前有減免租金超30億元,，后有AMC市值大幅跳水，萬達(dá)內(nèi)憂外患不斷,。五一小長假商業(yè)地產(chǎn)的回暖,，終于給萬達(dá)帶來了希望曙光。

5月1日到5月5日,，全國萬達(dá)廣場客流和銷售大幅回升,，和去年同期比，萬達(dá)廣場累計客流回升度達(dá)到93%,，累計銷售回升度達(dá)到95%,。這是在影院、健身,、線下培訓(xùn)等業(yè)態(tài)沒有復(fù)業(yè)的情況下實現(xiàn)的,。

在其他業(yè)態(tài)復(fù)蘇前景尚不明朗的情況下，萬達(dá)商管無疑是實現(xiàn)今年業(yè)績目標(biāo)的重要倚仗,。

在五一小長假后的第一天,，在公眾視野消失了100多天的王健林現(xiàn)身集團(tuán)工作會議。除了要求各公司未來8個月要加倍努力工作之外,，王健林特別強(qiáng)調(diào),，要力爭完成年初確定的年度經(jīng)營目標(biāo)，各公司今年開店目標(biāo)不變,。

篤定的表態(tài)背后是王健林翻盤的決心,。

王健林在2019年年初曾表示，從2019年開始,，萬達(dá)廣場每年的開業(yè)計劃要有富余量,，至少增加10%,，確保每年不低于50個廣場開業(yè),。不過，2019年沒有新冠疫情,，開店目標(biāo)也未能實現(xiàn),。截至2019年12月31日，全國已開業(yè)的萬達(dá)廣場達(dá)323座,，2019年新開業(yè)的僅43座,。

阻力重重，萬達(dá)還能高調(diào)表態(tài),，靠的是對輕資產(chǎn)開發(fā)模式的自信,。

為什么轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)？

由“重”轉(zhuǎn)“輕”,，萬達(dá)的這個決定奠定了它未來的發(fā)展軌跡,。

中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜認(rèn)為,，商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)開發(fā)運營，包括管理輸出,、技術(shù)輸出,、資本輸出三種主流模式。

管理輸出模式是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要模式和對外擴(kuò)張方式,。商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模大,、回報周期長、資金依賴度高,，憑借企業(yè)豐富的商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗,、成熟的招商體系及運營管理能力，實現(xiàn)運營管理體系的快速復(fù)制,，達(dá)到快速占有市場目的,。

技術(shù)輸出則是通過代建業(yè)務(wù)擴(kuò)大市場占有率。傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式給企業(yè)帶來了沉重的資金及運營壓力,，代建可以有效地減少資金投入及資金沉淀,。

資本輸出是通過設(shè)立地產(chǎn)投資基金，以資本輸出協(xié)同推動資產(chǎn)增值,。房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管力度不斷加大,，融資環(huán)境持續(xù)趨緊，產(chǎn)業(yè)基金憑借資本運作和戰(zhàn)略投資,，不僅能夠助力企業(yè)資金融通,，也可促進(jìn)地產(chǎn)與金融業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，進(jìn)而實現(xiàn)價值鏈擴(kuò)張,。

綜合三種模式,，萬達(dá)走出了自己的輕資產(chǎn)之路。

2015年,，萬達(dá)成為全球最大不動產(chǎn)企業(yè),，萬達(dá)廣場也如日中天，王健林卻感覺到危機(jī)的迫近,。

重資產(chǎn)模式受制于房地產(chǎn)周期,，市場拐點導(dǎo)致現(xiàn)金匯款變慢?！耙敫斓臄U(kuò)大規(guī)模,，重資產(chǎn)模式也不適合，只有輕資產(chǎn)模式才能更快發(fā)展,?！蓖踅×衷诋?dāng)年的一次演講中堅定地說道。

在王健林看來，重資產(chǎn)主要看房價,，銷售利潤高才能投資,，難以進(jìn)入三四線城市發(fā)展；輕資產(chǎn)模式不需關(guān)心房價,，只要城區(qū)人口夠多,，租金回報比合適就可以做。背靠成熟的招商資源和運營經(jīng)驗,，萬達(dá)廣場并不擔(dān)心在三四線城市盈利問題,。

“三四線城市土地價格相對便宜，現(xiàn)在去還能選到比較好的中心地段,。從我們的經(jīng)驗看,，一個四五十萬人口的三四線城市，完全能承載一個大型萬達(dá)廣場,，而且三四線城市的消費者的忠誠度更高,。”王健林表示,。

