HOA,，可以理解為社區(qū)管理委員會，或者物業(yè)管理委員會,。該組織由一個業(yè)主自選的董事會管轄,，根據(jù)《條約與限制》(Covenants, Conditions and Restrictions, 簡稱CC&R) 賦予的權力，向每戶收取月管理費，并負責維修公共區(qū)域,、購買保險等,。HOA定期競選主席和委員，并決定其日常經(jīng)營,。有些社區(qū)將HOA 的業(yè)務委托給物業(yè)管理公司執(zhí)行，簽訂服務維修合同,，由管理公司處理各種糾紛訴訟,，業(yè)主則定期聚會決定社區(qū)發(fā)展事項。

由于HOA是正式的法律實體,，因此它的權利也較大,。HOA有權訂立和執(zhí)行各項與小區(qū)內(nèi)物業(yè)相關的規(guī)則，例如加建工程細則,、房屋前后庭園的設計和維修等,。有些HOA管理得更加細致，例如是否可以將汽車停在屋外,、窗門可否懸掛物品,，或后園草地顏色也有規(guī)定。

HOA一旦發(fā)現(xiàn)業(yè)主不遵守法規(guī),，便會發(fā)出警告或罰款,。對于“屢教不改”的業(yè)主，HOA甚至會提出控訴,。

哪些房產(chǎn)會有HOA?

美國的房產(chǎn)主要包括三種類型：獨棟別墅 (Single Family House),、聯(lián)排別墅 (Townhouse) 和公寓 (Condo)。

一般來說,，公寓和聯(lián)排別墅都會配有HOA,。公寓屋主擁有內(nèi)部產(chǎn)權，外部一切維修管理則由 HOA 負責,，而相關經(jīng)費則是從業(yè)主每月繳納的HOA費用而來,；聯(lián)排別墅是以社區(qū)為中心大面積興建的建筑物群，因此也會配有HOA,。

大部分的獨棟別墅不包含HOA,，但有些地區(qū)可能屬于整體住宅區(qū)開發(fā)形式(Planned Unit Development, 簡稱PUD)，因此,，每月須繳交 HOA 費用給委托物業(yè)公司,，管理修繕該社區(qū)的公共設施。在美國,，許多1990年后興建的獨棟別墅都屬于這種情況,。

HOA如何收費？ 

HOA的收費標準通常分兩種：一般的月管理費和一次性的專屬費用。月管理費包括水費,、公共區(qū)域清潔費,、公共設施維護費和積雪清理費等；專屬費用是社區(qū)為了某一特定的項目 (如修建屋頂或電梯等) 而向業(yè)主收取的額外費用,。當HOA的儲備金不足以支付這些費用時,，便會向業(yè)主收取費用。

HOA收費差異相當大,，每月從幾十元到數(shù)百元不等,。其收費標準主要取決于區(qū)域、服務,、設施和居住面積等,。

HOA費用并不會計算在業(yè)主購置房產(chǎn)時的金額內(nèi)。它是每個月的固定成本,，即使房子空置也要繼續(xù)繳交,。此外，許多HOA費用會定期調(diào)漲,，有的甚至是每幾個月就漲一次,。舊點社區(qū)的HOA費用也會比新住宅高，因為設備老舊,，可能需要維修的頻率較高,。

需要特別注意的是，如有拖欠HOA費的情況,，HOA有權通過司法聽證,，將業(yè)主的產(chǎn)權進行拍賣，或是在業(yè)主將房產(chǎn)掛牌出售時,，將房產(chǎn)扣留,，不允許出售，直至業(yè)主付清物業(yè)費,。如不理會HOA的規(guī)定,，HOA會寄發(fā)違規(guī)通知，說明違規(guī)事項并限期改善,；如果持續(xù)不理的話,，就會進一步收到罰款通知、催繳通知,。

