費中支付（補償）,。

現(xiàn)在要討論的問題是：2004年1月13日,，北京市落實私房政策辦公室下發(fā)《關(guān)于撤銷原產(chǎn)權(quán)人李俊杰,、李長綿被經(jīng)租房產(chǎn)的通知》后，東城區(qū)冰窖斜街8號房產(chǎn)的所有權(quán)人誰,？

李長綿（1992年去世）的兒子李會義認為,，自己作為李長綿的繼承人，是東城區(qū)冰窖斜街8號房產(chǎn)的所有權(quán)人,。而政府方面則認為,，東城區(qū)冰窖斜街8號房產(chǎn)曾于1989年前后被登記到原崇文區(qū)房地產(chǎn)管理局名下，屬于公產(chǎn)房,。但政府方面始終未能提供原崇文區(qū)房地產(chǎn)管理局作為所有權(quán)人的房屋所有權(quán)證,，而僅僅向法院出示過原崇文區(qū)房地產(chǎn)管理局1989年前后辦理房屋所有權(quán)登記時的一份房產(chǎn)平面圖和一份房屋登記表。而李會義則持有1951年北京市人民政府地政局為李長棉頒發(fā)的換字第25233號房地產(chǎn)所有證的復印件（原件在東城區(qū)房屋權(quán)利局或北京市國土資源局東城分局）,。

我個人認為,，即使原崇文區(qū)房地產(chǎn)管理局1989年前后辦理房屋所有權(quán)登記的程序是符合規(guī)定的，并且取得了房屋所有權(quán)證,，然而根據(jù)正當原因理論,，當2004年1月13日北京市落實私房政策辦公室下發(fā)《關(guān)于撤銷原產(chǎn)權(quán)人李俊杰、李長綿被經(jīng)租房產(chǎn)的通知》后,，其房屋所有權(quán)登記及房屋所有權(quán)證即告失效,，因為其取得房屋所有權(quán)登記及房屋所有權(quán)證的基礎——經(jīng)租—消失了，原崇文區(qū)房地產(chǎn)管理局房屋所有權(quán)登記成為無源之水,、無本之木,，當然要歸于無效。而李會義則因繼承對東城區(qū)冰窖斜街8號房產(chǎn)享有事實物權(quán),。因此,，在不涉及善意第三人的情況下，在李會義和政府之間,，當然應當保護事實物權(quán)人的真實,、合法的房產(chǎn)所有權(quán)。

從不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬認定的裁判規(guī)則看,，我不認為這是一起非常復雜的案件,。但是，根據(jù)北京市的法院處理類似案件的慣例,，這個案件一旦起訴到法院,，恐怕法官還是要以歷史遺留的落實私房政策性質(zhì)的糾紛或政策調(diào)整為由，裁定不予受理或者駁回起訴,。這結(jié)果是令人很痛惜的,。