萬達(dá)擁有多個產(chǎn)品線,，輕資產(chǎn)不僅能快速擴(kuò)大規(guī)模，還能產(chǎn)生邊際效應(yīng),。

“萬達(dá)廣場發(fā)展速度快,，院線發(fā)展速度就快；萬達(dá)正在做的寶貝王,，如果按照萬達(dá)廣場的發(fā)展速度,，很快就能成為全球最大的兒童娛樂企業(yè)；另外,，萬達(dá)廣場數(shù)量擴(kuò)大,，還能為萬達(dá)做O2O、互聯(lián)網(wǎng)金融等帶來更多資源,?！?/p>

彼時的王健林對資金十分樂觀，他表示,，除了外部的基金,、保險等機(jī)構(gòu)投資者，萬達(dá)正在建立內(nèi)部融資管道,。萬達(dá)成立電子商務(wù)公司、收購支付公司快錢,，兩家公司都在做理財產(chǎn)品,，用眾籌方式為萬達(dá)廣場融資。

至于退出機(jī)制，王健林也想好了兩種方法：資本化或賣掉,。萬達(dá)的理財產(chǎn)品就是準(zhǔn)REITs,，即使最后不做REITs，5年后廣場成熟了,，租金比較高,，也會賣個好價錢。

“5年后,，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)將實現(xiàn)兩個戰(zhàn)略目標(biāo)：一是開業(yè)400個至500個萬達(dá)廣場,，二是凈利潤的三分之二要來自租賃收入?！?/p>

這些都是2015年王健林的美好設(shè)想,。

甩掉重資產(chǎn)，輕裝上陣

萬達(dá)探索出投資類和合作類兩種輕資產(chǎn)開發(fā)模式,。

輕資產(chǎn)類萬達(dá)廣場由合作方出資,，萬達(dá)負(fù)責(zé)選址、建設(shè),、招商和運營,。合作類萬達(dá)廣場則是由合作方提供資金和土地，萬達(dá)只負(fù)責(zé)設(shè)計,、建設(shè)指導(dǎo),、招商運營，相關(guān)費用也由合作方提供,，建成后萬達(dá)獲得租金的30%,。

合作類廣場建設(shè)期間，萬達(dá)能成批施工,、集中采購,，施工隊伍也由萬達(dá)指定，所有設(shè)備必須使用萬達(dá)品牌庫中產(chǎn)品,。合作方能夠心甘情愿掏錢,，正是看中萬達(dá)廣場的品牌和運營能力。

2015年年初,，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)與光大安石,、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議,，4家機(jī)構(gòu)擬投資240億元人民幣,，建設(shè)約20余座萬達(dá)廣場，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式正式啟動,。

2016年第四季度,，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)又與中信信托、民生信托、富力集團(tuán)等簽約90個萬達(dá)廣場,、共1050億元的投資合同,。

與資本聯(lián)手后，萬達(dá)商管的下一步的甩掉重資產(chǎn)包袱,。2017年7月,，萬達(dá)和融創(chuàng)、富力簽署了文旅項目,、酒店資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,。

輕裝上陣的萬達(dá)商業(yè)，需要引入新的戰(zhàn)略投資者,。2018年1月,，騰訊控股作為主發(fā)起方，聯(lián)合蘇寧,、京東,、融創(chuàng)與萬達(dá)商業(yè)在北京簽訂戰(zhàn)略投資協(xié)議，計劃投資約340億元人民幣,，收購萬達(dá)商業(yè)香港H股退市時引入的投資人持有的約14%股份,。

萬達(dá)商業(yè)從此更名為萬達(dá)商管集團(tuán)。萬達(dá)表示,，將在1至2年內(nèi)消化房地產(chǎn)業(yè)務(wù),，萬達(dá)商管今后不再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運營企業(yè),，各方將推動萬達(dá)商管集團(tuán)盡快上市,。

輕資產(chǎn)模式的一路高歌猛進(jìn)，為萬達(dá)帶來了實實在在的變化,。2018年,，萬達(dá)服務(wù)業(yè)收入1609億元，占總收入的75.1%,，房地產(chǎn)收入僅占24.9%,。

在2019年初的年會上，王健林表示,，萬達(dá)已經(jīng)不是房地產(chǎn)企業(yè),，而是以服務(wù)業(yè)為主、有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的綜合性企業(yè)集團(tuán),?！霸龠^幾年，萬達(dá)租金收入如達(dá)到千億,，單憑這一條,，我們就能‘任憑風(fēng)浪起,，穩(wěn)坐釣魚船’,?！?/p>

