[原題]夫妻間房屋登記類型及其對所有權(quán)的影響

房屋所有權(quán)作為夫妻間財(cái)產(chǎn)權(quán)利的一種,，在夫妻家庭財(cái)產(chǎn)中占有很大的比重，有多方報(bào)道稱占比重均超過七成,，故而房屋所有權(quán)的歸屬對家庭的穩(wěn)定也有著不可估量的重要作用和影響,，本文試圖從夫妻間幾種登記類型和法律后果做簡要分析，以供大眾參考,，盡量避免糾紛?，F(xiàn)就夫妻間房屋登記的常見三種類型及相關(guān)問題分析如下：

一、轉(zhuǎn)移類登記

1,、定義：所謂轉(zhuǎn)移登記,，是指當(dāng)事人因?yàn)槭聦?shí)行為（繼承）或者其他法律行為（買賣、贈與,、投資入股等）導(dǎo)致房屋所有權(quán)人發(fā)生實(shí)質(zhì)變化（即登記后的主體和原主體非同一主體）的一種登記類型,。根據(jù)《物權(quán)法》第九條之規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,，經(jīng)依法登記的發(fā)生效力,。

2、登記申請要件：根據(jù)《房屋登記辦法》第三十三條,，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）登記申請書,；

（二）申請人身份證明；

（三）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書,；

（四）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料,；

（五）其他必要材料。

前款第（四）項(xiàng)材料,，可以是買賣合同,、互換合同、贈與合同,、受遺贈證明,、繼承證明、分割協(xié)議,、合并協(xié)議,、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料,。

3,、幾種轉(zhuǎn)移登記類型及其法律效果：

（1）夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)通過婚姻財(cái)產(chǎn)約定或者贈與、買賣的轉(zhuǎn)移給另一方配偶共有,；前面兩種是屬于無對價(jià)的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移,，其本質(zhì)上都是贈與，只是在提供證明轉(zhuǎn)移原因文件時(shí),，體現(xiàn)的形式不同,，但是產(chǎn)生的法律效果都是一樣的，都會產(chǎn)生由個(gè)人單獨(dú)所有的房屋,，變成夫妻共有的房屋,。

特別提示：如果是采用贈與方式辦理的，雖然從2015年7月1日起贈與合同強(qiáng)制公證取消了,，但是從法律上來說,，公證由于具有較強(qiáng)的證據(jù)力和不可撤銷性，對當(dāng)事人的保護(hù)有很強(qiáng)的法律作用,，因?yàn)楦鶕?jù)《婚姻法司法解釋三》“第六條　婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間,，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈與另一方，贈與方在贈與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈與,，另一方請求判令繼續(xù)履行的,，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理?！倍逗贤ā返谝话侔耸鶙l第二款規(guī)定經(jīng)過公證的贈與合同,，出贈與人不具有任意撤銷權(quán)，另外即使根據(jù)雙方約定去辦理登記也是非常重要的,，因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》第九條之規(guī)定,，登記后才發(fā)生物權(quán)效力,，可以對抗第三人，并且防止一方單獨(dú)處分財(cái)產(chǎn)導(dǎo)致?lián)p失的發(fā)生,，因?yàn)楦鶕?jù)《婚姻法司法解釋三》第十一條之規(guī)定,，如果一方單獨(dú)處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)，第三人是善意的話,，只能找侵權(quán)的一方賠償,，這樣的話維權(quán)難度就成倍增加，如果完成登記后,，一方不配合完成不了轉(zhuǎn)移登記,，第三人就構(gòu)不成善意，如此對自身的權(quán)益保護(hù)力度就大大增強(qiáng)了,。

如果是夫妻一方的婚前財(cái)產(chǎn),，婚后雙方也給付金錢來辦理轉(zhuǎn)移登記夫妻共有的，首先應(yīng)該簽訂正式的買賣合同,，然后盡量通過銀行轉(zhuǎn)賬來證明錢款的往來,，不應(yīng)為了逃避稅收而辦理贈與或者財(cái)產(chǎn)約定，否則如果夫妻之間發(fā)生糾紛,，就會發(fā)生舉證問題,。

（2）夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)或者共同財(cái)產(chǎn)，通過財(cái)產(chǎn)約定,、贈與等形式轉(zhuǎn)移為其中一方的單獨(dú)財(cái)產(chǎn),，經(jīng)登記后發(fā)生單獨(dú)所有的物權(quán)效力。

特別說明：即使辦理完登記后,，如果未登記房屋所有權(quán)的一方在婚姻存續(xù)期內(nèi)如果由對外舉債的,，根據(jù)《婚姻法司法解釋二》第二十四條規(guī)定應(yīng)當(dāng)按夫妻共同債務(wù)處理。但夫妻一方能夠證明債權(quán)人與債務(wù)人明確約定為個(gè)人債務(wù),，或者能夠證明債權(quán)人知道夫妻雙方的財(cái)產(chǎn)約定,。

（3）夫妻按份共有的房屋相互轉(zhuǎn)讓部分份額，例如原夫妻按份各占50%房屋所有權(quán),，現(xiàn)其中一方轉(zhuǎn)讓30%所有權(quán)給另一方,，變成一方20%，另一方80%,；此類轉(zhuǎn)移一般都是為了達(dá)到《物權(quán)法》97條規(guī)定之處分決定權(quán),，即占有份額三分之二以上的可以決定對按份共有發(fā)房屋進(jìn)行處分或者進(jìn)行重大修繕活動(dòng)，以達(dá)到對房屋具備控制權(quán)的目的,。