HOA的管理內(nèi)容

HOA的管理內(nèi)容視其規(guī)定而異,，一般包括以下幾項：

• 規(guī)范日常生活，例如控制噪音,、管理停車等

• 負責公共設施/場所的維修和運營,，一般包括網(wǎng)球場,、游泳池、健身房,、電梯等

• 區(qū)內(nèi)景觀,、植物、環(huán)境的維護,，例如庭院草坪修剪及除草,、灑水灌溉打理、走道打掃等

• 保安設備,、保安人員的安排,；大門、治安裝置如監(jiān)視器,、保全系統(tǒng)等。

• 垃圾收集和垃圾費

• 水費,、污水費等費用

• 鏟雪

• 房屋建筑物修理,，如換修門窗、屋頂,，外墻的維護

• 統(tǒng)一購買固定的房屋基本險種 (例如地震險)

HOA的優(yōu)缺點

HOA是把雙刃劍,，好處是房屋外貌與維修都有準則，公共區(qū)域通常井井有條,；壞處是業(yè)主喪失一定自主權,。具體來說：

優(yōu)點

• 由HOA統(tǒng)一管理、業(yè)主不用操心

• 庭園綠地的美化,、公設維修都有專人負責,，省去自行維護住家環(huán)境的時間和心力

• 維持社區(qū)的外觀一致、井井有條

• 一般有HOA管理的房產(chǎn)售價較高

缺點

• 屋主喪失一定自主權,，須遵守HOA規(guī)定,，包括是否可以養(yǎng)寵物、前后院設計,、房屋維修方法,、外墻顏色、是否可以加裝天線插旗竿,、庭院布置,、汽車停放、屋外懸掛物品,、草地顏色等

• 有時房屋的門窗,、室內(nèi)裝修等都必須先通報HOA才能進行施工

• 若未按時繳交費用，可能需要交罰款 （late fee）,。除了持續(xù)被催繳之外,，可能還會暫停業(yè)主使用泳池、健身房等公共設施，以及HOA會議投票等權利

• 買賣房屋可能需要經(jīng)過HOA同意,。售屋前若有欠費,，則無法成交

• 不能隨便出租

購買有HOA的房屋，需要了解什么,？

如果您正在考慮購買配有HOA的房產(chǎn),，那么在購屋之前，應該了解以下相關事項,。

認識HOA的規(guī)定

可以在網(wǎng)上找到HOA的相關規(guī)定及處罰,，特別注意有關罰款的條款。您也可以要求房地產(chǎn)經(jīng)紀人提供這些信息與文件,。

考慮HOA的限制

生活在有HOA的社區(qū),，不可避免地會受到約束。擁有自住房屋的主要好處之一,，是能夠按照自己的需求改變房屋,，但HOA則剛好限制了這一點。

了解HOA費用

每個社區(qū)的HOA費用有所不同,。因此,，應該向您的HOA提出以下問題：HOA費用如何調(diào)整？頻率是什么,？曾調(diào)漲過幾次,？HOA的儲備金有多少?

此外，應該了解清楚HOA費用的覆蓋范圍,，例如,，是否還需要為垃圾額外付費；無論使用娛樂設施與否,，是否都必須付費等,。如果社區(qū)內(nèi)建有游泳池和網(wǎng)球場等設施，建議事先了解其開放時間,，以及自己是否有時間享受這些付費設施,，因為這些設施的維護費用也將被包括在HOA費用中。

了解HOA的管理

并不是所有的HOA都管理完善,。業(yè)主有時需輪流擔任主席,，或者隨機任命一個人。社區(qū)內(nèi)的每個人都要準備好擔任這個角色,。

 了解HOA是否包含應對自然災害的建筑保險

如果考慮購買公寓或聯(lián)排別墅,，而且居住在容易發(fā)生水災、地震,、暴風雪,、火災,、龍卷風、颶風或任何其他潛在自然災害的地區(qū),，那么了解該社區(qū)HOA是否包含上述保險就尤為重要,。

考慮HOA費用對長期財務的影響

假如公寓的HOA費用高昂，長期支付的費用或許相當于貸款購買一套獨棟別墅的月還款額,。

資料來源：

hoa-usa.com

investopedia.com

rocketmortgage.com