至于這條船坐得穩(wěn)不穩(wěn)，只有王健林自己知道,。

輕資產(chǎn)模式的五年實踐

按照萬達(dá)的戰(zhàn)略規(guī)劃,，2015年后新開業(yè)的萬達(dá)廣場中，至少70%以上是輕資產(chǎn)項目,。

2020年計劃開業(yè)的50個萬達(dá)廣場中,，有37個是“輕資產(chǎn)”項目；在建的133個萬達(dá)廣場中,，有107個是“輕資產(chǎn)”項目,。

“輕資產(chǎn)”暫時還做不了盈利主力。2019年末,，萬達(dá)商管自持物業(yè)租金收入占所有租金比重為90.57%,，輕資產(chǎn)項目租金收入比重僅為9.43%

2019年年初，王健林曾表示,，按照投資協(xié)議,，萬達(dá)商管年內(nèi)要剝離所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，“一平方米房地產(chǎn)開發(fā)也不能有,?！?/p>

2019年底，萬達(dá)商管集團(tuán)宣布完成房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離,，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部交由新成立的萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé),，萬達(dá)商管成為真正意義上的商業(yè)運營管理企業(yè)。

大刀闊斧的變革很快體現(xiàn)在業(yè)務(wù)收入變動上,，2019年萬達(dá)商管物業(yè)銷售收入占比降幅達(dá)到17%,，投資物業(yè)租賃收入占比增幅16%。

從2017年起,，物業(yè)銷售收入每年降幅約300億元,，到2019年，基本上與投資物業(yè)租賃持平,。按照萬達(dá)商管的預(yù)期,，物業(yè)銷售還會進(jìn)一步縮減。

同樣是在2017年,，力推轉(zhuǎn)型的陣痛導(dǎo)致該年凈利率出現(xiàn)大幅下滑,。

值得注意的是，隨著營業(yè)收入的不斷下降,，萬達(dá)商管凈利率卻不降反升,。這意味著剝離物業(yè)銷售業(yè)務(wù)后,，投資物業(yè)租賃業(yè)務(wù)的盈利能力較為可觀，值得持續(xù)觀望,。

不過,，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式并不只有萬達(dá)一家。

黃瑜表示,，輕資產(chǎn)模式具有高效率,、高回報率、高標(biāo)準(zhǔn)化等特點,，已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張的重要模式,。

目前，多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)均采納輕資產(chǎn)開發(fā)運營模式,，萬達(dá)商管,、華潤置地、新城控股,、寶龍地產(chǎn)等代表企業(yè)均在加大輕資產(chǎn)項目的占比,。

截至2019年底，華潤置地61個已開業(yè)購物中心中,，有19個為輕資產(chǎn)運營項目,。華潤置地2019年11個新開業(yè)購物中心項目（含重裝開業(yè)項目）中有6個為輕資產(chǎn)運營項目。

萬達(dá)要面對的,，不僅僅是轉(zhuǎn)型帶來的業(yè)績驟降,，還有同業(yè)競爭者的后來居上。

尾聲

2020年1月,，萬達(dá)年會如期舉行,，在集團(tuán)官網(wǎng)上，年會歌舞湮沒了2019年的業(yè)績報告,，員工表彰替代了王健林的工作總結(jié),。第一次，萬達(dá)集團(tuán)上一年度的經(jīng)營狀況變得撲朔迷離,。

遙想2018年年初,，王健林在萬達(dá)年會上放言，做輕資產(chǎn)這種只賺不賠的買賣,，絕對是上策,。“不管社會上理不理解,，也可能有些內(nèi)部同志不理解,，但是請大家三年以后再回頭來看我們的決定是否正確?！?/p>

距離那一天,，已經(jīng)過了兩年多,。

輕資產(chǎn)這條路，萬達(dá)還能義無反顧地走下去嗎,？

參考資料：

1.《王健林董事長深交所演講談“輕資產(chǎn)”》 2015年4月20日 萬達(dá)企業(yè)文化中心

2.《王健林董事長召開集團(tuán)工作會議》2020年5月6日 萬達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)

3.《萬達(dá)集團(tuán)2016-2018年工作總結(jié)》萬達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)

4.《王健林董事長作2015年集團(tuán)工作報告》2016年1月17日 萬達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)

5.《大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司2020年度第一期中期票據(jù)募集說明書》 上海清算所