二,、變更類登記

1、定義：所謂變更登記,，是指房屋所有權(quán)主體沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化,，而登記簿的其他內(nèi)容發(fā)生變化需辦理的一種登記類型,，如房屋坐落或名稱的變更,、面積的變更以及所有權(quán)人法定名稱的變更等,；

2、變更登記的要件：

根據(jù)《房屋登記辦法》第三十七條,，申請房屋所有權(quán)變更登記,，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）登記申請書；

（二）申請人身份證明,；

（三）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書,；

（四）證明發(fā)生變更事實(shí)的材料；

（五）其他必要材料,。

3,、變更登記和轉(zhuǎn)移登記的區(qū)分：在一般情況下，變更登記和轉(zhuǎn)移登記有較為明確的區(qū)分,。變更登記后房屋所有權(quán)沒有轉(zhuǎn)移,，所有權(quán)主體沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化，轉(zhuǎn)移登記后房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移,，房屋權(quán)利主體發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化,，如買賣、互換,、贈與,、繼承、接受遺贈,、以房屋出資人股等引起房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移等,。一般容易判斷錯(cuò)誤的是企業(yè)名稱變更和企業(yè)合并或者企業(yè)改制，一般綜合企業(yè)營業(yè)執(zhí)照號碼和新名稱企業(yè)是否新設(shè)立來判斷,，這里需要強(qiáng)調(diào)的是如果只是單純的公司內(nèi)部股權(quán)變動(dòng)或者法定代表人發(fā)生變化是無需辦理任何房屋登記的因?yàn)槠洳粚Ψ课菟袡?quán)有任何影響,，只需辦理相應(yīng)的工商登記。

4,、夫妻間最有可能辦理的一種變更登記類型：通常夫妻間房屋所有權(quán)根據(jù)《物權(quán)法》103條之規(guī)定是推定共同共有的,，所以，有時(shí)候?yàn)榱嗣鞔_夫妻雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,，夫妻之間會根據(jù)《房屋登記登記辦法》第十三條第二款之規(guī)定,，申請變更共有性質(zhì)的情況下，即夫妻間從原有的共同共有模式,，轉(zhuǎn)變?yōu)榘捶莨灿?，或者從按份共有轉(zhuǎn)變?yōu)楣餐灿校皝磙k理變更登記,，登記完成之后,，會發(fā)生共有性質(zhì)的轉(zhuǎn)變,。

三、更正類登記

1,、定義：所謂更正登記,，是指權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤時(shí),，依照其申請,，及其提交的登記簿記載的權(quán)利人對更正的書面同意或者證明登記確有錯(cuò)誤的證據(jù)，登記機(jī)構(gòu)對錯(cuò)誤事項(xiàng)進(jìn)行更正的登記,。

2,、更正登記申請要件：

根據(jù)《房屋登記辦法》第七十四條，權(quán)利人,、利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的,，可以提交下列材料，申請更正登記：

（一）登記申請書,；

（二）申請人的身份證明,；

（三）證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤的材料。

利害關(guān)系人申請更正登記的,，還應(yīng)當(dāng)提供權(quán)利人同意更正的證明材料,。

3、夫妻間更正登記的情形以及法律效果：

我國《物權(quán)法》明確以登記作為房屋等不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)公示方法,，其第十六條強(qiáng)調(diào)：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”,，這就賦予了登記的權(quán)利推定效力和公信力。所謂登記的權(quán)利推定效力,，就是說法律推定登記簿對物權(quán)歸屬和內(nèi)容的記載都是真實(shí)的,。所謂公信力，是指即便登記簿的記載存在錯(cuò)誤,，第三人也有理由相信登記簿記載的權(quán)利人就是真實(shí)的權(quán)利人,，登記簿記載的權(quán)利內(nèi)容就是真實(shí)的權(quán)利內(nèi)容。如果其基于對登記簿的信賴進(jìn)行了交易,，法律就推定其是善意的,，就要對其取得的權(quán)利予以保護(hù)。

從更正的內(nèi)容上來說,，只要是登記簿上記載的內(nèi)容發(fā)生錯(cuò)誤無論其是由于登記部門登記錯(cuò)誤,，還是申請人提供的材料錯(cuò)誤，或者錯(cuò)誤申請導(dǎo)致的,，都是可以申請更正的,。而在夫妻間經(jīng)常會發(fā)生房屋所有權(quán)只登記在其中一方的情況下，而該方自行處置了房屋，導(dǎo)致未體現(xiàn)在登記簿上的配偶的權(quán)益得不到充分保障,，因此,，在此種情況下，配偶就可以在登記的一方同意的情況下通過更正登記申請來要求在登記簿上增加自己的名字,，用以保護(hù)自身權(quán)益,，更正登記完成之后，房屋登記簿上的所有權(quán)即體現(xiàn)夫妻雙方名字,，在日后房屋所有權(quán)處置等相關(guān)事宜時(shí),，都應(yīng)當(dāng)由夫妻雙方達(dá)成合意,，共同申請?zhí)幚?，以達(dá)到維護(hù)夫妻共有財(cái)產(chǎn)利益的目的。

特別提示：如果夫妻雙方對房屋所有權(quán)歸屬達(dá)不成一致,，即登記的一方不同意通過更正登記添加配偶為共有人,，而配偶又認(rèn)為自己是產(chǎn)權(quán)人的情況下，可以根據(jù)《物權(quán)法》第十九條第二款之規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的,，利害關(guān)系人可以申請異議登記,。但是需要注意的是該異議只有十五天的法定效力，必須在十五天內(nèi)到法院提起確權(quán)訴訟,，否則該異議登記失效,，而且如果異議登記不當(dāng)對權(quán)利人造成損失的，由異議登記申請人承擔(dān),。

（全文完）